Il nuovo comma 5 del citato art. 63 prevede l'obbligazione del venditore che resta solidalmente obbligato con l'avente causa per i contributi maturati successivamente al trasferimento dell'immobile fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto. Questa norma è applicabile anche nel caso di nuovo acquisto a titolo originario? La risposta è contenuta nella motivazione della sentenza della Corte di Appello di Roma n. 41 del 6 gennaio 2025.
Controversia sulla responsabilità condominiale dopo usucapione
Una società impugnava la delibera dell'assemblea condominiale del 15 aprile 2019, che aveva approvato il consuntivo e la ripartizione delle spese relative alla gestione del condominio e del riscaldamento per l'anno 2017/2018, il preventivo e la ripartizione per la gestione del condominio e del riscaldamento per l'anno 2019/2020, nonché il consuntivo e la ripartizione delle spese per i lavori di ascensore, per la sostituzione della centrale termica e per la rete fognaria, attribuendo alla stessa società una quota di spesa pari a € 40.814,00.
L'attrice faceva presente di non essere più proprietaria di immobili all'interno del condominio, per effetto di una sentenza di usucapione emessa dal Tribunale civile della città che ne aveva decretato l'acquisto a titolo originario a favore di terzi.
Il condominio (che opponeva i titoli di proprietà degli immobili), sosteneva di non aver ricevuto comunicazione di variazioni ai sensi dell'art. 63, comma 5, disp. att. c.c., precisando che la società, nel proporre il giudizio, aveva depositato esclusivamente una nota di trascrizione del titolo giudiziale.
Inoltre aggiungeva che le spese in questione riguardavano lavori straordinari deliberati ed eseguiti prima della trascrizione prodotta. Il Tribunale di Roma dava torto alla società, condannandola al pagamento delle spese.
Il giudice romano osservava che la sentenza di usucapione, indicata nella nota di trascrizione in atti, non era stata prodotta dalla parte attrice, né era emerso se la sentenza fosse passata in giudicato.
In ogni caso il giudice notava che, come previsto dall'art 63 disp. att. cc., la società avrebbe dovuto informare l'amministratore dell'esistenza di un nuovo proprietario.
La soccombente si rivolgeva alla Corte di Appello, contestando la mancanza di prova della perdita del diritto di proprietà; in particolare la condomina sosteneva che la nota di trascrizione di un atto di acquisto, che ha finalità di garanzia e rende opponibile ai terzi l'atto trascritto, può costituire prova della nuova proprietà.
Inoltre, osservava che il giudice aveva rilevato d'ufficio la mancanza di prova del passaggio in giudicato, pur non essendo stata sollevata tale eccezione dalla controparte.
In ogni caso faceva presente il chiaro riferimento dell'art 63 disp. att. cc. ("chi cede diritti a terzi…") all'acquisto a titolo derivativo e non a titolo originario. La Corte di Appello ha però confermato la decisione di primo grado.
La stessa Corte ha precisato che la società appellante non ha assolto all'onere di comunicare la variazione della proprietà all'amministratore di condominio, produrre in giudizio la sentenza di usucapione ed attestare il passaggio in giudicato della decisione, ossia che non era più possibile fare ricorso contro di essa. In ogni caso secondo i giudici di secondo grado, la lettura sistematica delle norme e la coerenza di fondo tra di esse consentono di estendere, al di là del dato letterale, la responsabilità solidale prevista dall'art. 63 citato anche ai casi di nuovo acquisto a titolo originario.
Obbligo di comunicazione del trasferimento di proprietà nel condominio
L'anagrafe condominiale, l'art. 63, comma 5, delle disposizioni di attuazione del codice civile stabilisce che chi cede diritti su un'unità immobiliare rimane solidamente responsabile per i contributi maturati fino a quando non venga trasmessa all'amministratore la copia autentica del titolo che attesta il trasferimento del diritto.
In altre parole, se la comunicazione non avviene, il venditore continua a essere responsabile per le spese anche dopo la cessione.
Inoltre, secondo parte della giurisprudenza, se il nuovo condomino non segnala il proprio ingresso, non può chiedere al condominio di riconoscerlo come tale né lamentarsi per non essere stato invitato all'assemblea (App. Milano, 5 maggio 2022, n. 1493; Trib. Napoli, 11 novembre 2021, n. 1351).
La sentenza in commento ha chiarito che, sebbene la norma si riferisca specificamente al trasferimento del diritto di proprietà, non vi sono motivi per escludere l'applicazione analogica del suo contenuto anche al caso, meno frequente, di acquisto a titolo originario per usucapione. In tal caso, deve essere considerata la responsabilità del precedente proprietario (che si è visto usucapire l'unità immobiliare) nei confronti del condominio.
In entrambe le ipotesi (acquisto a titolo originario e acquisto a tiolo derivativo) l'obbligo di comunicazione, previsto dalla norma, assolve ad esigenze di certezza nei rapporti di gestione condominiale e di garanzia per il condominio ed i terzi creditori nel recupero dei contributi non pagati.
In ogni caso, ai fini di dimostrare la perdita di proprietà di un bene immobile o comunque il suo acquisto da parte di un terzo , non può ritenersi sufficiente la mera produzione di una nota di trascrizione la quale, essendo mera documentazione amministrativa, non costituisce né atto di parte né valida fonte di prova in ordine al contenuto del titolo cui si riferisce, ma esclusivamente uno degli elementi sui quali il giudice può fondare il proprio convincimento (Cass. civ., sez. III, 22/06/2007, n. 14577; Cass. civ., sez. II, 09/09/2013, n. 20641).
