Accade molto spesso che sorgano problemi legati all'utilizzo dei marciapiedi interni all'area condominiale, posti a lato di vialetti pedonali o carrabili. Non si può certo mettere in dubbio l'utilizzazione, anche particolare, di tali manufatti da parte del condomino, a condizione però che la stessa non alteri l'equilibrio fra le concorrenti utilizzazioni, attuali o potenziali, degli altri comproprietari e non determini pregiudizievoli invadenze nell'ambito dei coesistenti diritti di costoro.
Così l'installazione, su una porzione limitata di marciapiede condominiale, di una rastrelliera per il posteggio di biciclette, se non ostacola il transito pedonale dei condomini, non sembra possa essere messa in discussione (salvo casi particolari).
L'uso illegittimo del marciapiede: l'apertura di un passo carrabile
Il proprietario di vani terranei di un edificio in condominio non può, eseguire modificazioni della pavimentazione (e magari dell'arredo del marciapiede condominiale) in corrispondenza dell'accesso al proprio locale per consentirne l'attraversamento con autovetture, qualora da tale utilizzazione della cosa comune risulti alterata la destinazione e sia impedito agli altri condomini di farne parimenti uso secondo il loro diritto (Cass. civ., Sez. VI, 06/05/2021, n. 11870).
Quindi, il condomino, proprietario di un appartamento posto al piano terra del condominio, dotato di cortile destinato a parcheggio, anche se ottiene dal comune la possibilità di demolire il muretto di recinzione dell'area cortilizia per aprire un passo carrabile, necessario per il transito dei veicoli, non può poi eseguire i lavori necessari ad adeguare la quota del marciapiede condominiale al livello stradale.
Tale operazione, in linea generale, non è legittima perché, consentendo l'attraversamento con autovetture del marciapiede e della striscia di proprietà comune, determina un mutamento - seppure per quel limitato tratto interessato dall'attraversamento delle autovetture dirette all'area privata - della destinazione dei luoghi comuni a marciapiede che, per sua natura, ha come funzione tipica quella di consentire il sicuro transito pedonale dei condomini.
È vero, però, che l'accertamento del superamento dei limiti imposti dall'art.1102 c.c. al condomino, che si assuma abbia alterato, nell'uso della cosa comune, la destinazione della stessa, ricollegandosi all'entità e alla qualità dell'incidenza del nuovo uso, è comunque riservato al giudice di merito e, come tale, non è censurabile in sede di legittimità per violazione di norme di diritto.
L'occupazione abusiva dei marciapiedi
È certamente illecito il parcheggio abituale di un'autovettura sul marciapiede condominiale per lunghi periodi in quanto priva gli altri condomini della possibilità di utilizzare pienamente tale spazio comune; del resto tale utilizzo può essere illegittimo anche se temporaneo qualora impedisca l'accesso dei mezzi di soccorso o renda difficoltoso le manovre di entrata ed uscita dall'autorimessa.
L'utilizzo della cosa comune, infatti, non deve subire alcuna compromissione qualitativa o quantitativa in danno degli altri condomini. Di conseguenza, i giudici supremi hanno escluso la liceità della collocazione, da parte di un condomino, di scivoli permanenti sopra un marciapiede per permettere l'accesso di autovetture al locale ad uso negozio di sua proprietà (dal medesimo utilizzato come box auto), in quanto tali modifiche alterano la destinazione del marciapiede, avente per sua natura come funzione tipica quella di consentire il sicuro transito dei pedoni (Cass. civ., sez. II, 07/06/2011, n. 12310).
Del resto, a giustificazione delle opere illegittime, non è possibile affermare che l'apposizione degli scivoli deve considerarsi consentita dalla L. n. 13 del 1989.
Infatti le opere alle quali fa riferimento tale speciale normativa servono a consentire l'accesso ai portatori di handicap e non alle autovetture di proprietà degli stessi e comunque non risulta che possano anche essere in contrasto con la specifica destinazione delle parti comuni sulle quali vanno ad incidere.
Lungo questa linea di pensiero si può affermare che non è neppure possibile la costruzione di un marciapiede qualora un condomino, anche se autorizzato verbalmente dagli altri, occupi in modo esclusivo una porzione del cortile comune a vantaggio dell'adiacente immobile di sua proprietà, sottraendola in via definitiva all'utilizzazione degli altri partecipanti al condominio.
Marciapiedi condominiali occupati da autovetture, cosa fare?
I rifiuti sul marciapiede
Merita infine di essere ricordato che il marciapiedi condominiali non possono essere certo ricettacolo di rifiuti proveniente dalle finestre dei condomini. A tale proposito la Suprema Corte si è occupata di una vicenda iniziata con la caduta di una donna sulla pavimentazione del marciapiede condominiale provocata da residui di cibo.
Il Giudice di primo grado, convinto che i residui di cibo non potessero essere ascritti allo stabile condominiale, ma piuttosto alla maleducazione di un presumibile condomino o di un terzo, rigettava la domanda dell'attrice per assenza di presupposti ex art. 2051 c.c.; la Corte di Appello, però, in riforma della sentenza, condannava i condomini al risarcimento dei danni subiti dall'appellante, ritenendo evidente la responsabilità da custodia delle parti comuni a fronte dell'omessa prova del caso fortuito da parte del condominio.
Tale tesi è stata confermata dalla Cassazione secondo cui il condominio si è disinteressato della circostanza relativa al comportamento dei condomini, i quali avevano l'abitudine di gettare cibo dalle finestre per dare nutrimento ai piccioni (Cass. civ., sez. VI, 12/06/2019, n. 15839).
Marciapiedi, manutenzione e riparto spese
