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La transazione non è una convenzione in deroga all'art. 1123 Cod. Civ.

Deroga al criterio legale di ripartizione e requisiti, distacco dall'impianto centralizzato.
Avv. Laura Cecchini Avv. Laura Cecchini - Foro di Firenze 

La questione portata all'esame del Tribunale di Roma (n. 14495 del 27 settembre 2021) ha origine dalla impugnazione della delibera condominiale in occasione della quale è stato approvato il rendiconto delle spese di gestione del riscaldamento.

Il nodo centrale della disamina che occupa il percorso logico-giuridico con il quale il Tribunale ha respinto la domanda promossa dalla società immobiliare attrice, proprietaria di due unità all'interno del condominio, attiene alla mancanza di configurabilità della transazione, a suo tempo stipulata con quest'ultimo nella persona dell'amministratore, quale convenzione in deroga ai criteri proporzionali di ripartizione delle spese come stabiliti dall'art. 1123, comma I, Cod. Civ.

Vediamo il motivo di impugnazione e le argomentazioni con cui il Giudice di prime cure ha ritenuto di non poterla accogliere negando ogni suo fondamento.

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Transazione e riparto spese condominio. Iter Giudiziale

Nella vicenda che interessa, la società condomina contesta l'avvenuto addebito delle spese di riscaldamento in violazione dell'accordo sottoscritto alcuni anni prima, raggiunto in conseguenza di altra impugnazione di delibera assembleare avente il medesimo oggetto ed avanzata a seguito dell'occorso distacco della stessa dall'impianto centralizzato.

A sostegno delle proprie doglianze l'immobiliare sostiene che la quota percentuale di partecipazione agli oneri convenuti a suo carico nella transazione stipulata ben cinque anni addietro doveva ritenersi criterio da applicarsi da allora in avanti, per cui una diversa imputazione era illegittima e, per l'effetto, invalida.

Il condominio si costituiva in giudizio censurando la tesi avversa all'uopo rilevando che, medio tempore, erano state approvate all'unanimità delle nuove tabelle millesimali inerenti al riscaldamento, approvate anche dalla attrice, redatte tenendo conto del D.Lgs n.104/2014 e le norme UNI 10200 che attendono al fabbisogno di energie termica utile ai fini della ripartizione dei consumi involontari e, quindi, considerando l'avvenuto distacco dall'impianto centralizzato della società attrice.

Lette ed esaminate le rispettive difese delle parti, il Tribunale ha respinto la domanda avanzata contro il condominio.

Modificazione dei criteri di ripartizione delle spese: quali limiti?

Transazione e ripartizione delle spese ex art. 1123 Cod. Civ.

Nell'analisi del tema, è utile e confacente rammentare i criteri generali di suddivisione delle spese condominiali.

A tal riguardo, è doveroso premettere che, in aderenza al principio generale di cui all'art. 1123, comma I, Cod. Civ., le spese necessarie per la conservazione ed il godimento delle parti comuni del condominio, come quelle relative ai servizi, sono ripartite in base ai millesimi di proprietà, salvo la sussistenza di una diversa convenzione.

Il punto decisivo per la soluzione della querelle in esame attiene proprio alla individuazione dell'atto che vale ad assurgere a convezione in deroga al criterio generale di ripartizione delle spese individuato nella norma sopra richiamata, nonché dei consensi che devono essere espressi per la sua validità a tal fine.

Transazione della lite, competenza della assemblea ed obblighi dei condomini

In proposito è unanime l'orientamento della Suprema Corte in aderenza al quale la convenzione atta a derogare ai criteri di ripartizione previsti dalla normativa codicistica vigente deve essere approvata all'unanimità da tutti i condòmini (ex pluribus multis Cassazione civile sez. II, 28/02/2019, n.6010).

Preso atto di quanto sopra, preme evidenziare che con il termine convenzione deve intendersi una pattuizione contenuta nel regolamento condominiale di natura contrattuale, assunto dal costruttore dell'edificio oppure adottato dall'assemblea condominiale all'unanimità qualora comprenda ed attenga in linea generale alla ripartizione delle spese all'interno del condominio o, ancora, con delibera assembleare all'unanimità se la stessa sia volta a regolare la suddivisione degli oneri con preciso rifermento ad un singolo capitolo di spesa.

Ad ulteriore conferma si riporta una recente pronuncia della Giurisprudenza di merito per cui <La convenzione di cui all' 1123, comma 1, c.c., siccome atto che concorre a disciplinare la vita del Condominio, è dunque un atto che promana, sempre, dalla volontà unanime dei condomini> (Tribunale Vicenza sez. II, 01/02/2021, n.219).

È nulla la delibera se non è chiaro l'oggetto della transazione

Nel caso sottoposto alla attenzione del Tribunale di Roma l'attrice sostiene che debba essere ritenuta convenzione di cui all'art. 1123, comma I, Cod. Civ., la transazione sottoscritta tra la stessa e l'amministratore di condominio alcuni anni prima ed in virtù della quale era stata stabilita a suo carico una specifica percentuale delle quote condominiali per la partecipazione alle spese inerenti i consumi dell'impianto di riscaldamento.

Ad avviso del Giudicante, rettamente, tale tesi non può trovare condivisione in quanto, nella ipotesi de qua, la transazione porta la firma dell'amministratore ma non vi è alcuna notizia sulla avvenuta approvazione all'unanimità di quanto ivi stabilito.

In conseguenza, difettando tale prova e, per l'effetto, requisito, le argomentazioni formulate dall'attrice a sostegno della propria pretesa risultano prive di pregio.

Ed ancora, ulteriormente, è fatto noto quello per cui la transazione, configurandosi come atto di straordinaria amministrazione, poiché implica la disposizione di diritti delle parti, non può rientrare fra le attribuzioni generali dell'amministratore condominiale, poiché, nella disciplina della figura e delle attribuzioni di quest'ultimo, in aderenza al dettato dell'art. 1129 Cod. Civ., si applicano le regole generali sul mandato per cui viene in rilievo il disposto dell'art. 1708, comma II, Cod. Civ., in virtù de quale se non è conferito per un incarico ad hoc non comprende gli atti eccedenti l'ordinaria amministrazione.

Prova della transazione: sono sufficienti le quietanze di pagamento

Sentenza
Scarica Trib Roma 27 settembre 2021 n. 14945

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