La locazione di un immobile per fini commerciali, in particolare - come nel caso in questione - se la destinazione riguardi un'attività di ristorazione, comporta la necessità della installazione di una canna fumaria, attraverso la quale vengano smaltiti fumi e odori.
Qualora l'immobile sia gravato di usufrutto l'usufruttuario, che ne consegue il possesso, acquisisce il diritto di godere del bene nel rispetto della sua destinazione economica, traendo dalla stessa ogni utilità che questa può dare. La posizione del titolare di questo diritto reale nei confronti del condominio presenta alcune particolarità che lo differenziano dal nudo proprietario.
Rigettata l'impugnativa dell'assemblea da parte dell'usufruttuario. Fatto e decisione
Il co-usufruttuario di due immobili, affermando la propria legittimazione attiva, impugnava una delibera assembleare, ne chiedeva l'annullamento per vizi formali e domandava, contestualmente, che il condominio fosse condannato o sanzionato per non avere partecipato alla mediazione dallo stesso attore incardinata.
Il tutto oltre la richiesta di risarcimento del danno subito per il mancato perfezionamento di un contatto di locazione che aveva determinato un mancato guadagno.
In pratica l'attore lamentava che la trattativa con un "potenziale" conduttore, avente ad oggetto i locali in usufrutto da destinare a pizzeria, si era fermata nel momento in cui l'assemblea, piuttosto che concedere al medesimo il nulla osta per mettere in esecuzione una precedente delibera, con la quale era stata autorizzata la sostituzione della vecchia canna fumaria necessaria per l'utilizzo dei locali, aveva deciso di dismettere l'impianto in questione.
I vizi formali, invece, erano da individuarsi nella violazione degli artt. 1120 e 1136 c.c.
Il Tribunale di Latina, con sentenza del 22 dicembre 2024, n. 2430, ha rigettato la domanda per infondatezza. Infatti:
- la delibera impugnata era dotata di una sua autonomia rispetto a quella precedente richiamata dall'attore e, quindi, non poteva essere considerata meramente esecutiva di quest'ultima;
- il quorum costitutivo dell'assemblea era regolare anche secondo la previsione dell'art. 67, co. 2, disp. att. c.c.;
- nessuna violazione degli artt. 1120 e 1136 c.c. era stato fatto dal momento che l'intervento di eventuale rimozione della vecchia canna fumaria in "eternit" non costituiva innovazione ma manutenzione straordinaria di modesta entità (vista l'entità della spesa preventivata).
Rilevava, ancora, il giudice monocratico il non interesse dell'attore all'impugnativa, dal momento che l'assemblea aveva deliberato, sulla base di una precedente comunicazione della ASL, di conferire ad una ditta il mandato di analizzare il materiale da cui era costituita la canna fumaria e, laddove fosse confermato che si trattava di "eternit", di procedere alla rimozione e smaltimento come per legge secondo un preventivo già presentato.
L'assemblea, inoltre, aveva deliberato che se qualche condomino avesse avuto interesse alla presenza di una canna fumaria avrebbe avuto facoltà di presentare ai condomini documentazione e progetto per la realizzazione del nuovo manufatto.
Quindi, da un lato l'attore, al pari di tutti i condomini, aveva un evidente interesse alla eventuale demolizione di una canna fumaria non a norma di legge e, dall'altro, la delibera non aveva un carattere negativo rispetto alle richieste del medesimo.
Il Tribunale ha concluso rigettando anche la domanda risarcitoria in quanto complementare e integrativa rispetto alla tutela di cui all'art. 1137 c.c.
Impugnazione della delibera assembleare ed interesse ad agire
Sulla questione la giurisprudenza non è stata sempre univoca.
È stato, infatti, affermato che "In tema di azione di annullamento delle deliberazioni delle assemblee condominiali, la legittimazione ad agire attribuita dall'art. 1137 c.c. ai condomini assenti e dissenzienti non è subordinata alla deduzione ed alla prova di uno specifico interesse diverso da quello alla rimozione dell'atto impugnato, essendo l'interesse ad agire, richiesto dall'art. 100 c.p.c. quale condizione dell'azione di annullamento anzidetta, costituito proprio dall'accertamento dei vizi formali di cui sono affette le deliberazioni" (ex multis: Cass. 19 agosto 2020, n. 17294; Cass. 10 febbraio 2010, n. 2999).
Al contrario, è stato ritenuto che "l'interesse all'impugnazione per vizi formali di una deliberazione dell'assemblea condominiale, ai sensi dell'art. 1137 cod. civ., pur non essendo condizionato al riscontro della concreta incidenza sulla singola situazione del condomino, postula comunque che la delibera in questione sia idonea a determinare un mutamento della posizione dei condomini nei confronti dell'ente di gestione, suscettibile di eventuale pregiudizio" (Cass. 10 maggio 2013, n. 11214; Cass. 9 marzo 2017, n. 6128).
Il Tribunale di Latina ha seguito quest'ultima linea essendo stato dimostrato come l'attore non fosse stato leso in un diritto che coincideva con l'interesse della collettività: quello di procedere alla demolizione di una struttura pericolosa per la salute.
Tanto più che l'assemblea aveva lasciato aperta la possibilità per chi volesse installare una canna fumaria esclusiva di farlo nel rispetto delle norme ed esigenze degli altri condomini.
Mancata partecipazione del condominio alla mediazione
Il giudizio in questione, incardinato nel 2018, sarebbe stato correttamente soggetto all'applicazione dell'art. 8, co. 4-bis, secondo periodo del D.Lgs. n. 28/2010 (valutazione da parte del giudice, ai sensi dell'art. 116 c.p.c., del comportamento omissivo della parte che non si fosse presentata al primo incontro di mediazione) se fosse stato accertato che non sussisteva giustificato motivo per la mancata partecipazione del condominio alla mediazione obbligatoria.
Tuttavia, dalla documentazione in atti, il giudice ha potuto trarre elementi utili (in particolare il contenuto del verbale assembleare) per valutare che l'astensione del convenuto era stata motivata da una decisione assunta nella piena discrezionalità e che, in considerazione dell'esito della controversia aveva evitato spese inutili per il condominio.
Questa parte dell'art. 8, peraltro, è stata trasferita nell'art. 12 bis, contemplato dal D.Lgs. n. 149/2022 a decorrere dal 30 giugno 2023, il quale ha rinviato sia all'art. 116 c.p.c., quanto al comportamento in giudizio della parte, sia ha previsto specifiche conseguenze di carattere sanzionatorio.
Legittimazione dell'usufruttuario ad impugnare una delibera assembleare
La nuova formulazione dell'art. 67 disp. att. c.c., conseguente alla riforma del 2012, ha delineato in modo più preciso la posizione dell'usufruttuario nell'ambito del condominio, ponendo una distinzione con il nudo proprietario quanto al diritto di voto in assemblea.
Infatti, al primo è stato riservato il diritto di esprimere il voto negli affari che attengono l'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni (comma 6), mentre in tutti gli altri casi tale prerogativa spetta al proprietario, restando salve alcune situazioni nelle quali il diritto al voto si può trasferire anche all'usufruttuario (comma 7). La norma precisa ancora che "in tutti questi casi l'avviso di convocazione deve essere comunicato sia all'usufruttuario sia al nudo proprietario".
Da tale disposizione derivano alcune considerazioni.
- se l'usufruttuario ha diritto di votare solo per materie circoscritte, la conseguenza è che egli deve essere convocato all'assemblea dall'amministratore (ricordiamo a questo proposito che secondo l'art. 66 disp. att. c.c. l'avviso di convocazione deve essere inviato non solo ai condomini ma anche a tutti gli aventi diritto) e questo può avvenire solo nel caso in cui il nominativo dell'usufruttuario sia reso noto al condominio.
In caso contrario l'unico soggetto che dovrà essere convocato è il nudo proprietario il quale, proprio in considerazione del fatto che nel pagamento delle spese dei contributi dovuti all'amministrazione condominiale sussiste una solidarietà tra i due soggetti, ha tutto l'interesse a comunicare al condominio il nominativo dell'usufruttuario.
- una volta adempiuto a tale onere l'amministratore potrà inviare l'avviso di convocazione all'usufruttuario sempre considerando che, ai sensi dell'art. 1130, n. 6. c.c., il suo nominativo deve essere inserito nel registro dell'anagrafe condominiale che deve comprendere anche le generalità dei "titolari dei diritti reali".
- chiusa questa fase l'usufruttuario potrà esercitare legittimamente ed autonomamente il diritto di impugnare la delibera assembleare, nei limiti degli artt. 67 disp. att. c.c. e 1137 c.c.
