In tema di umidità in un appartamento sottostante ad un terrazzo, non sempre risulta facile individuare la causa del fenomeno. Tale circostanza, evidentemente, condiziona anche l'attribuzione della responsabilità.
Alle volte, la colpa va attribuita alle infiltrazioni d'acqua e alla cattiva manutenzione della copertura, rovinatasi per l'usura del tempo e sprovvista, quindi, di una sufficiente impermeabilizzazione. In altre circostanze, invece, l'onere del misfatto potrebbe essere posto a carico della ditta esecutrice di alcuni lavori, nell'occasione non eseguiti a regola d'arte.
Pare sia accaduto proprio questo nell'ambito della vicenda oggetto della recente sentenza del Tribunale di Cassino n. 718 del 29 maggio 2025. In questa lite, infatti, la parte attrice, proprietaria di un appartamento sottoposto ad un terrazzo a livello, chiedeva conto e ragione delle infiltrazioni patite dal proprio immobile.
Essendo queste culminate con macchie ed ammaloramenti che avevano condizionato la vivibilità degli ambienti, la donna aveva chiesto l'eliminazione della causa dell'evento, l'esecuzione delle opere murarie per rispristinare i danni subiti e il risarcimento.
Coinvolti nel procedimento il proprietario del terrazzo ed il condominio, era stata chiamata in causa la ditta esecutrice di alcuni lavori sull'immobile. A detta dei citati soggetti, l'appaltatrice era responsabile per non aver eseguito gli interventi a regola d'arte, così determinando la questione in discussione.
Insomma, di chi era la colpa? Dei custodi della copertura, normalmente deputati al governo del bene oppure della ditta? Nel conseguenziale accertamento, sarebbe stato possibile individuare ulteriori concause dell'evento lesivo in contestazione?
Vediamo come ha risolto ogni dubbio il Tribunale di Cassino.
Danni provocati dal terrazzo esclusivo: come dividere gli oneri tra il privato e il condominio?
In un fabbricato, gli eventuali danni provocati dalle infiltrazioni provenienti da un terrazzo privato, dovute alla cattiva manutenzione del cespite, sono attribuibili anche al condominio.
L'ente, infatti, conserva l'onere di provvedere alla conservazione di un bene considerato comune, se non altro per la sua funzione essenziale di copertura.
In ragione di queste considerazioni, il costo per la riparazione del terrazzo e/o per il risarcimento del danno provocato dovrà essere ripartito in base alla proporzione, rispettivamente di un terzo e di due terzi tra il privato e il condominio, di cui all'art. 1126 cod. civ.
A supporto di queste affermazioni, così come ricordato nell'occasione dal Tribunale di Cassino, basta citare la Corte di Cassazione, pronunciatasi sul tema a Sezioni Unite "in tema di condominio negli edifici, allorquando l'uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, dei danni che derivino da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l'usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello), in quanto custode del bene ai sensi dell'art. 2051 cod. civ., sia il condominio, in quanto la funzione di copertura dell'intero edificio, o di parte di esso, propria del lastrico solare (o della terrazza a livello, ancorché di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all'amministratore l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (art. 1130, primo comma, n. 4, cod. civ). Il concorso di tali responsabilità è, salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all'uno o all'altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall'art. 1126 cod. civ., il quale pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi al condominio (Cass. S.U. sent. n. 9449/2016)".
Infiltrazioni derivanti da terrazzo ad uso esclusivo: chi è responsabile
Umidità nell'appartamento sottostante al terrazzo esclusivo: la cattiva areazione può essere una concausa?
Quando si parla di umidità nell'appartamento sottostante ad un terrazzo esclusivo di un fabbricato, la prima causa a cui si pensa è l'infiltrazione d'acqua dovuta, ad esempio, alla mancata manutenzione del bene. Se così fosse, la responsabilità dovrebbe dividersi tra il privato e il condominio.
Nulla vieta, però, di accertare ulteriori concause dell'umidità, per ipotesi, attribuibili alla colpa dello stesso danneggiato. Una di queste potrebbe essere la cattiva aerazione degli ambienti unita alle caratteristiche dell'edificio.
Proprio ciò che è accaduto nella vicenda oggetto della sentenza qui commento dove, a seguito dell'espletata Ctu, è emerso che la pessima gestione dell'areazione nell'immobile dell'attrice aveva influito sull'umidità riscontrata e sui conseguenziali danni emersi nell'immobile.
Insomma, il tipico caso del concorso colposo dello stesso danneggiato, in presenza del quale il risarcimento è diminuito in proporzione e di conseguenza "Se il fatto colposo del creditore ha concorso a cagionare il danno, il risarcimento è diminuito secondo la gravità della colpa e l'entità delle conseguenze che ne sono derivate.
Il risarcimento non è dovuto per i danni che il creditore avrebbe potuto evitare usando l'ordinaria diligenza (art. 1227 cod. civ.)".
In ragione di ciò, la domanda risarcitoria dell'attrice è stata accolta, ma in misura molto ridotta, per avere la parte contribuito, in modo rilevante, all'evento in contestazione.
