Il singolo condòmino può agire chiedendo accertarsi l'inesistenza di diritti degli altri condòmini su un bene di cui dichiara essere proprietario esclusivo.
Si tratta dell'actio negatoria servitutis ex art. 949 c.c. la quale tende alla negazione di qualsiasi diritto, anche dominicale, affermato dai terzi sulla cosa, e dunque non soltanto all'accertamento dell'inesistenza della pretesa servitù, ma pure al conseguimento della cessazione della situazione antigiuridica presuntivamente posta in essere dalla controparte al fine di ottenere la libertà del fondo,
Può accadere che un condòmino agisca per ottenere l'accertamento e la declaratoria dell'inesistenza di servitù di adduzione di gas e o di apposizione di cavi e antenne a favore dei condomini ed a carico della porzione di lastrico solare di sua proprietà nonché la cessazione di qualsivoglia turbativa al suo legittimo esercizio del diritto di proprietà, oltre al risarcimento del danno.
Un caso particolare si verifica allorquando l'installazione di tubi, cavi ed antenne avvenga quando il lastrico solare è in comproprietà tra i condòmini e solo successivamente venga diviso tanto da far ricadere le installazioni solo sulla porzione di lastrico di proprietà di un singolo condòmino.
Ci si chiede, pertanto, se il condòmino che ha prestato il consenso in sede assembleare alle dette installazioni sul lastrico solare in comproprietà tra i condòmini abbia diritto, in seguito alla divisione del lastrico solare in quote di proprietà esclusiva, ad ottenere la libertà del fondo allorquando, tubazioni, cavi ed antenne ricadano esclusivamente sulla porzione di sua proprietà.
Il Tribunale di Messina ha affrontato la questione (sentenza n. 510 del 16 marzo 2025).
diritti dei condòmini su installazioni sul lastrico solare: caso pratico e sentenza
Un condòmino proprietario di una porzione del lastrico solare del fabbricato condominiale conveniva in giudizio il Condominio al fine di ottenere l'accertamento dell'inesistenza della pretesa servitù di adduzione di gas e/o di apposizione di cavi e antenne a favore dei condomini ed a carico del bene di sua proprietà e per l'effetto perché fosse ordinata la cessazione di qualsivoglia turbativa al suo legittimo esercizio del diritto di proprietà, con la condanna del convenuto al risarcimento del danno.
L'attore deduceva che il Condominio convenuto aveva apposto un tubo di adduzione di fornitura gas, le antenne TV e relativi cavi, con illegittima costituzione di servitù, che gli impedivano totalmente l'uso della porzione di lastrico solare di sua proprietà.
Lamentava che numerose volte aveva sollecitato, sia verbalmente, sia per iscritto, l'amministratore del tempo del condominio a provvedere al ripristino dello status quo ante ed al risarcimento dei danni, avuto anche riguardo all'impossibilità di installare un impianto fotovoltaico, ma senza esito: diversamente, l'amministratore in carica ne aveva discusso in assemblea.
Evidenziava, altresì, di aver manifestato la propria disponibilità ad una definizione bonaria della questione con i condomini, anche rinunciando alle proprie pretese economiche a patto che i lavori di spostamento venissero eseguiti entro un determinato periodo di tempo, però infruttuosamente decorso, e di avere avviato la mediazione incontrando la mancata disponibilità del Condominio.
Si costituiva in giudizio il Condominio rappresentando che il lastrico solare era dapprima in proprietà indivisa tra il condòmino attore ed altri condòmini e che l'attore aveva, unitamente agli altri condomini, espressamente consentito, in seno a due delibere assembleari, le installazioni sul lastrico solare di cui all'epoca era comproprietario.
Il Tribunale riteneva non meritevole di accoglimento la domanda attorea volta ad ottenere la libertà del proprio fondo atteso che il condòmino attore aveva prestato il proprio consenso, cristallizzato in seno a due valide ed efficaci delibere condominiali, all'installazione dei tubi di adduzione del gas e delle antenne TV, a nulla valendo la circostanza che a seguito della divisione del lastrico solare in quote di proprietà esclusiva, le installazioni ricadessero su quella dell'attore, pregiudicandone il godimento.
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analisi finale: consenso condominiale e diritti di proprietà esclusiva
A mente dell'art. 1117 c.c. sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo, " 3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche".
In tal caso, i poteri dell'assemblea condominiale, fissati tassativamente dal codice, possono invadere la sfera di proprietà dei singoli condomini solo se l'invasione sia stata da loro specificamente accettata e consentita (cfr. Cass. civ., n. 9157/1991, che a sua volta richiama la risalente Cass. civ., n. 2695/1969).
In tal senso, anche Cass. 14.12.2007, n. 26468, secondo cui, " in tema di condominio, i poteri dell'assemblea condominiale possono invadere la sfera di proprietà dei singoli condomini, sia in ordine alle cose comuni sia a quelle esclusive, soltanto quando una siffatta invasione sia stata da loro specificamente accettata o in riferimento ai singoli atti o mediante approvazione del regolamento che la preveda, in quanto l'autonomia negoziale consente alle parti di stipulare o di accettare contrattualmente convenzioni e regole pregresse che, nell'interesse comune, pongano limitazioni ai diritti dei condomini".
Ciò è esattamente quanto avvenuto nel caso di specie: l'attore aveva difatti, unitamente agli altri condomini, espressamente consentito, come emergente dalle delibere assembleari, le installazioni sul lastrico solare di cui all'epoca era comproprietario, adducendo, a giustificazione della propria domanda, che a seguito della divisione del lastrico solare in quote di proprietà esclusiva, le installazioni ricadevano su quella propria, pregiudicandone il godimento.
Tuttavia, avendo egli prestato il proprio consenso, cristallizzato in seno a due valide ed efficaci delibere condominiali, la domanda volta ad ottenere la cessazione di qualsivoglia turbativa al suo legittimo esercizio del diritto di proprietà, non ha trovato accoglimento.
