In ambito condominiale, non è infrequente che un singolo proprietario utilizzi, in via esclusiva, un bene comune. Ad esempio, ciò accade allorquando c'è un unico titolare dell'ultimo piano e questi ha accesso riservato alle parti condominiali ivi presenti (un sottotetto, un solaio, un vano di passaggio, etc). In tali casi potrebbe scattare l'usucapione del bene.
Si è verificata questa circostanza anche nella vicenda oggetto della recente sentenza del Tribunale di Milano n. 2098 del 13 marzo 2025, dove il cespite, di cui si chiedeva l'avvenuta usucapione, era una porzione del sottotetto condominiale.
Più, precisamente, dinanzi all'ufficio meneghino, la parte attrice, titolare da oltre quarant'anni di un'abitazione al quinto piano, aveva dichiarato di aver occupato da circa trent'anni una porzione del corridoio condominiale presente nel sottotetto dell'edificio. Più precisamente, aveva fatto ciò per mettere in comunicazione il proprio immobile e un vano solaio acquistato da un'altra condomina.
L'utilizzo esclusivo della detta area comune, così come se ne fosse stata la proprietaria (cosiddetto animus poissidendi) era, quindi, iniziato in modo pacifico e si era protratto continuativamente ed ininterrottamente per tutto il periodo sopra descritto.
Per tutte queste ragioni erano citati in giudizio tutti i condòmini del fabbricato affinché fosse accertata l'usucapione della porzione di sottotetto e fosse, quindi, dichiarata la titolarità della medesima a favore della parte attrice.
Pertanto, al Tribunale di Milano è spettato il compito di governare l'azione di accertamento in commento, nell'occasione spiegando, in tema di usucapione di un sottotetto condominiale, quando ciò è possibile.
Presupposti essenziali per usucapire un immobile
Con la sentenza in commento, il Tribunale di Milano ci ricorda in presenza di quali presupposti è possibile usucapire un bene immobile, così acquisendone, a tutti gli effetti di legge, la titolarità esclusiva.
In primo luogo, occorre che sul bene sia esercitato il possesso per almeno vent'anni, in modo continuato ed ininterrotto «Ai fini dell'usucapione di un diritto reale su bene è necessario l'esercizio continuo e non interrotto del potere di fatto corrispondente al diritto medesimo per oltre venti anni».
Inoltre, il possessore deve comportarsi come se fosse l'effettivo proprietario del bene e non è importante se dovesse essere ignaro o consapevole dell'altruità dell'immobile. Insomma, la buona fede del soggetto in questione è del tutto irrilevante «Oltre agli elementi oggettivi della continuità e non interruzione, è poi richiesto un elemento psicologico che viene individuato nell'animus possidendi.
Con tale espressione si indica non tanto la convinzione di essere proprietario, bensì l'intenzione di comportarsi come tale, esercitando facoltà corrispondenti a quel diritto e facendo in modo che i terzi considerino tale soggetto come l'effettivo titolare del diritto di proprietà.
L'esistenza di questo elemento psicologico si presume dalla presenza del corpus possessionis e prescinde dallo stato soggettivo di buona fede, in quanto l'art. 1158 cod. civ. non richiede che l'usucapiente abbia la convinzione di esercitare un diritto proprio o ignori di ledere un diritto altrui, essendo invece sufficiente la volontà comportarsi come il titolare del diritto (cfr. Cass. n°10230/2002, Cass. n°2857/2006, Cass. n°9671/2014)».
Infine, ai fini della prova dell'avvenuta usucapione di un bene immobile, sull'interessato grava l'onere di dimostrare che ha da sempre esercitato il proprio diritto attraverso un comportamento del tutto inconciliabile ed in contrasto con il possesso altrui «colui che invoca l'avvenuta usucapione ha, pertanto, l'onere di provare in giudizio la necessaria manifestazione del proprio dominio esclusivo sulla res attraverso un'attività apertamente contrastante ed incompatibile con il possesso altrui».
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Usucapione sottotetto condominiale: come si svolge l'azione di accertamento?
L'azione di accertamento in commento, diretta all'usucapione di una porzione del sottotetto condominiale, è stata, per la verità, alquanto scolastica e priva di contraddittorio. Nella causa dinanzi al Tribunale di Milano, infatti, non vi è stata alcuna opposizione da parte dei citati condòmini del fabbricato.
Sia in fase di mediazione obbligatoria, che ha necessariamente preceduto l'azione, sia in corso di giudizio. i convenuti hanno, pienamente, aderito alla domanda attorea. Essi hanno confermato che gli istanti avevano usucapito la porzione di bene comune, in quanto posseduta per molto tempo, in maniera pacifica, ininterrotta ed esclusiva « appare decisiva la posizione assunta che non solo con delibera di assemblea ordinaria del 14 dicembre 2016 ha autorizzato la partecipazione alla mediazione obbligatoria che si è conclusa con l'accordo che ha riconosciuto la fondatezza della richiesta degli attori di vedere riconosciuta la piena proprietà per usucapione della porzione di corridoio condominiale per cui è causa, ma non ha mai contestato la sussistenza dei presupposti per l'accoglimento della domanda».
In ragione di ciò l'attività istruttoria che ha caratterizzato quest'azione è stata priva di alcun contenzioso e l'interrogatorio formale dei convenuti e le testimonianze escusse non hanno fatto altro che confermare la sussistenza di tutti i presupposti per l'esito positivo della detta azione di accertamento.
Perciò, al Tribunale di Milano non è restato che accogliere la domanda.
