Chi paga quando ci sono da rifare parti del cortile?
Nello specifico, chi paga quando da tinteggiare sono i muri che delimitano quell'area scoperta?
Ce lo domanda un nostro lettore che scrive: "Spettabile Redazione di Condominioweb, buongiorno. Ho necessità di un chiarimento.
Abito in un condominio di trenta appartamenti e altrettanti proprietari.
Nell'ultima assemblea è sorta la necessità di fare tinteggiare le pareti del cortile. Si tratta del muretto di confine con il palazzo vicino, una sorta di "L" con due lati rispettivamente lunghi sette e ventiquattro metri.
Il cortile è anche un'area giochi e parcheggio. Io penso che debba pagare chi lo usa, ma un mio vicino si è intestardito a dire che il cortile è di tutti e che quindi tutti devono pagare per la sua manutenzione, secondo i millesimi di proprietà.
L'amministratore dice che ha ragione e così proporrà il piano di ripartizione della spesa che andrà a sottoporci.
Secondo voi, chi ha ragione?"
Andiamo subito al cuore della vicenda: ha ragione il vicino del nostro lettore. Ciò detto: argomentiamo e spieghiamo perché.
Cortile condominiale, nozione ed uso: disciplina e limiti
Cortile, la definizione e la proprietà
Il dizionario della lingua italiana definisce il cortile come "area scoperta situata nella parte opposta alla facciata di un edificio, o interna a esso, o compresa tra più edifici, che ha specialmente la funzione di dare luce e aria agli ambienti che non si affacciano sulla strada" (De Mauro, Dizionario della lingua italiana).
È noto che possano esistere cortili interni, delimitati dalle facciate del palazzo, da muri di confine, ovvero cortili interni comuni a più edifici. Ci sono poi cortili esterni, detti anche aree di rispetto, che si frappongono tra la strada e l'edificio, essendo recintati o meno.
La Cassazione, sovente chiamata a dare definizione giuridica al cortile, richiamandosi a quella comune ha affermato che «il cortile, tecnicamente, è l'area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serve a dare aria e luce agli ambienti circostanti.
Ma avuto riguardo all'ampia portata della parola e, soprattutto, alla funzione di dare aria e luce agli ambienti, che vi prospettano, nel termine cortile possono ritenersi compresi anche i vari spazi liberi disposti esternamente alle facciate dell'edificio - quali gli spazi verdi, le zone di rispetto, i distacchi, le intercapedini, i parcheggi - che, sebbene non menzionati espressamente nell'art. 1117 cod. civ., vanno ritenute comuni a norma della suddetta disposizione» (Cass. 9 giugno 2000, n. 7889).
A questa tipologia di spazi, va equiparato quello spazio «di piccole o di piccolissime dimensioni, che serve prevalentemente a dare aria e luce a locali secondari (bagni, gabinetti, disimpegni, servizi etc.)» (Cass. 7 aprile 2000, n. 4350). Si legga, ad esempio, vanella o pozzo luce.
Data questa definizione e valutatane la funzione, non sorgono dubbi in merito al fatto, rimarcato anche dall'art. 1117 c.c., che il cortile, salvo diversa indicazione del titolo (primo atto d'acquisto o regolamento condominiale allegato all'atto) debba essere considerato bene condominiale.
Cortile, la manutenzione e le maggioranze per deliberarla
Come per la manutenzione di ogni parte comune dell'edificio, ogni condomino è tenuto a partecipare alla decisione in merito.
Quale intervento può dirsi di manutenzione ordinaria o straordinaria?
I quorum deliberativi variano a seconda dell'oggetto dell'intervento: ove dovesse trattarsi d'innovazione, la decisione andrebbe assunta - ex art. 1120 - 1136 c.c. - o con il voto favorevole della maggioranza dei presenti e la metà del valore dell'edificio, ovvero con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio, a seconda della natura dell'innovazione.
Avendo riguardo alla tinteggiatura, non può revocarsi in dubbio che in seconda convocazione l'intervento può essere deliberato:
- dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio, in caso di interventi di normale manutenzione;
- dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio, per l'ipotesi di manutenzione di notevole entità.
Cortile, le spese per la manutenzione, la loro ripartizione e i bonus fiscali
Data la natura condominiale del cortile e considerando la funzione assolta che non pone alcun condòmino in posizione di vantaggio rispetto ai suoi vicini, se ne deve dedurre che le spese per la manutenzione debbano essere ripartite tra tutti i condòmini sulla scorta dei millesimi di proprietà, ovvero sul diverso criterio che tutti i condòmini (cioè l'unanimità) abbiano deciso di applicare.
Nessun dubbio, trattandosi di bene comune, che l'intervento manutentivo di tinteggiatura, che in termini edilizi si configura quale intervento di manutenzione ordinaria, rientra tra quelli per cui ex art. 16-bis d.p.r. n. 917/1986, che fino al 31 dicembre 2021 beneficiano della detrazione del 50% su una spesa massima di € 96.000,00 per unità immobiliare in dieci rate annuali di pari importo.
Superata quella data, salvo proroghe, il beneficio sarà pari al 36% della spesa sostenuta per un ammontare massimo complessivo di € 48.000,00, sempre per unità immobiliare e sempre usufruibile in dieci anni.
Fino al 31 dicembre 2021 per la detrazione così indicata è possibile usufruire anche della cessione del credito o dello sconto in fattura.
