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Trasformazione delle aiuole condominiali in parcheggi: con quale maggioranza è possibile?

Il Tribunale di Roma chiarisce se tale intervento richieda o meno la maggioranza prevista dall'articolo 1117 ter c.c.
Giuseppe Bordolli Responsabile scientifico Condominioweb 
22 Feb, 2023

Come è noto per soddisfare esigenze di interesse condominiale, l'assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio, può modificare la destinazione d'uso delle parti comuni.

La norma - che è di difficile comprensione - prevede una procedura per la convocazione dell'assemblea complessa (l'avviso deve specificare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d'uso, essere affisso per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati, spedito successivamente mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione).

La delibera deve contenere la dichiarazione espressa che sono stati effettuati gli adempimenti sopra detti.

Sul piano pratico si può affermare, ad esempio, che destinare il piano pilotis (cioè l'area a giorno del piano terra sulla quale insistono i pilastri dell'edificio condominiale) ad area di manovra determina una modifica di destinazione di uso (e quindi richiede il quorum speciale indicato nell'articolo 1117- ter c.c.).

Allo stesso modo la delibera che, innovando rispetto al passato, approva il regolamento, nella parte in cui introduce, in relazione a un bene comune (il locale contatori), il divieto di un uso prima consentito e attuato (deposito rifiuti), richiede il quorum speciale dell'art. 1117 ter.

E la trasformazione delle aiuole condominiali in parcheggi può essere considerata una modifica della destinazione d'uso di una parte comune?

La questione è stata affrontata da una recente decisione del Tribunale di Roma n. 2402/2023.

Trasformazione delle aiuole condominiali in parcheggi e maggioranza richiesta. Vicenda e decisione

Un condomino citava in giudizio il condominio contestando la legittimità della decisione assembleare avente ad oggetto la trasformazione delle aiuole condominiali in parcheggi.

Cortile condominiale e trasformazione in parcheggio

Secondo l'attore infatti la collettività condominiale aveva deliberato il mutamento di destinazione di una parte comune, innovazione da approvarsi con la maggioranza qualificata prevista dalla legge, nel caso di specie mancante.

Il Tribunale ha dato torto al condomino facendo presente che la limitata trasformazione del cortile condominiale in un parcheggio non comporta una modifica della destinazione d'uso ex art. 1117 ter c.c., ma costituisce un'innovazione legittima, in quanto non comporta alcuna significativa menomazione del godimento e dell'uso del bene comune.

Validità della delibera per trasformazione di giardino in parcheggio

La decisione in commento conferma come la delibera che dispone la trasformazione di un giardino in parcheggio (anche da realizzare mediante modifiche di lieve entità, come l'abbattimento di muretti e/o essenze verdi, il livellamento del suolo, lo spostamento dei punti di illuminazione) sia un'innovazione; tale decisione quindi per essere valida deve essere approvata con la maggioranza degli intervenuti e due terzi del valore dell'edificio.

È importante considerare che anche la delibera assembleare di destinazione a parcheggio di un'area di giardino condominiale, interessata solo in piccola parte da alberi di alto fusto di ridotta estensione rispetto alla superficie complessiva, è un'innovazione consentita dall'art. 1120 c.c., non comportando tale destinazione alcun apprezzabile deterioramento del decoro architettonico, né alcuna significativa menomazione del godimento e dell'uso del bene comune, ed anzi, da essa derivando una valorizzazione economica di ciascuna unità abitativa e una maggiore utilità per i condomini (Cass. civ., sez. II, 10/04/2019, n. 10077; Cass. civ., sez. II, 29/08/2018, n. 21342; Cass. civ., sez. VI, 12/07/2011, n. 15319).

Sentenza
Scarica Trib. Roma 14 febbraio 2023 n. 2402
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