All'interno di un fabbricato, su iniziativa di un singolo condomino, le parti comuni potrebbero essere utilizzate per l'installazione di un impianto al servizio di una singola abitazione (ad esempio quello che fornisce il gas metano).
Si tratta di una situazione nemmeno tanto infrequente, visto che si sta parlando, sostanzialmente, delle mura perimetrali dell'edificio, normalmente deputate a consentire l'appoggio di tubi e condutture destinate a questo scopo.
Ebbene, in tale circostanza, come in altre analoghe, il proprietario deve assicurarsi che non sia alterata la destinazione del muro perimetrale, ex art. 1102 cod. civ. Inoltre, come precisa la Cassazione, bisogna preservare l'utilizzo potenziale del muro de quo che gli altri possono esercitare in proporzione alla rispettiva quota sul bene comune "con particolare riguardo al muro perimetrale dell'edificio - proprio in considerazione delle sue funzioni accessorie di appoggio di tubi, condutture, e altri oggetti analoghi - bisogna ritenere che vada preservato l'uso potenziale spettante a tutti i condomini, proporzionalmente alla rispettiva quota del bene in comunione, di collocarvi gli impianti che possano considerarsi indispensabili ai fini di una reale abitabilità dei rispettivi appartamenti (Cass. Sez. 2, 16/04/2018, n. 9278; Cass. Sez. 6 - 2, 23/06/2014, n. 14245)".
Si è discusso sul tema nella recente sentenza del Tribunale di Milano n. 8077 del 13 settembre 2024. Nel caso specifico si è trattato di valutare una domanda diretta al ripristino dello status quo ante delle pareti interne di un edificio.
A quanto pare, le stesse erano state utilizzate come appoggio per le tubature del gas a servizio di un'abitazione e tale intervento non era stato autorizzato né dall'amministratore né dall'assemblea.
Vediamo, dunque, cosa ha stabilito a riguardo l'ufficio meneghino.
Parimenti uso della cosa comune in condominio: cosa significa?
In tema di uso della cosa comune in condominio, la norma di riferimento è senz'altro l'art. 1102 cod. civ. "Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa".
Come si può notare facilmente, la disposizione citata impone al proprietario di servirsi del bene senza impedire la parimenti facoltà degli altri. Tale limite, però, non deve essere interpretato in senso rigido, cioè ritenendo illegittimo l'uso ogni qual volta gli altri non possano esercitarlo in modo identico e contemporaneo.
Pertanto, come ricorda il Tribunale di Milano, la cosa comune può essere utilizzata in modo più intenso da un singolo senza che perciò tale iniziativa possa essere in contrasto con la legge e, cioè, illegittima "È vero che la nozione di pari uso della cosa comune, cui fa riferimento l'art. 1102 c.c., non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo, dovendo ritenersi conferita dalla legge a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, sicché, qualora sia prevedibile che gli altri partecipanti alla comunione non faranno un pari uso della cosa comune, la modifica apportata alla stessa dal condomino deve ritenersi legittima".
Pari uso della cosa comune e situazione di forte sbilanciamento tra i condomini
Tubature del gas nelle pareti interne del fabbricato e alterazione della consistenza del bene
Secondo il Tribunale di Milano, l'installazione delle tubature del gas sulle pareti interne del fabbricato determina un'alterazione della consistenza del bene comune.
In ragione di ciò non è applicabile alla fattispecie l'art. 1102 cod. civ. bensì il successivo art. 1120 cod. civ., trattandosi di un'innovazione "Le modificazioni della cosa comune o di sue parti eseguite dal singolo condomino ai fini di un suo uso particolare diretto ad in migliore e più intenso godimento del bene stesso costituiscono una consentita esplicazione del diritto di comproprietà ex art. 1102 c.c. qualora non implichino alterazione della consistenza e della destinazione del bene e non pregiudichino i diritti d'uso e di godimento degli altri condomini: diversamente si risolvono in una innovazione ai sensi dell'art. 1120 c.c.".
Alla luce di questa impostazione, l'ufficio meneghino ha ritenuto illegittima l'installazione in esame. Per il Tribunale di Milano, mancava del tutto ogni autorizzazione del fabbricato che potesse legittimare l'opera così come vorrebbe l'art. 1120 (la maggioranza dei partecipanti al condominio che rappresenta i due terzi del valore dell'edificio).
Ad ogni modo, a giudizio dell'ufficio, l'installazione in questione aveva, persino, alterato il decoro architettonico del fabbricato "l'installazione della tubatura del gas che serve l'appartamento della convenuta sia illegittima perché ha comportato un'alterazione del decoro architettonico inteso non solo come alterazione delle linee architettoniche, ma anche come elemento che si rifletta negativamente sull'aspetto armonico di esso, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l'edificio (Sez. 2, Sentenza n.10250\11)".
Sono state dunque queste le ragioni che hanno motivato l'accoglimento della domanda di ripristino dello status quo ante.
