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Il terrapieno che funge da supporto al Condominio deve ritenersi di natura condominiale ex art. 1117 c.c.
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Il terrapieno che funge da supporto al Condominio deve ritenersi di natura condominiale ex art. 1117 c.c.

Il terrapieno in un edificio condominiale è parte comune o di proprietà esclusiva?

 

La massima. Il terrapieno che sorge sul suolo condominiale e che funge da sostegno dell'edificio deve essere qualificato quale volume del fabbricato e, quindi, di proprietà comune ex art. 1117 c.c., fatto salvo il caso in cui sia provato essere di proprietà esclusiva di un singolo condomino in base a valido titolo.

Questa, in sostanza, la decisione cui è giunta la Corte di Appello di Genova con la sentenza 5 agosto 2019 n. 1165

Il fatto. Veniva formulata domanda volta all'accertamento della natura condominiale di un terrapieno che era stato attratto nella disponibilità esclusiva di una condomina la cui unità immobiliare sovrastava immediatamente parte di tale terrapieno.

Una condomina aveva realizzato delle opere sotterranee sottostanti il proprio appartamento che avevano coinvolto il terrapieno, attraendolo, di fatto, nella propria disponibilità esclusiva.

Nel giudizio di primo grado la domanda attorea veniva rigettata sul rilievo che non era possibile ricomprendere il terrapieno nel novero dei beni di natura condominiale poiché non era stato individuato alcun nesso di strumentalità con le parti comuni dell'edificio e/o con le altre singole unità immobiliari.

Il Tribunale adito concludeva nel senso che il terrapieno non apparteneva né congiuntamente a tutti i condomini né alla sola convenuta.

Veniva proposto appello innanzi alla Corte di Appello lamentando l'erroneità della sentenza di primo grado per aver escluso la condominialità del terrapieno in ragione del fatto che al momento dell'appropriazione il suolo non era utilizzato dagli altri condomini.

L'appellante, e la Corte di Appello, poi, hanno sostenuto l'irrilevanza di tale mancato utilizzo da parte dei condomini poiché, trattandosi di un terrapieno, sussisterebbe ab origine l'utilità comune per la funzione di sostegno e, comunque, in ordine alla dichiarazione di condominialità del bene è sufficiente la mera possibilità di utilizzazione e non l'effettivo utilizzo.

Il suolo, il sottosuolo e le fondazioni. Definizioni.

La Corte in totale riforma della sentenza gravata dichiarava che il terrapieno de quo costituiva bene condominiale di proprietà comune dei condomini dello stabile nel quale è inserito e conseguentemente dichiarava l'illegittimità delle opere di escavazione e l'attrazione nella disponibilità esclusiva da parte della convenuta.

La questione giuridica. La natura condominiale di un bene. Nel caso di specie oggetto dell'accertamento della natura condominiale era, come visto, un terrapieno.

La peculiarità del caso risiede nel fatto che il Giudice di primo grado ha ritenuto di escluderne la natura condominiale in ragione del fatto che "per numerosi decenni il terrapieno non era mai stato utilizzato da alcuno".

Dal mancato utilizzo del bene e dalla potenziale destinazione all'uso esclusivo il Giudice traeva il proprio convincimento in ordine alla carenza dei caratteri della condominialità.

Osserviamo, allora, quali siano i caratteri di cui un bene deve essere dotato onde poter essere riconosciuto di natura condominiale.

Terrapieno o un muro di contenimento sono da considerarsi costruzione

L'art. 1117 c.c. pone le regole per l'individuazione dei beni condominiali comuni. Tale disposizione elenca le parti dell'edificio che si presumono comuni e compongono il condominio, suddividendole in beni necessari (n. 1), beni di pertinenza (locali per i servizi comuni - n. 2) e beni accessori (opere, istallazioni e manufatti che servono all'uso e al godimento comune - n.3).

Tale elenco, come noto, ha carattere meramente esemplificativo . L'art. 1117 c.c., infatti, pone una presunzione semplice di comproprietà dei beni, salvo prova contraria.

È ben possibile pertanto che in un condominio vi siano beni comuni che non rientrano tra quelli indicati nella disposizione in esame e, al contrario, beni compresi tra quelli ivi elencati che, però, risultano essere di proprietà esclusiva.

La questione giuridica. La presunzione della natura condominiale del terrapieno. Affinché possa presumersene la natura condominiale, il terrapieno viene equiparato al suolo su cui sorge l'edificio. Il terrapieno, infatti, come nel caso di specie, può svolgere la funzione di sostegno e contenimento dell'intero edificio.

Per suolo dell'edificio, infatti, non si devono considerare solamente le fondamenta ma tutta quella porzione di superficie sulla quale sorge e si sostiene il fabbricato condominiale. Salvo diverso titolo, la proprietà del suolo, poi, si estende anche , e non solo, al volume sottostante (sottosuolo).

Ed allora, poiché il terrapieno sorgeva sul suolo condominiale e lo stesso terrapieno svolgeva una duplice funzione di contenimento dell'edificio e di sostenimento dell'edificio, se ne doveva ritenere la natura comune ai sensi dell'art. 1117 c.c. a nulla rilevando la circostanza per la quale non fosse stato utilizzato diversamente o fosse suscettibile di un utilizzo individuale ed esclusivo.

Il terrapieno, ancora, va qualificato alla stregua di un volume del fabbricato e, come tale, insistendo sul suolo condominiale, deve ritenersi di natura condominiale ove non sia provato essere di proprietà esclusiva di un singolo condomino in base a valido titolo.

Nel caso ad oggetto della sentenza, infatti, il locale-cucina dell'unità immobiliare della convenuta era immediatamente soprastante il terrapieno e le opere di escavazione realizzate andavano ad incidere direttamente sul terrapieno - attraendolo nella sua proprietà esclusiva violazione dell'articolo 1102 c.c., alterandone la destinazione ed impedendone il pari uso agli altri partecipanti.

Per concludere. Qualora un terrapieno sia sul suolo su cui sorge l'edificio condominiale e poggi su di esso l'intero stabile ovvero l'area limitata dai muri perimetrali, lo stesso, con riferimento all'art. 1117 cod. civ., godrà di una presunzione di comunione.

Regolamento dell'edificio di un unico proprietario e regolamento condominiale

Di chi è l'intercapedine tra il suolo e il piano interrato?

A cura dell'Avv. Vito Sola, del Foro di Roma.

Redatto unitamente al Dott. Agostino Sola

Scarica App. Genova 5 agosto 2019 n. 1165

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