La vicenda giudiziaria sottoposta al Tribunale di Pescara (Decreto n. 939/2025) trae origine dalla proposizione di un ricorso da parte di alcuni comproprietari, volto alla revoca dell'amministratore per gravi irregolarità nella gestione del condominio.
L'istituto della revoca dell'amministratore è disciplinato dall'art. 1129 c.c., commi XI e XII, che elencano una serie di ipotesi in cui può essere chiesta la revoca giudiziale. Il disposto normativo si sofferma su alcune fattispecie tipiche, ma non esaustive, essendo meramente esemplificative e non tassative, dovendo essere completate da tutte quelle condotte che facciano sospettare una gestione anomala della cosa comune da parte dell'amministratore, o che comunque siano indici di una condotta poco trasparente.
Sul punto, è opportuno ricordare come l'art. 1130 c.c., n. 10, preveda tra le attribuzioni dell'amministratore quella di convocare annualmente l'assemblea per l'approvazione del rendiconto, entro centottanta giorni dalla chiusura dell'esercizio finanziario.
Nella specie, i condomini ricorrenti lamentavano un ritardo nella convocazione dell'assemblea per l'approvazione dei bilanci consuntivi, anche rispetto al termine più breve fissato dal regolamento.
La vicenda
I comproprietari di unità immobiliari facenti parte del condominio proponevano ricorso ex art. 1129 c.c. avanti al Tribunale, chiedendo la revoca giudiziale dell'amministratore in carica, deducendo gravi irregolarità nella sua attività di gestione quali:
reiterate violazioni del regolamento condominiale contrattuale;
mancata osservanza delle delibere condominiali;
omessa risposta alle richieste dei ricorrenti;
diniego di accesso alla documentazione condominiale;
irregolarità fiscali e di gestione;
violazione dell'obbligo di riferire ai condomini sull'andamento delle cause.
L'amministratore si costituiva in giudizio insistendo per la reiezione della domanda in quanto infondata.
La decisione
Il Tribunale ha respinto il ricorso, ritenendolo infondato, poiché non sono emerse gravi irregolarità tali da giustificare la revoca giudiziale ex art. 1129 c.c.
Nello specifico, il Collegio ha ritenuto che non sussistesse alcuna grave violazione della legge o del regolamento, laddove quest'ultimo prevedeva che l'esercizio finanziario si chiudesse il 30 giugno e che l'assemblea ordinaria venisse convocata non oltre i successivi sessanta giorni, mentre era emerso che l'amministratore aveva convocato le assemblee a distanza di pochi giorni, o poco più di tre mesi, ma sempre entro i centottanta giorni previsti dall'art. 1130, comma X, c.c.
A tal riguardo, la legge stabilisce il termine massimo entro cui deve essere convocata l'assemblea per approvare il rendiconto (centottanta giorni dalla chiusura dell'esercizio finanziario). Tuttavia, nulla vieta che nel regolamento possa essere previsto un termine inferiore a quello legale, purché sia rispettato il termine massimo stabilito dalla legge.
Pertanto, sebbene nel caso di specie fosse previsto nel regolamento un termine inferiore a quello legale, ciò non poteva integrare una grave irregolarità, poiché le assemblee erano comunque convocate entro i centottanta giorni previsti dalla legge.
A sostegno della propria decisione, il Tribunale ha richiamato precedenti giurisprudenziali secondo cui "l'omessa tempestiva convocazione annuale dell'assemblea ordinaria è causa sufficiente per chiedere la revoca giudiziaria ex art. 1129, comma XI c.c." (Tribunale Palermo, 14/02/2020; Corte Appello Venezia, 26/10/2018, n. 3399).
Tuttavia, nell'occasione è stato osservato che, sebbene vi sia stato ritardo nella convocazione delle assemblee, ciò è avvenuto comunque entro i centottanta giorni previsti dalla legge, e dunque non si configura una grave irregolarità.
Le ulteriori doglianze
Quanto alla paventata mancata osservanza delle deliberazioni relative alla revisione delle tabelle millesimali ex art. 69 disp. att. c.c., il Collegio ha rilevato che l'argomento era stato ripetutamente rinviato dalla stessa assemblea, debitamente riunitasi.
In riferimento alle ulteriori doglianze inerenti asserite omissioni nelle risposte alle richieste formulate dai condomini, i giudici hanno considerato idonei i riscontri forniti dall'amministratore, sottolineando come la documentazione fosse accessibile tramite il portale condominiale e che molte delle richieste fossero reiterate e non motivate da effettive esigenze informative.
È stato anche ricordato che il diritto di ciascun condomino di accedere alla documentazione condominiale non può essere esercitato in modo tale da ostacolare l'attività dell'amministratore o con modalità contrarie ai principi di correttezza e buona fede.
Il ritardo nella presentazione del rendiconto non basta per la revoca dell'amministratore
Considerazioni conclusive
Per quanto sopra esposto, l'amministratore è stato assolto dalle accuse mosse nei suoi confronti, essendo risultate infondate tutte le presunte gravi irregolarità dedotte dai condomini tanto da meritarsi anche una censura sulla loro correttezza e buona fede nei rapporti con lui, stante le numerose richieste formulate soltanto da uno dei condomini senza alcuna reale esigenza informativa.
Il ricorso avanzato dai comproprietari è stato pertanto respinto integralmente, con piena conferma dell'incarico affidatogli dal condominio e conseguente condanna dei ricorrenti al pagamento delle spese legali sostenute dalla parte resistente.
Si consiglia di consultare il provvedimento allegato in caso di dubbi o per usi professionali.
