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Dichiarazioni dei condòmini da inserire a verbale, come funziona?
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Dichiarazioni dei condòmini da inserire a verbale, come funziona?

Va bene la sintesi dell'intervento del condòmino

Avv. Caterina Tosatti  

Nelle già complesse e, a volte, accese discussioni dell'Assemblea condominiale si affaccia spesso un'appendice litigiosa ovvero il condòmino che affida l'espressione del suo pensiero allo scritto e che pretende che detto scritto venga allegato al verbale assembleare.

Il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 4542 del 15 marzo 2021, ha proprio esaminato l'impugnativa di una delibera ritenuta annullabile perché la lettera inviata al Condominio da un condòmino non era stata allegata e verbalizzata, ma solamente letta dal delegato del condòmino durante la riunione assembleare.

Dichiarazioni dei condòmini da inserire a verbale, la pronuncia

Il condòmino impugna la delibera chiedendone l'annullamento per tre motivi.

Prima di tutto, come visto, la mancata allegazione e verbalizzazione della lettera che lo stesso aveva in precedenza inviato - si ritiene - all'Amministratore e che aveva incaricato il suo delegato di portare in Assemblea.

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In secondo luogo, il fatto che i rendiconti e preventivi poi discussi in Assemblea non erano stati allegati alla convocazione.

Infine, si assumevano essere stati commessi vari 'errori di calcolo' nei rendiconti pregressi, i quali avrebbero portato alla necessità di conseguire il ricalcolo dei conguagli e delle voci di consumo.

Il Tribunale rigetta totalmente la domanda del condòmino.

Quanto alla lettera, si sottolinea come il delegato abbia dato lettura della stessa per intero dinnanzi all'Assemblea e di come, nel verbale della stessa, fosse riportata una sintesi del pensiero del condòmino mittente che non tralasciava alcun elemento evidenziato nella lettera medesima.

In secondo luogo, quanto alla mancanza, nella convocazione, di rendiconti e preventivi, il Giudice rammenta che non sussiste obbligo alcuno in tal senso in capo all'Amministratore; egli è unicamente tenuto, ai sensi dell'art. 1129 c.c. (si ritiene il magistrato si riferisca al 2° comma della norma), a consentire la visione e l'eventuale copia, dietro remunerazione, ai soggetti interessati che ne facciano richiesta.

Non solo: siccome, nel caso di specie, non risulta che il condòmino che impugna avesse fatto richiesta in tal senso e che l'Amministratore o avesse negato l'accesso o non avesse dato riscontro, nemmeno per tale motivo è possibile predicare l'annullabilità della delibera.

Infine, rispetto agli 'errori di calcolo' che il condòmino menziona nella sua impugnativa, i quali, secondo lo stesso, dovevano portare all'annullamento della delibera ed alla rettifica dei conguagli e delle voci di consumo, il Giudice rammenta che il controllo dell'autorità giudiziaria, in sede di impugnativa, si rivolge alla legittimità della stessa, ma mai al merito, che è nella potestà esclusiva dell'Assemblea.

Pertanto, il Giudice non può d'autorità sostituire un rendiconto ad un altro errato, questa è però facoltà dell'Assemblea, la quale può revocare un precedente rendiconto, laddove errato ed adottarne uno diverso.

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Sentire e ascoltare

Prima della riforma del Condominio, avutasi con la legge n. 220 dell'11 dicembre 2012, insegnava la giurisprudenza che non sussistesse alcun obbligo di legge né, parimenti, alcun diritto dei condòmini, a vedere riprodotte nel verbale le loro richieste, osservazioni e dichiarazioni qualora non pertinenti all'Ordine del Giorno dell'Assemblea.

Di contro, si ammetteva il diritto, per quanto non espressamente previsto da alcuna norma, di vedere riportate in modo succinto le dichiarazioni inerenti i punti in discussione, sempre che fosse il condòmino a farne espressa richiesta.

Questo perché essendo l'Assemblea organo collegiale ove si forma la volontà dell'ente di gestione condominiale, era evidente che la discussione in seno ad essa volta a giungere ad una decisione piuttosto che un'altra dovesse dare spazio e conto delle varie posizioni e che il verbale dovesse rispecchiare questa ampia e diversa discussione, anche a scopo di verifica della regolarità del processo decisionale.

Con l'avvento della novella, l'art. 1130, n. 7 c.c. prevede oggi espressamente che nel Registro dei Verbali - uno dei 4 Registri obbligatori da tenere a cura e responsabilità dell'Amministratore - siano annotate le «brevi dichiarazioni rese dai condòmini che ne abbiano fatto richiesta».

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La sentenza in esame è poi molto chiara nel dettare il criterio da seguire, pure in ossequio al dettame codicistico, ovvero consentire al partecipante all'Assemblea (anche tramite suo delegato, come nel nostro caso) di esprimere le proprie argomentazioni quale contributo alla discussione, laddove la forma riassuntiva può dirsi sufficiente di tale espressione.

Quindi, la delibera potrà essere annullata unicamente laddove risulti (cioè si dia prova) che c'è stato un impedimento assoluto al partecipante riguardo all'espressione delle sue argomentazioni - sempreché, ovviamente, queste riguardassero l'Ordine del Giorno in discussione e non argomenti peregrini o rancorose recriminazioni di eventi passati o illazioni senza fondamento circa l'operato dell'Amministratore o la condotta di altri condòmini.

Non solo: la corretta esposizione, anche per sintesi, della posizione del condòmino che ne faccia richiesta è necessaria a costui anche per verificare il leale operato del suo delegato a cui sia stato affidato il compito di esprimere detta posizione durante l'Assemblea.

Allegare o non allegare …

Che l'Amministratore non fosse tenuto ad allegare, alla convocazione assembleare, i rendiconti o i preventivi qui citati a pena di annullabilità della delibera di approvazione degli stessi lo confermava già la giurisprudenza della Cassazione prima delle riforma.

Dopo la riforma e dopo la revisione dell'art. 1129 c.c., è stato altresì osservato che, siccome IN OGNI TEMPO il condòmino può prendere visione ed estrarre copia dei 4 Registri obbligatori e della documentazione condominiale, a maggior ragione non è previsto l'obbligo di allegazione materiale di rendiconti o preventivi o altra documentazione.

Quindi come regolarsi?

Verbale dell'assemblea, bando ai formalismi.

Innanzitutto, arrivata la convocazione per l'Assemblea, alla quale non siano allegati rendiconti o preventivi e riparti, inviare immediatamente la richiesta di vedere la documentazione ed i rendiconti e preventivi di cui si discuterà.

Qualora detta visione ci sia negata o laddove l'Amministratore non risponda prima del giorno dell'Assemblea, avere cura di astenersi o di votare contro i punti all'Ordine del Giorno di cui non abbiamo potuto verificare i fondamenti documentali - si rammenta che votare a favore degli stessi annulla la mancata presa visione dei documenti ed impedisce al condòmino di impugnare la delibera.

Attenzione: laddove l'Amministratore ci fornisca i chiarimenti necessari durante l'Assemblea o ci mostri i documenti sempre durante l'Assemblea, questo solo potrebbe far venire meno l'interesse ad impugnare - ragione per cui si consiglia agli Amministratori di 'recuperare' eventuali dimenticanze in tal guisa e di verbalizzare che «il Sig.

Tizio, che con lettera del … ha chiesto di (oppure) di visionare la documentazione inerente …, ha ottenuto oggi, durante l'Assemblea, i chiarimenti richiesti e se ne ritiene soddisfatto.».

Vi è da osservare che, nella stragrande maggioranza dei casi, gli Amministratori professionisti allegano sempre alla convocazione i rendiconti, i preventivi, gli stati di riparto ed ogni altro documento di cui si discuterà in Assemblea e questo per una ragione di carattere pratico, cioè per programmare il lavoro.

Si aspettano gli Amministratori che i condòmini leggano i documenti allegati e si formino una propria opinione, che andrà così meramente espressa durante la riunione.

Correttezza e civiltà vorrebbero poi, ci sia consentito dirlo, che i condòmini che non comprendano alcuni punti o che intendano visionare la documentazione, si attivino prima dell'Assemblea ed in tempo utile, allo scopo di evitare di bloccare la discussione su sterili verifiche e polemiche rimettendo in discussione un bilancio completo.

Verbale di assemblea, elemento fondamentale ed essenziale per la vita condominiale

La revisione condominiale, questa sconosciuta

Spesso i condòmini si rivolgono al legale lamentando la scorretta gestione dell'Amministratore e che lo stesso sia stato revocato, da loro o dall'Autorità o si sia dimesso, lasciando il Condominio in gravi difficoltà finanziarie.

Ebbene, dobbiamo rammentare ai condòmini che gli stessi hanno sempre il potere e la vigilanza, riuniti in Assemblea, sul proprio Amministratore e che in qualsiasi momento essi possono decidere di non approvare il rendiconto presentato.

Limitarsi però a non approvare un bilancio non mette il Condominio al riparto dai problemi: non approvare un rendiconto comporta infatti che l'Amministratore non possa raccogliere i conguagli quivi previsti e che, quindi, il Condominio rimanga moroso verso i suoi creditori.

E' allora opportuno muoversi per tempo, al primo segnale critico, chiedendo la nomina di un Revisore, come oggi previsto dall'art. 1130 bis c.c., a cura dell'Assemblea, in modo tale da ottenere un esame professionale di quanto presentato e poter approvare un rendiconto corretto e veritiero oppure poterne formare un altro, valido - poteri che solamente l'Assemblea ha.

Delegare la gestione del Condominio all'Amministratore non significa consegnare la vita del Condominio nelle sue mani, il delegante deve sempre avere il controllo dell'operato del suo delegato, altrimenti la delega fallisce perché si confondono le posizioni.

Comunicazione verbale assemblea di condominio non costituita

Avv. Caterina TOSATTI

Via Prenestina, 325

00177 - ROMA

Tel.: +39 - 339 53 55 077

Mail: studiolegaletosatti@libero.it

Scarica Trib. Roma 15 marzo 2021 n. 4542

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