Nella vicenda oggetto della recente sentenza della Corte di Cassazione n. 5410 del 29 febbraio 2024, i titolari di un ristorante, avendo dotato il proprio locale di una certa capienza, si vedevano costretti a realizzare un'apertura di sicurezza al fine di non risultare in contrasto con la normativa anti incendio.
A tal fine agivano sul muro dell'adiacente condominio, all'interno del quale, uno dei titolari era proprietario di un immobile. Realizzato il varco, gli avventori del ristorante avrebbero potuto defluire all'interno del parcheggio condominiale in caso d'incendio. Ovviamente si sarebbe trattato di una circostanza eccezionale e non certo ricorrente.
Ebbene, come è facile immaginare, il condominio in questione si opponeva e chiedeva l'immediata chiusura dell'apertura in quanto nemmeno preannunciata e tanto meno autorizzata dall'unanimità dei proprietari.
La lite anzi detta si è dipanata, quindi, per ben tre gradi di giudizio, al termine dei quali è stato stabilito se è possibile realizzare un'uscita di sicurezza di un ristorante mediante apertura di un varco nel muro del vicino condominio e, in caso positivo, a quali condizioni.
Apertura muro comune in condominio: a quali condizioni è possibile?
I vari proprietari di un condominio possono utilizzare i beni comuni senza chiedere alcun permesso. L'importante è che al seguito del proprio utilizzo non sia alterata la destinazione della cosa e non sia impedito il parimenti uso degli altri "Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa (art. 1102 cod. civ.)".
È in base, dunque, a questo principio che, per il singolo condomino, è possibile realizzare un varco nel muro comune, anche senza il consenso dell'assemblea o dell'amministratore.
Si tratta di una facoltà che, per comune opinione giurisprudenziale, può essere esercitata persino nei riguardi di un muro perimetrale. In tal caso, però, è necessario, altresì, che l'intervento non pregiudichi la stabilità dell'edificio e il decoro architettonico del fabbricato "il principio della comproprietà dell'intero muro perimetrale comune di un edificio legittima il singolo condomino ad apportare a esso (anche se muro maestro) tutte le modificazioni che gli consentano di trarre, dal bene in comunione, una peculiare utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri condomini (ex multis Corte di Appello di Palermo n. 963 del 06 luglio 2022… a condizione di non impedire agli altri condomini la prosecuzione dell'esercizio dell'uso del muro e di non alterarne la normale destinazione e sempre che tali modificazioni non pregiudichino la stabilità e il decoro architettonico del fabbricato (Cass. n. 4437/2017, 16097/2003)".
Apertura muro comune per accedere ad una proprietà estranea al condominio: è possibile?
Non è infrequente il caso del proprietario di due immobili adiacenti, facenti parte, però, di due fabbricati diversi, che, per mettere in comunicazione i suoi beni, realizza un varco nel muro comune. Ebbene, ciò non può avvenire senza alcun'autorizzazione o consenso.
A precisare questa conclusione è la giurisprudenza della Cassazione, citata anche nella sentenza in commento, secondo la quale, in questa situazione non si può parlare di uso legittimo del muro comune in quanto se ne altera la destinazione.
Si realizza, infatti, una cessione del bene condominiale a favore di un soggetto estraneo alla comunione.
In altri termini, si costituisce, inammissibilmente, una vera e propria servitù a carico del condominio, senza il consenso di tutti i titolari del muro "è illegittima l'apertura di un varco praticata nel muro perimetrale dell'edificio condominiale da un comproprietario al fine di mettere in comunicazione un locale di sua proprietà esclusiva, ubicato nel medesimo fabbricato, con altro immobile, pure di sua proprietà, ma estraneo al condominio, comportando tale utilizzazione la cessione del godimento di un bene comune in favore di soggetti non partecipanti al condominio, con conseguente alterazione della destinazione, giacché in tal modo viene imposto sul muro perimetrale un peso che dà luogo a una servitù (Sez. 6-2, n. 5060 del 25 febbraio 2020, Sez. 2, n. 32437 dell'11 dicembre 2019; Sez. 6- 2, n. 35955 del 22 novembre 2021)".
Apertura nel muro perimetrale del condominio: è possibile?
Uscita di sicurezza per ristoranti: quando è consentita l'apertura nel muro condominiale?
Nel caso in commento, il proprietario di un immobile in condominio, altresì contitolare di un adiacente ristorante, aveva aperto un varco nel muro comune allo scopo realizzare un'uscita di sicurezza ad uso del proprio locale. Tuttavia, questa iniziativa non era stata autorizzata.
Si era costituita, perciò, una servitù a carico del condominio, senza il consenso di tutti i proprietari. Per questo motivo, l'apertura doveva essere chiusa e il muro rispristinato allo stato originario.
In sede giudiziale, il titolare del ristorante aveva provato a legittimare l'opera invocando la parziale interclusione del proprio locale (art. 1052 cod. civ.). In pratica, non c'era altro modo per ubicare l'uscita di sicurezza che poteva essere realizzata soltanto nel muro in contestazione. In conclusione, la servitù costituita era inevitabile ed innegabile per legge.
La ricostruzione anzi detta non ha convinto, però, i magistrati di merito e la Cassazione. Per i giudici, l'uscita di sicurezza doveva, semmai, essere preventivamente autorizzato da un magistrato e non certo realizzata in modo arbitrario per poi essere legittimata successivamente "Il passaggio può essere concesso dall'autorità giudiziaria solo quando questa riconosce che la domanda risponde alle esigenze dell'agricoltura o dell'industria (art. 1052 co. 2 cod. civ.)".
Inoltre, non c'erano i presupposti per invocare la norma in discussione. In primo luogo perché si trattava di una semplice attività commerciale e poi perché l'esigenza di aprire un varco nel muro del servente condominio non nasceva da circostanze oggettive, ma dalla scelta dei titolari del ristorante di ampliare la capienza del medesimo.
Insomma, il pur legittimo intento di aumentare i propri guadagni non poteva certo giustificare l'imposizione di una servitù a carico del vicino condominio senza il consenso di tutti i proprietari dello stesso.
