Credito d'imposta per le locazioni non abitative nel Decreto Rilancio

Tra le varie misure adottate con il Decreto Rilancio (il D.L. n. 34/2020 come modificato con la legge di conversione, la n. 77/2020) al fine di contenere gli effetti negativi per le imprese causati dal lockdown, vi è un credito d'imposta in sintesi indicato come sulle locazioni di beni ad uso non abitativo.

Al momento la norma risulta esplicata da una Risoluzione, la n. 14E del 2020, emessa (Come la Ris. n. 32/E 2020 e 39/E 2020 sui codici tributo) prima della conversione in legge del decreto e che quindi, anche se resta d'aiuto per comprendere buona parte della norma, bisogna tenere a mente che non considera le modifiche apportate dal decreto medesimo.

Come vedremo, a certe condizioni, anche le spese condominiali sono computabili nell'importo su cui calcolare il credito.

Beneficiari e misura del credito

La misura è prevista - dall'art. 28 del Decreto - per i soggetti esercenti attività d'impresa, arte o professione, che nel periodo d'imposta precedente a quello in corso alla data di entrata in vigore del decreto hanno avuto ricavi o compensi non superiori a 5 milioni di euro, e corrisponde al 60 per cento del canone mensile di locazione, di leasing o di concessione di immobili ad uso non abitativo che siano destinati ad attività industriale, commerciale, artigianale, agricola, di interesse turistico o all'esercizio abituale e professionale dell'attività di lavoro autonomo (art. 28, co.1 D.L. Rilancio).

Alla predetta ipotesi sono assimilati i contratti riguardanti servizi a prestazioni complesse o di affitto d'azienda riguardanti un immobile ad uso non abitativo, anch'esso dedicato allo svolgimento dell'attività industriale, commerciale, artigianale, agricola, di interesse turistico o all'esercizio abituale e professionale dell'attività di lavoro autonomo; in questo caso però il credito ammonta al 30 per cento dei canoni (art. 28, co.2 D.L. Rilancio). Si tratta di tutte quelle ipotesi in cui, accanto alla mera percezione del canone di locazione/affitto di una pluralità di immobili, è prevista l'esecuzione di "una serie di servizi complementari e funzionali alla utilizzazione unitaria del complesso immobiliare, con finalità diverse dal mero godimento dello stesso" (v. Ris. 14E/2020 dell'AdE).

Coronavirus e credito d'imposta locazioni commerciali

Beneficiari specifici del credito d'imposta per locazioni non abitative

Entrambe le ipotesi di credito d'imposta qui indicate sono riconosciute anche alle strutture alberghiere e agrituristiche, alle agenzie di viaggio e turismo e ai tour operator, in questo caso a prescindere dal volume di ricavi e compensi del periodo d'imposta precedente.

Le suddette ipotesi, rispettivamente nella misura del 20 e del 10 per cento, spettano poi anche alle imprese che esercitano l'attività di commercio al dettaglio con ricavi o compensi superiori a 5 milioni di euro.

Il credito d'imposta del 60 per cento (co.1) è previsto anche per gli enti non commerciali, compresi gli enti del terzo settore e gli enti religiosi civilmente riconosciuti, riguardo al canone di locazione, di leasing o di concessione di immobili ad uso non abitativo destinati allo svolgimento dell'attività istituzionale.

Periodo di riferimento del credito d'imposta e requisiti del fatturato

In tutti i casi previsti, il credito d'imposta è correlato all'importo pagato nel periodo d'imposta 2020 per ognuno dei mesi di marzo, aprile e maggio e, per le strutture turistico ricettive esercenti solo attività stagionale, per ognuno dei mesi di aprile, maggio e giugno.

Ai conduttori che svolgono attività economica, il credito d'imposta spetta solo se si sia verificata una diminuzione del fatturato o dei corrispettivi nel mese di almeno il cinquanta per cento rispetto allo stesso mese del periodo d'imposta precedente.

Il credito d'imposta spetta anche in assenza di calo del fatturato per chi ha iniziato l'attività dall'1 gennaio 2019 e per chi ha il domicilio fiscale - sin dal momento in cui si è verificato l'evento calamitoso - in comuni colpiti da venti calamitosi ove lo stato di emergenza era ancora in atto al momento in cui è stato dichiarato lo stato di emergenza per il COVID-19.

Tra i suoi vari utili chiarimenti, con la risoluzione n.14E cit., l'AdE ci ricorda di essere dell'avviso che, se risulta dal contratto che le spese condominiali rientrano come voce unitaria all'interno del canone di locazione, "che anche le spese condominiali possano concorrere alla determinazione dell'importo sul quale calcolare il credito d'imposta" (richiama la Circ. n 11/E del 2020, risp. 3.1, dove il quesito riguarda il credito d'imposta similare a quello in commento, di cui all'art. 65 Decreto Cura Italia, detto credito d'imposta per botteghe e negozi).

Come utilizzare il credito d'imposta per locazioni non abitative

Le modalità di utilizzo sono essenzialmente tre: l'utilizzo in dichiarazione dei redditi, la compensazione e la cessione.

Quanto alla cessione, secondo la norma in commento, nella locazione, il conduttore può cedere il credito al locatore, se questi preventivamente accetta, in alternativa al pagamento della corrispondente parte del canone.

Inoltre, il Decreto Rilancio prevede anche che nel periodo tra la data di entrata in vigore dello stesso decreto e il 31 dicembre 2021, chi beneficia del credito in parola (e di quello c.d. per botteghe e negozi, v. infra), può cederlo, anche parzialmente, ad altri soggetti, compreso il locatore o il concedente, con uno sconto di pari importo sul canone, gli istituti di credito e altri intermediari finanziari.

Il credito d'imposta è poi utilizzabile nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d'imposta di sostenimento della spesa oppure in compensazione (ai sensi dell'art. 17 D. Lgs. n. 241/1997), dopo il pagamento dei canoni.

Il credito d'imposta non concorre alla formazione del reddito ai fini delle imposte sui redditi e del valore della produzione ai fini dell'imposta regionale sulle attività produttive né ai fini del rapporto di deducibilità degli interessi passivi, di cui all'articolo 61 del TUIR; ai fini del rapporto di deducibilità dei componenti negativi, di cui all'articolo 109, co. 5, del TUIR; fatta eccezione per quanto previsto a proposito di cessione dallo stesso art. 28 in commento.

Al credito d'imposta in questione non si applicano i limiti all'utilizzo della compensazione dei crediti d'imposta di cui all'art. 1, co. 53, L. n. 244/2007 e i limiti dell'art. 34, L. n. 388/2000.

Il credito d'imposta non è inoltre cumulabile con il cd. "Credito d'imposta per botteghe e negozi" (il credito d'imposta di cui all'art. 65 D.L. n. 18/2020, il c.d. Decreto Cura Italia) in relazione alle stesse spese sostenute.

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