Il contratto ad uso di foresteria è poco noto ai non addetti ai lavori. Esso infatti non interessa le persone fisiche, ma le società di capitali, soprattutto quando hanno la necessità di realizzare opere o progetti in luoghi diversi e distanti rispetto alla loro sede e devono preoccuparsi di trovare una sistemazione per i propri dipendenti e collaboratori.
Un contratto che, come vedremo, presenta peculiarità tali da aver creato profonde difficoltà interpretative anche quando è stato introdotto il regime fiscale agevolato della cedolare secca. Vediamo di fare chiarezza.
Contratto di foresteria per aziende: cosa sapere
Il termine foresteria deriva dal latino "foris", "fuori", ossia che proviene da un altro territorio. Non a caso il vocabolo "forestiero", soprattutto in passato, veniva usato per definire una persona straniera.
Per foresteria di conseguenza si intende un posto in cui hanno alloggio persone di passaggio, che stazionano in un certo luogo solo per un determinato periodo di tempo.
Da qui il contratto ad uso foresteria, che consente a una società di capitali (S.p.a, S.a.p.a e S.r.l) di prendere il locazione uno o più immobili, che poi concede temporaneamente in uso ai propri dipendenti e collaboratori per il periodo necessario a concludere una certa opera.
L'esempio più tipico si ha quando un'impresa edile, impegnata nell'eseguire una determinata opera, lontano dalla propria sede, ha necessità di procurarsi degli alloggi per i propri dipendenti e collaboratori fino alla conclusione dei lavori.
Caratteristiche del contratto di foresteria
Dalla breve descrizione fornita emergono immediatamente le tre caratteristiche principali di questo contratto.
- La prima è rappresentata dalla dissociazione tra il conduttore, ossia la società di capitali e i soggetti che, di fatto, godono dell'immobile, ossia i dipendenti, con l'effetto che, sia i diritti che gli obblighi che derivano dal contratto di locazione gravano interamente sulla società, dal pagamento del canone di locazione fino alla consegna dell'immobile.
- La seconda invece si riferisce al conduttore, qualifica che nel contratto di foresteria può essere rivestita solo da una società di capitali, senza spazio alcuno quindi per imprenditori individuali.
- La terza caratteristica invece riguarda la destinazione abitativa dell'immobile, visto che con il contratto di foresteria la società soddisfa le esigenze di alloggio dei suoi dipendenti e collaboratori.
Regole e normative del contratto di foresteria
Attenzione però, perché il contratto di foresteria non è interessato dalla normativa delle locazioni ad uso abitativo contenuta nella legge n. 431/1998.
Una peculiarità di cui più volte si è occupata la giurisprudenza, la quale ha avuto modo di chiarire che la finalità del contratto di foresteria di soddisfare le esigenze abitative dei dipendenti della società conduttrice non conferisce al contratto natura di locazione abitativa, neppure di carattere transitorio, poiché la finalità di alloggio è solo temporanea.
Contratto di comodato a termine e rilascio dell'immobile
Per questo il contratto di foresteria è sottoposto alla disciplina generale delle locazioni contenuta nel codice civile, dall'art. 1571 e seguenti. Questo comporta principalmente la possibilità per le parti di contrattare liberamente l'importo del canone di locazione.
Applicabilità del regime della cedolare secca
Uno degli aspetti più controversi del contratto di foresteria, che ovviamente interessa molto i locatori, interessati a risparmiare sulle imposte, riguarda l'applicabilità del regime fiscale agevolato della cedolare secca.
Questo perché il comma 6 dell'art. 3 del dlgs. n. 23/2011 dispone che "Le disposizioni di cui ai commi 1, 2, 4 e 5 del presente articolo non si applicano alle locazioni di unita' immobiliari ad uso abitativo effettuate nell'esercizio di una attività d'impresa, o di arti e professioni."
Disposizione che è stata interpretata in vario modo dalla giurisprudenza, dando vita a non pochi dubbi e problemi pratici.
Sulla questione di recente si è espressa la C.T.R. Lombardia con la sentenza n. 208 del 20 gennaio 2020, che ha ribaltato l'orientamento che si era affermato fino a quel momento, escludendo la possibilità per il locatore di optare per il regime della cedolare secca nei contratti di foresteria, dal momento che il conduttore esercita attività d'impresa.
La Commissione Tributaria Regionale è giunta a questa conclusione perché ha attribuito al comma 6 dell'art 3 del dlgs n. 23/2011 un'interpretazione estensiva, ritenendo inapplicabile il regime della cedolare secca quando sia il locatore che il conduttore esercitino attività di impresa, perché nella disposizione non c'è un riferimento specifico al solo locatore.
Comodato per tutta la vita, come funziona?
Punto su cui si era espressa in modo contrario, pochi mesi prima, la CTR dell'Emilia Romagna. Per questo giudice tributario il regime opzionale della cedolare secca infatti non è applicabile solo quando ad esercitare attività d'impresa è il locatore.
La destinazione abitativa inoltre, che non è esclusa nel contratto di foresteria, non si pone in contrasto con la finalità agevolativa della norma.
Ragion per cui anche al contratto di foresteria è applicabile il regime della cedolare secca.
A ben vedere però, la sentenza della CTR Lombardia è quella che risulta più in linea con l'interpretazione dell'Agenzia delle Entrate, che con la circolare n. 12/E, 8 aprile 2016, dopo aver richiamato il contenuto del comma 6 dell'art. 3 dlgs n. 23/2011 ha ribadito che: "Tenuto conto che la norma consente l'applicazione della 'cedolare secca' solo per gli immobili abitativi locati con finalità abitative, escludendo quelle effettuate nell'esercizio di un'attività d'impresa o di lavoro autonomo, con la circolare 1°giugno 2011, n. 26, è stato chiarito che, per l'applicazione della 'cedolare secca' occorre porre rilievo anche all'attività del conduttore, restando esclusi dal regime i contratti conclusi con conduttori che agiscono nell'esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, ancorché detti immobili vengano utilizzati dal locatario per soddisfare le esigenze abitative dei propri collaboratori o dipendenti."
