Una delle questioni che più agita i condomini concerne l'effettuazione, per decisione unilaterale di un partecipante, di interventi sui beni comuni ed il suo diritto al rimborso delle spese anticipate. La nuova formulazione della norma (art. 1134 c.c.) parla di "gestione di iniziativa individuale", là dove il testo precedente era rubricato molto più semplicemente "spese fatte dal condomino".
La scelta di campo, più ampia nell'identificazione dell'oggetto, nulla toglie alla necessità che il condomino intervenga a suo rischio e pericolo se non ottiene una preventiva autorizzazione dell'assemblea e dell'amministratore.
Valida la delibera assembleare che abbia negato al condomino il rimborso delle spese anticipate per i lavori sul terrazzo esclusivo che funge da lastrico solare.
Un condomino si rivolgeva al Tribunale per ottenere l'accertamento e la dichiarazione dell'annullabilità e/o inefficacia della delibera condominiale, che gli aveva negato la restituzione di parte delle spese da lui sostenute per eliminare le infiltrazioni che dal proprio terrazzo/lastrico solare di copertura si erano propagate ai sottostanti immobili.
In particolare, l'attrice chiedeva la rifusione dell'importo pari ai due terzi della spesa da lui anticipata, asseritamente non dovuta per essere di spettanza dei condomini a lui sottostanti, in quanto l'intervento effettuato rientrava nell'ambito di applicazione dell'art. 1134 c.c.
Il condominio si opponeva e chiedeva il rigetto di tutte le domande di parte attrice contestando il carattere di urgenza degli interventi dalla stessa eseguiti, che erano ultronei rispetto all'evento infiltrativo, riguardando lavorazioni che avevano apportato migliorie non necessarie al terrazzo di uso esclusivo. Il tutto in assenza di autorizzazione da parte dell'assemblea o dell'amministratore.
In merito alla ripartizione delle spese di riparazione della terrazza/lastrico solare il giudicante ha ritenuto corretta l'applicazione dell'art. 1126 c.c., in base ad un principio che "trova fondamento, non già nel diritto di proprietà del lastrico medesimo, ma nel principio in base al quale i condomini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell'utilitas che la cosa da riparare o ricostruire è destinata a dare ai singoli appartamenti sottostanti".
Per quanto concerne, invece, la qualità dei lavori effettuati e definiti da parte attrice "urgenti" ai fini dell'art. 1134 c.c. il Tribunale ha negato la sussistenza dei presupposti per il riconoscimento alla restituzione di quanto sborsato in eccesso.
Dirimente l'esito della consulenza tecnica d'ufficio svolta nel corso del giudizio, che aveva escluso il carattere urgente dell'intervento, che avrebbe potuto essere eseguito con modalità meno invasive e meno costose, da cui era conseguito un evidente miglioramento della pavimentazione originale.
I lavori erano stati effettuati senza la ricerca puntuale delle cause delle infiltrazioni, mentre nel relativo consultivo era presente una ulteriore lavorazione non strettamente necessaria alla risoluzione del problema.
Il Tribunale di Brescia, con la sentenza n. 448 del 4 febbraio 2025, non ha potuto fare altro che rigettare la domanda richiamando la costante giurisprudenza, di merito e di legittimità anche più recente (Cass. 23 ottobre 2023, n. 29336), secondo la quale "il diritto del singolo partecipante a ottenere la restituzione delle spese anticipate per la conservazione di parti comuni, senza prima aver ottenuto l'assenso dell'organo deliberativo, è subordinato alla dimostrazione, di spettanza del richiedente, che l'esecuzione delle opere, onde evitare un possibile, o "ragionevolmente imminente" danno a sé, a terzi o alla cosa comune, non può ritardarsi nell'attesa del benestare da parte dell'amministratore o dell'assemblea, e, pertanto, alla prova dell'urgenza di intervenire".
La terrazza ad uso esclusivo è lastrico solare se copre le sottostanti unità immobiliari
L'art. 1126 c.c. ha come oggetto, quanto alla ripartizione delle spese di riparazione o di ricostruzione, il lastrico solare ad uso esclusivo posto a copertura delle sottostanti unità immobiliari.
In ragione di una funzione prevalente, rappresentata dall'utilizzo della superficie da parte di un determinato soggetto, rispetto a coloro che ne sono coperti, il legislatore ha concepito un coerente criterio di ripartizione delle spese: un terzo a carico del primo, i residui due terzi ripartiti in base ai millesimi di proprietà tra i sottostanti condomini.
Tra questi, rientrerà anche l'utilizzatore esclusivo ove fosse proprietario di una ulteriore sottostante proprietà che trae vantaggio dalla copertura.
Il legislatore non ha inserito, come oggetto, nella norma citata il terrazzo ad uso esclusivo che rappresenti anche un lastrico solare, e questo ha generato una costruzione giurisprudenziale che, nel corso degli anni, ha parificato e sovrapposto le due entità malgrado presentino caratteri strutturali diversi tra loro. Differenza che si ritrova efficacemente espressa in una risalente decisione della Corte di legittimità, secondo la quale "mentre il lastrico solare, al pari del tetto, assolve essenzialmente la funzione di copertura dell'edificio, di cui forma parte integrante sia sotto il profilo meramente materiale, sia sotto il profilo giuridico, la terrazza a livello è invece costituita da una superficie scoperta posta al sommo di alcuni vani e nel contempo sullo stesso piano di altri, dei quali forma parte integrante strutturalmente e funzionalmente, nel senso che per il modo in cui è realizzata, risulta destinata non tanto a coprire le verticali di edificio sottostanti, quanto e soprattutto a dare un affaccio e ulteriori comodità all'appartamento cui è collegata e del quale costituisce una proiezione verso l'esterno" (Cass. 28 aprile 1986, n. 2924).
Si esce, invece, dal criterio della doppia contribuzione prevista dall'art. 1126 c.c. allorché i danni all'unità immobiliare sottostante siano imputabili esclusivamente al titolare del diritto d'uso, come nel caso in cui sia stato provato un cattivo utilizzo da parte del proprietario o utilizzatore esclusivo del bene (ad esempio: eccessiva e continua fuoriuscita dell'acqua dal sistema di irrigazione dei vasi; oppure ostruzione dei bocchettoni di scarico del terrazzo per mancata pulizia o manutenzione).
È stato, altresì, affermato che l'art. 1126 "si riferisce alle riparazioni dovute a vetustà e non a quelle riconducibili a difetti originari di progettazione o di esecuzione dell'opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario.
In tale ipotesi, ove trattasi di difetti suscettibili di recare danno a terzi, la responsabilità relativa, sia in ordine alla mancata eliminazione delle cause del danno che al risarcimento, fa carico in via esclusiva al proprietario del lastrico solare, ex art. 2051 c.c., e non anche - sia pure in via concorrenziale - al condominio" (Cass. 30 aprile 2013, n. 10195).
La problematica di mantenimento del terrazzo/lastrico solare ad uso esclusivo, inoltre, non si sottrae - come osservato in seguito - al disposto dell'art. 1134 c.c.
L'urgenza dell'intervento è presupposto per riconoscere al condomino, utilizzatore esclusivo del bene, il rimborso della spesa sostenuta.
Il riconoscimento del diritto del condomino ad ottenere la restituzione di quanto anticipato per l'esecuzione di un intervento su di un bene si fonda su due presupposti: il bene deve essere comune e, in assenza di autorizzazione dell'assemblea o dell'amministratore, deve trattarsi di spesa urgente (art. 1134 c.c.). Questo implica che i lavori siano indifferibili.
Come risulta dalla sentenza in esame la norma è stata ritenuta in-applicabile al caso di specie, non tanto perché il terrazzo/lastrico solare di uso esclusivo non fosse stato ritenuto meritevole di tale tutela (infatti, la struttura serviva da copertura a tutte le unità immobiliari sottostanti), quanto piuttosto perché era venuto a mancare il requisito dell'urgenza dei provvedimenti decisi unilateralmente da parte attrice.
Occorre premettere che l'art. 1134 c.c. costituisce una norma speciale rispetto al corrispondente art. 1110 c.c. in tema di comunione, che stabilisce il diritto del partecipante al rimborso per le spese da questi affrontate per la conservazione della cosa comune a fronte della trascuranza degli altri partecipanti o dell'amministratore. Norma che è incompatibile con la disciplina del condominio, che ha previsto espressamente la problematica in questione.
In merito alla definizione di "urgenza" la nozione è stata risolta dalla Cassazione con la sentenza n. 20151 del 3 settembre 2013, ove ha chiarito che "si intendono opere urgenti quelle che, secondo il criterio del buon padre di famiglia, appaiano indifferibili allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento alla cosa comune.
L'urgenza, infatti, deve essere commisurata alla necessità di evitare che la cosa comune arrechi a sé o a terzi o alla stabilità dell'edificio un danno ragionevolmente imminente, ovvero alla necessità di restituire alla cosa comune la sua piena ed effettiva funzionalità".
Il principio, che rappresenta un concentrato dell'orientamento della giurisprudenza di legittimità, pone in rilievo, ancora di più, la differenza oggettiva con il disposto dell'art. 1110 c.c. nel quale l'urgenza non ha trovato posto.
