Tizio è proprietario esclusivo del lastrico solare che funge da copertura per lo stabile denominato condominio Alfa. Sulla compagine grava l’onere di pulizia del lastrico.
Per agevolare questo compito l’amministratore che è in possesso delle chiavi del lastrico ha fatto installare, di sua iniziativa, un rubinetto per l’acqua.
E’ legittima la detenzione delle chiavi senza il permesso dei proprietari esclusivi del lastrico? E’lecita l’apposizione del rubinetto.
Prima di rispondere a questi quesiti è bene svolgere alcune considerazioni di carattere generale.
In questo contesto vale la pena ricordare che ai sensi dell’art. 1126 c.c.
“ Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”.
La questione della ripartizione delle spese per la manutenzione non cede il passo ad un obbligo di custodia che, per certi versi, resta esclusivamente in capo alla compagine, al di la del fatto che la proprietà o l’uso siano di un solo condomino.
In tal senso è stato detto che “ il lastrico solare, anche se attribuito in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condomini, svolge funzione di copertura del fabbricato e perciò l'obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava su tutti i condomini, con ripartizione delle relative spese secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c.; di conseguenza il condominio risponde, quale custode ex art. 2051 c.c., dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare, non rilevando a tal fine che i necessari interventi riparatori o ricostruttivi non consistano in un mero ripristino delle strutture preesistenti, ma esigano una specifica modifica od integrazione in conseguenza di vizi o carenze costruttive originarie, salva in questo caso l'azione di rivalsa nei confronti del costruttore-venditore” (Cass. 17 gennaio 2011 n. 941).
In pratica, quindi, è possibile riepilogare e precisare quanto affermato dalla Corte di legittimità nel modo seguente: tutte le spese di manutenzione che non sono riconducibili ad un atteggiamento noncurante dell’utilizzatore e/o proprietario esclusivo saranno da considerarsi condominiali, stante la funzione di copertura dell’edificio svolta dalla terrazza/lastrico solare.
In quest’ipotesi, quindi, 1/3 della spesa ricadrebbe sull’utilizzatore/proprietario e 2/3 sui condomini sottostanti la copertura.
Fatta questa premessa di carattere generale è bene tornare al caso di Tizio dandogli risposta con le stesse parole usate dal Tribunale di Roma, che ha dato giustizia ad un caso simile.
Secondo il Tribunale capitolino “ va ritenuto che l'adempimento dell'obbligo di pulizia del lastrico (e delle parti comuni dell'edificio) gravante sul condominio non legittima la detenzione delle chiavi della porta di accesso ad esso da parte dell'amministratore che necessita comunque del consenso delle attrici, sue proprietarie esclusive.
Del pari l'installazione del rubinetto nel lastrico solare, pur se finalizzata anche alla sua pulizia, necessita del preventivo consenso delle sue proprietarie (odierne attrici), onde è fondata la domanda attrice intesa all'eliminazione del rubinetto (ed al ripristino dello stato dei luoghi) ed alla consegna alle signore (…) delle chiavi della porta di accesso al lastrico solare di loro proprietà esclusiva. (Trib. Roma 19 settembre 2011 n. 17787)
