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Immissioni intollerabili e azione per la cessazione ed il risarcimento del danno. Le responsabilità dell'inquilino e quelle del proprietario
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Immissioni intollerabili e azione per la cessazione ed il risarcimento del danno. Le responsabilità dell'inquilino e quelle del proprietario

Unità immobiliare data il locazione, nel caso d'immissioni moleste l'unico responsabile è l'inquilino

Avv. Alessandro Gallucci  

Ai sensi dell’art. 844 c.c.

Il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi.

Nell'applicare questa norma l'autorità giudiziaria deve contemperare le esigenze della produzione con le ragioni della proprietà. Può tener conto della priorità di un determinato uso”.

Si tratta della norma che disciplina le immissioni (rumorose e di qualunque altro genere) avendo come obiettivo quello di contemperare due diversi interessi:

a)quello dell’utilizzatore del fondo al fine di consentirgliene l’uso più ampio possibile;

b)quello dei vicini di poter godere del proprio immobile in modo altrettanto pieno.

Sull’applicabilità dell’art. 844 c.c. anche al condominio negli edifici non vi sono dubbi, né in dottrina, né in giurisprudenza.

In relazione alle immissioni rumorose, non avendo il limite di tollerabilità delle stesse carattere assoluto, “ ma essendo esso relativo alla situazione ambientale, variabile da luogo a luogo, secondo le caratteristiche della zona e le abitudini degli abitanti, spetta al giudice del merito sia accertare in concreto il superamento della normale tollerabilità e l'individuazione degli accorgimenti idonei a ricondurre le immissioni nell'ambito della normale tollerabilità”(ex multis Cass. n. 3438/10).

E’ chiaro che laddove, per altro genere di propagazioni, la legge stabilisca ben precisi limiti al loro superamento conseguirà, ipso iure, l’intollerabilità delle stesse.

Chiariti gli aspetti “materiali” è utile comprendere come debba individuarsi il soggetto responsabile.

In particolare, è questo il cuore di una recente pronuncia della Corte di Cassazione (la n. 13881 del 9 giugno 2010), ci si è domandati: nel caso d’unità immobiliare data il locazione il responsabile per le immissioni intollerabili ex art. 844 c.c. dovrà essere considerato il solo inquilino o sarà possibile agire anche contro il proprietario?

Secondo la Corte di Cassazione, che ha ribaltato la decisione della Corte d’appello, nel caso d’immissioni moleste l’unico responsabile è l’inquilino.

In particolare i giudici di legittimità, ribadendo il proprio consolidato orientamento in materia, hanno specificato che “ mentre il proprietario dell'immobile locato, conservando la disponibilità giuridica, e quindi la custodia, delle strutture murarie e degli impianti in esse conglobati, è responsabile in via esclusiva ai sensi degli artt. 2051 e 2053 c.c. dei danni arrecati a terzi da dette strutture ed impianti, con riguardo invece alle altre parti ed accessori del bene locato, rispetto alle quali il conduttore acquista detta disponibilità con facoltà ed obbligo di intervenire onde evitare pregiudizio ad altri, la responsabilità verso questi ultimi, secondo le previsioni dell'art. 2051 c.c., grava soltanto sul conduttore medesimo (Cass. S.U. 11-11-1991; Cass.18-12-1996 n. 11321; Cass. 3/80/2005 n. 16231)” (così Cass. 9 giugno 2010 n. 13881).

In sostanza, dice la Cassazione, mentre il proprietario è responsabile per i danni causati dall’immobile, l’inquilino lo è, ed in via esclusiva, per l’eventuale uso illecito dello stesso.

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