In linea generale, il lastrico solare e i terrazzi di livello si distinguono per funzione, la prima di copertura, la seconda di affaccio. Infatti il lastrico solare, al pari del tetto, assolve essenzialmente la funzione di copertura dell'edificio, di cui forma parte integrante sia sotto il profilo meramente materiale, sia sotto il profilo giuridico.
La terrazza di livello invece è costituita da una superficie scoperta destinata non solo a coprire le verticali di edifici sottostanti, ma anche a dare un affaccio e ulteriori comodità all'appartamento cui è collegata e del quale costituisce una proiezione verso l'esterno.
Si ricorda che la responsabilità concorrente del condominio con il proprietario o usuario esclusivo di un lastrico solare o di una terrazza a livello, per i danni da infiltrazione nell'appartamento sottostante, in base ai criteri di cui all'art. 1126 c.c., suppone che la terrazza indipendentemente dalla sua proprietà o dal suo uso esclusivo, per i suoi connotati strutturali e funzionali, svolga funzione di copertura del fabbricato, o almeno di più unità immobiliari appartenenti in proprietà esclusiva a diversi proprietari.
Del resto è lo stesso dato letterale dell'art. 1126 c.c., a stabilire che il criterio cardine per la ripartizione delle spese è costituito dall'utilità e dal vantaggio tratto dai proprietari degli immobili cui il lastrico solare serve in quanto funge da copertura.
Chiarito quanto sopra bisogna anche aggiungere che talvolta la terrazza a livello, in parte, sporge dalla facciata, costituendo una fattispecie di balcone aggettante. Recentemente il Tribunale di Grosseto si è occupata di una controversia tra condomini che ha riguardato l'utilizzo della parte aggettante di una terrazza a livello di proprietà esclusiva (sentenza n. n. 47 del 17 gennaio 2025).
Controversia sulla terrazza a livello e il prolungamento aggettante
L'appartamento di due condomini era dotato di una terrazza sul lato sud che fungeva da copertura dell'appartamento sottostante; inoltre, dopo il parapetto della detta copertura piana, vi era una superficie costituente il prolungamento della terrazza che fungeva da solaio per la zona all'aperto antistante l'appartamento del condomino del piano di sotto.
Quest'ultimo installava sulla superficie della detta porzione in aggetto impianti termici e solari al servizio del suo appartamento.
I condomini del piano superiore, titolari della terrazza, si rivolgevano al Tribunale sostenendo che la collocazione dei detti impianti del condomino sottostante pregiudicavano l'integrità della superficie e producevano plurimi rischi per la loro proprietà e per l'incolumità della loro famiglia, in particolare il rischio di ustioni, di incendio, di elettrocuzione, di fulminazione, nonché di ribaltamento in caso di raffiche di vento.
Di conseguenza richiedevano al Tribunale, ai sensi dell'art. 949 c.c. o della normativa in materia di distanze o dell'art. 2058 c.c., il ripristino della situazione anteriore o l'arretramento dell'impianto secondo le normative di legge, nonché il risarcimento del danno da limitazione nella fruizione della proprietà per circa 20.000,00 euro. Il Tribunale ha dato ragione agli attori.
La CTU ha accertato che i pannelli contestati dagli attori sono stati installati sulla superficie costituente il prolungamento della terrazza posta sul lato sud dell'appartamento degli attori; inoltre, ha accertato, al di sotto dei pannelli, la presenza di cavi elettrici per l'impianto fotovoltaico e tubazioni idrauliche e cavi elettrici per l'impianto solare, alcuni dei quali fuoriuscivano dalla muratura del parapetto del terrazzo. Il Tribunale ha notato che tale porzione in aggetto costituisce un prolungamento della terrazza degli attori, sporgente fuori dal perimetro dell'edificio, assimilabile, per analogia, ad un balcone aggettante; di conseguenza per lo stesso giudice tale porzione, in assenza di titolo che disponga specificamente sulla proprietà della superficie in esame, la stessa deve considerarsi, anche in ragione della mancata prova ad opera del convenuto della proprietà esclusiva del portico sovrastato dalla superficie in esame, una parte dell'immobile degli attori e, dunque, oggetto del diritto di proprietà esclusiva degli attori.
Il Tribunale ha condannato il convenuto a ripristinare la condizione preesistente della superficie su cui insistono gli impianti termici solari, mediante la rimozione degli stessi, nel rispetto delle normative di legge. Respinta per mancanza di prove la domanda di risarcimento del danno degli attori.
Infiltrazioni derivanti da terrazzo ad uso esclusivo: chi è responsabile
Proprietà e responsabilità nella manutenzione delle terrazze aggettanti
Secondo una decisione di merito (App. L'Aquila 14 febbraio 1992), se una terrazza di proprietà esclusiva è parzialmente aggettante (sporgente nel vuoto), l'art. 1126 c.c. non è integralmente applicabile. La parte aggettante è considerata un ampliamento del piano di calpestio, beneficiandone esclusivamente il proprietario della terrazza.
Le spese di manutenzione della parte aggettante devono gravare esclusivamente sul proprietario, non essendoci vantaggio per i proprietari dei locali sottostanti.
Per terrazze parzialmente aggettanti, la ripartizione delle spese di manutenzione secondo l'art. 1126 c.c. può avvenire solo per la parte della terrazza che funge da copertura.
È necessario perciò separare la somma complessiva spesa per l'intervento di manutenzione tra le diverse porzioni di superficie (coperta e aggettante).
La parte aggettante della terrazza è da considerare come un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare appartenente esclusivamente al proprietario di questa. Naturalmente la parte inferiore della parte in aggetto della terrazza di proprietà esclusiva non può essere utilizzata dal condomino dell'appartamento sottostante per ancorarvi una tenda solare o altro manufatto.
A maggior ragione senza il consenso del proprietario della terrazza il condomino del piano sottostante non può utilizzare la superficie che costituisce il prolungamento della terrazza del condomino soprastante.
Si deve ricordare però che i rivestimenti e gli elementi frontali e inferiori dei di tale parte in aggetto sono da considerare beni comuni se contribuiscono all'estetica dell'edificio (Cass. civ., Sez. II, 02/02/2016, n. 1990).
