La servitù per destinazione del padre di famiglia è disciplinata dall'art. 1062 del Codice civile, il quale dispone che "La destinazione del padre di famiglia ha luogo quando consta, mediante qualunque genere di prova, che due fondi, attualmente divisi, sono stati posseduti dallo stesso proprietario, e che questi ha posto o lasciato le cose nello stato dal quale risulta la servitù".
I presupposti per la costituzione della servitù per destinazione del padre di famiglia, pertanto, sono: 1) l'esistenza di due fondi divisi; 2) che i due fondi in origine fossero posseduti dal medesimo proprietario; 3) che questi abbia posto o lasciato le cose nello stato dal quale risulta la servitù.
A tali presupposti va aggiunto il requisito dell'apparenza della servitù che si ricava, per converso, dall'art. 1061 c.c., a norma del quale "le servitù non apparenti, cioè non visibili perché non collegate ad opere permanenti, non possono acquistarsi per usucapione o per destinazione del padre di famiglia".
Requisito necessario per poter acquistare o far riconoscere la servitù per destinazione del padre di famiglia è quindi quello della sua apparenza, ossia visibilità attraverso opere permanenti.
La costituzione di una servitù per destinazione del padre di famiglia presuppone, quindi, che l'originario unico proprietario abbia posto in essere tra due fondi o due parti dello stesso fondo a lui appartenenti una situazione di subordinazione o servizio che rileva nel momento in cui i due fondi o le due parti del fondo vengono divisi ossia vengono ad appartenere a proprietari diversi (salvo volontà contraria del proprietario dei fondi al momento della loro separazione).
Giova, dunque, chiedersi: Come provare l'esistenza di una servitù per destinazione del padre di famiglia? Cosa si intende per opere visibili?
Il Tribunale di Pesaro, con la sentenza n. 129 del 22 febbraio 2025 - nel decidere un caso di servitù per destinazione del padre di famiglia delle tubazioni e canalizzazioni d'areazione a favore di un immobile posto al piano terreno di uno stabile ed carico dell'immobile posto al piano sovrastante - ha chiarito, conformemente all'orientamento giurisprudenziale in materia, il concetto di "visibilità" delle opere destinate all'esercizio della servitù.
Tubazioni e canalizzazioni d'areazione e servitù per destinazione del padre di famiglia. Fatto e decisione
Il proprietario di un locale commerciale adibito a discoteca, posto al piano terra di uno stabile citava in giudizio la società proprietaria dell'immobile posto al piano primo chiedendo che venisse accertato il diritto di servitù delle tubazioni e canalizzazioni d'areazione attraverso e a carico del fondo servente di proprietà della predetta società ed in favore del locale a piano terreno di proprietà dell'attore.
Deduceva l'impossibilità di utilizzare gli impianti di ventilazione e areazione del locale e gli scarichi verso l'esterno poiché le tubazioni erano state abusivamente interrotte, durante l'esecuzione di lavori, dalla società proprietaria dei locali sovrastanti.
L'attore chiedeva, pertanto, la condanna della convenuta al ripristino delle servitù e al compimento, a proprie spese, di tutte le opere necessarie alla loro restaurazione, nonché la condanna al risarcimento del danno per il mancato godimento dell'immobile, per l'eventuale deprezzamento di valore dell'immobile conseguente anche ai lavori di ripristino, nonché di tutti i danni da mancato utilizzo dell'impianto di ventilazione meccanica, imputabili alla condotta della società convenuta.
Si costituiva in giudizio la società convenuta contestando, in fatto ed in diritto, le avverse pretese ed in particolare deducendo la prescrizione, per non uso ultraventennale ex art. 1073 cc., della pretesa servitù.
La convenuta eccepiva, inoltre, nel merito, che gli impianti erano stati modificati dai gestori del locale discoteca mediante applicazione di split di climatizzazione con pompa di calore, rimanendo essa convenuta estranea ad ogni modifica.
Proponeva, inoltre, riconvenzionale eccependo lo smontaggio da parte dell'attore dei ponteggi posti per lavorazioni di cantiere ed al contempo la posa in opera di una recinzione metallica ed un cancello, così impedendole di procedere coi lavori di ristrutturazione e ammodernamento dell'impiantistica idrica e di scarico a servizio degli appartamenti in corso di realizzazione.
La convenuta rappresentava, altresì, che l'attore si era appropriato indebitamente di uno spazio condominiale su cui aveva edificato due locali nonché di altre aree comuni asservendole ad uso esclusivo della discoteca e del ristorante, impedendo di fatto la regolare esecuzione delle opere di ristrutturazione degli immobili al primo piano con danni da ritardata esecuzione dei lavori.
Chiedeva, pertanto, in via riconvenzionale, il risarcimento dei danni nonché il ripristino dei confini legali e la rimozione degli immobili suddetti.
La causa veniva istruita mediante prove testimoniali e CTU tesa a verificare se all'atto della edificazione dello stabile le porzioni immobiliari fossero, quanto alle canalizzazioni ed impiantistiche di areazione, tra loro legate da rapporto di servitù per destinazione del padre di famiglia, al contempo richiedendosi al CTU di individuare i relativi tracciati originari e le eventuali successive modifiche, nonché le opere necessarie e i relativi costi dei lavori di ripristino allo stato originario, quantificando l'eventuale deprezzamento di valore dell'immobile di proprietà dell'attore e i danni da mancato utilizzo se, ed in quanto ricorrenti.
La CTU veniva, altresì, richiesta al fine di accertare se lo scoperto condominiale asfaltato destinato a parcheggio fosse in uso esclusivo sia all'attore sia alla convenuta, se le unità immobiliari condonate fossero state realizzate su ampliamento dell'area di sedime di proprietà condominiale nonché se gli altri spazi in contestazione fossero o meno di proprietà condominiale.
Sulla base degli esiti della CTU, il Tribunale accertava che le canalizzazioni di areazione erano state applicate all'immobile dal suo costruttore, come risultante dalla relazione tecnica allegata alla pratica dei vigili del Fuoco iniziale, con la conseguenza che la relativa servitù era stata imposta per volontà del padre di famiglia.
Il Tribunale, pertanto, accertava e dichiarava l'esistenza del diritto di servitù delle tubazioni e canalizzazioni d'areazione attraverso e a carico del fondo servente di proprietà della convenuta ed in favore del locale al piano terreno di proprietà dell'attore e condannava, per l'effetto, il convenuto al ripristino a proprie spese delle linee interrotte nonché al risarcimento del danno per il mancato utilizzo del locale piano terra a causa del non corretto funzionamento dell'impianto di ventilazione.
In particolare, quanto alla sussistenza del requisito della " apparenza" delle opere destinate all'esercizio della servitù, secondo il giudicante, non solo i pinnacoli di areazione erano ben visibili, quanto meno dalla strada, ma erano anche venuti ad evidenza nel corso delle lavorazioni nelle murature e pavimentazioni effettuate dalla proprietaria del fondo servente.
Delega permanente per l'assemblea condominiale
Chiarimenti sulla visibilità delle opere nella servitù per destinazione
La pronuncia in esame offre un chiarimento sul concetto di "apparenza" delle opere destinate all'esercizio della servitù per destinazione del padre di famiglia precisando quando possa dirsi accertata la condizione di "visibilità" delle opere di areazione e ventilazione a carico del fondo servente.
Secondo il giudicante, la condizione di "visibilità" non richiede che essa sia permanente, essendo anche sufficiente la sua occasionale visibilità come nel caso in cui, effettuate lavorazioni nelle murature o pavimentazioni, le opere che rivelino la servitù vengano ad evidenza.
In tal senso, la giurisprudenza di legittimità è concorde nel ritenere che "…è apparente soltanto la servitù al cui esercizio risultino destinate opere permanenti e visibili dal fondo servente, in modo da renderne presumibile la conoscenza da parte del proprietario di quest'ultimo" (cfr. Cass. n. 2290/2004; Cass. n. 321/1998).
La precisazione per cui le opere permanenti devono essere visibili dal fondo servente non costituisce, tuttavia, una specificazione del concetto di apparenza, come tale insensibile a connotazioni puramente topografiche (Cass. n. 7817/2006; Cass. n. 6357/1997), nel senso che "…la visibilità dal fondo servente è, dunque, un'ipotesi normale ma non per questo esclusiva, essendo, piuttosto, sufficiente che le opere destinate all'esercizio della servitù siano visibili - anche se solo saltuariamente e occasionalmente (Cass. n. 6522/1993) - da qualsivoglia altro punto d'osservazione, anche esterno al fondo servente, purché il proprietario di questo possa accedervi liberamente, come nel caso in cui le opere siano visibili da una vicina via pubblica.
Non rileva, quindi, che l'opera sia a vista né che il proprietario del fondo che si assume asservito abbia, in concreto, conoscenza dell'esistenza dell'opera.
L'apparenza della servitù, senza la quale non è possibile la costituzione della servitù per destinazione del padre di famiglia, si identifica, in definitiva, nell'oggettiva e permanente sussistenza di opere suscettibili di essere viste (anche se, in concreto, ignorate) che, per la loro struttura e consistenza, inequivocabilmente denuncino il peso imposto su un fondo a favore dell'altro (Cass. n. 3556/1995).
Non è necessario che l'apparenza, nei termini predetti, si estenda all'opera nel suo complesso: non è, quindi, l'entità dell'opera che rileva ma le opere in quanto segno obiettivo e inequivoco della loro destinazione ad una determinata servitù (Cass. n. 9371/1992; Cass. n. 5020/1996)".
Tali principi giurisprudenziali sono stati richiamati di recente dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 25493 del 24 settembre 2024 che ha precisato come il requisito della apparenza abbia la finalità di garantire l'acquirente del fondo servente dalla presenza di vincoli ignoti e non verificabili, in modo da consentirgli di tenerne in debito conto nella scelta dell'acquisto e delle sue condizioni (Cass. n. 2528 del 10/07/1969).
Perciò, in relazione a tale finalità, il requisito deve essere valutato caso per caso con riguardo ai singoli contesti.
In altra occasione, la Cassazione ha ritenuto una tubatura idrica collocata al di sotto del pavimento di un appartamento- fondo servente, un'opera oggettivamente apparente,
"in quanto visibile dal proprietario di quest'ultimo (fondo) in occasione dello svolgimento di lavori edili" (Cass. n.14292 del 08/06/2017).
