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La comunicazione del verbale d'assemblea. Modi tempo e necessarietà della comunicazione ai fini della impugnazione da parte degli assenti.
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La comunicazione del verbale d'assemblea. Modi tempo e necessarietà della comunicazione ai fini della impugnazione da parte degli assenti.

Uno degli inadempimenti di maggiore importanza, ai fini della definitiva obbligatorietà della deliberazione condominiale per tutti i comproprietari, è la comunicazione del verbale dell'assemblea.

Avv. Alessandro Gallucci 

Uno degli inadempimenti di maggiore importanza, ai fini della definitiva obbligatorietà della deliberazione condominiale per tutti i comproprietari, è la comunicazione del verbale dell’assemblea.

Sostanzialmente se alla ricezione del verbale non segue, laddove ve ne fossero i presupposti, l’impugnazione della delibera, essa non sarà più impugnabile.

Per fare un paragone è come se alla notifica della sentenza, la parte che vi ha interesse non proponga appello nei termini previsti dalla legge.

In questi casi la decisione del giudice diverrà definitiva e dovrà essere obbligatoriamente rispettata.

Vale la pena spiegare il perché di tale affermazione e in quali casi è necessario comunicare il verbale. Per fare ciò è utile iniziare dalle norme dettate dal codice civile.

Ai sensi dell’art. 1137, primo comma, c.c. “le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini

Così, per esemplificare, se l’assemblea, con le maggioranze previste dalla legge, approva il rendiconto consuntivo, esso sarà obbligatorio per tutti i condomini anche per quelli dissenzienti e per quelli contrari.

Proprio per consentire “ai contestatori” di eliminare quelle delibere a loro parere viziate, la legge prevede la possibilità di impugnare la deliberazione. In tal senso è inequivocabile il contenuto secondo comma dell’art. 1137 c.c. a mente del quale “contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio, ogni condomino dissenziente può fare ricorso all'autorità giudiziaria, ma il ricorso non sospende l'esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità stessa”.

I vizi contestabili sono quelli di legittimità (es. omessa convocazione, incompetenza, maggioranze insufficienti rispetto all’oggetto della deliberazione) non potendosi chiedere al giudice una valutazione del merito della vicenda.

Per chiarire: se l’assemblea nomina un amministratore ed uno dei condomini assenti o dissenzienti (a questi ultimi vanno equiparati gli astenuti) non è d’accordo con la scelta della persona, la deliberazione potrà essere impugnata solo se vi sono dei vizi di forma (come quelli succitati) e non anche perché la persona incaricata non convince fino in fondo.

Fondamentale, soprattutto in relazione alle deliberazioni annullabili, il rispetto dei termini d’impugnazione. Al riguardo, è qui gioca un ruolo di fondamentale importanza la comunicazione del verbale, il legislatore codicistico ha specificato che “il ricorso deve essere proposto, sotto pena di decadenza, entro trenta giorni, che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti” (art. 1137, terzo comma, c.c.).

In pratica: si ponga il caso che convocata l’assemblea del condomino Alfa, Tizio proprietario di un’unità immobiliare in esso ubicata, decida di non partecipare (nemmeno per delega, art. 67 disp. att. c.c.).

In seguito allo svolgimento dell’assise, l’amministratore sarà tenuto a comunicare l’esito della deliberazione ai condomini rimasti assenti.

Tizio, ricevuta la comunicazione, avrà 30 giorni di tempo per valutare se la deliberazione è da considerasi invalida e quindi se impugnarla oppure se è regolare e quindi prenderne semplicemente atto.

Il codice non specifica entro quanto tempo dalla sua adozione la deliberazione debba essere comunicata. E’ evidente però che in ragione del fatto che è a partire dalla ricezione della stessa che il condomino assente ha facoltà d’impugnare, il mandatario dei condomini avrà interesse ad inviarla quanto prima al fine di ottenere la definitività della decisione assembleare nel più breve tempo possibile.

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