È di ieri, 02 marzo 2016, la Circolare n° 3/E dell'Agenzia delle Entrate avente ad oggetto: "Questioni interpretative prospettate dal Coordinamento Nazionale dei Centri di Assistenza Fiscale e da altri soggetti", con la quale si è inteso dare chiarimenti su varie questioni interpretative riguardanti gli oneri detraibili e deducibili.
In particolare, occorre porre l'attenzione ai quesiti,dal n. 1.4 al n. 1.13 della circolare, che concernono:
- la pertinenza abitazione principale;
- la sostituzione caldaia e "bonus mobili";
- le spese per sostituzione sanitari;
- il condominio minimo - Detrazione spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica - ulteriori chiarimenti;
- l'acquisto immobili da locare - deducibilità costo d'acquisto;
- l'acquisto immobili da locare - deducibilità interessi passivi;
- l'acquisto immobili da locare - limite di deducibilità degli interessi passivi;
- l'acquisto immobili da locare - limite temporale deducibilità interessi passivi;
- l'acquisto immobili da locare - durata del contratto di locazione.
La pertinenza abitazione principale.Due soggetti, proprietari di due distinti appartamenti, che hanno acquistano in comproprietà un garage, (box, autorimessa o posto auto) e che lo utilizzano congiuntamente, possono considerare la suddetta unità immobiliare quale pertinenza per entrambe le proprietà.
Infatti, nonostante la non univocità dell'orientamento della Corte di Cassazione, per l'Agenzia delle entrate poiché il vincolo pertinenziale con due distinte unità immobiliari, validamente costituito, assume rilievo anche ai fini delle imposte sui redditi, ne consegue che ogni comproprietario puòdedurre la quota di rendita della pertinenza, adibita a servizio dell'abitazione principale, che sarà pari alla percentuale di possesso della pertinenza.
La sostituzione della caldaia e "bonus mobili". Richiamando le circolare n. 29/E del 2013, par. 3.2, e la n. 11/E del 2014, par. 5.1, l'Agenzia delle Entrate chiarisce che la sostituzione della caldaia, in quanto intervento diretto a sostituire una componente necessaria dell'impianto di riscaldamento e, pertanto, definibile come intervento di manutenzione straordinaria, consente l'accesso al bonus arredi, in presenza di risparmi energetici realizzati rispetto alla situazione preesistente.
Le spese per la sostituzione dei sanitari. Per ciò che concerne le spese finalizzate alla sostituzione dei sanitari, o alla sostituzione della vasca con altra vasca con sportello apribile o con box doccia, non sono agevolabili,ai sensi dell'art. 16-bis del TUIR, poiché fanno riferimento a un intervento di manutenzione ordinaria.
L'Amministrazione precisa, infatti, che questo intervento non è agevolabile neanche annoverandolo tra gli interventi di eliminazione di barriere architettoniche.
Occorre, dunque, prestare attenzione a quanto affermato dai media e dalle imprese esecutrici dei lavori.
Si ribadisce, invece, l'accesso al bonus quando la sostituzione dei sanitari è integrata o correlata ad interventi maggiori per i quali compete la detrazione d'imposta. Come, ad esempio, il rifacimento integrale degli impianti idraulici del bagno con innovazione dei materiali, che implichi anche la sostituzione dei sanitari.
Il condominio minimo - Detrazione spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica. Sul punto, l'Amministrazione, ricordando che con la definizione di "condominio minimo" si intenda un edificio composto da un numero non superiore a otto condomini, ritiene che non sia necessario acquisire il codice fiscale del condominio.
Prevedendo, dunque, l'ipotesi in cui i condòmini, non avendo l'obbligo di nominare un amministratore, non vi abbiano provveduto, per beneficiare della detrazione per gli interventi edilizi e per gli interventi di riqualificazione energetica realizzati su parti comuni di un condominio minimo, per la quota di spettanza, possono inserire nei modelli di dichiarazione le spese sostenute utilizzando il codice fiscale del condòmino (per non confonderci, si intende il c.f. del Tizio) che ha effettuato il relativo bonifico, a condizione che i bonifici di pagamento siano stati assoggettati a ritenuta d'imposta da parte di banche e poste.
Ovviamente, il contribuente, in sede di controllo, dovrà dimostrare che gliinterventi sono stati effettuati su parti comuni dell'edificio.
L'acquisto immobili da locare. Circa l'acquisto (o la costruzione) di immobili da locare ai fini della deduzione del 20% prevista dall'art. 21, D.L. n. 133/2014, l'Agenzia delle entrate dedica ben 5 punti della circolare, inerenti la deducibilità del costo d'acquisto, la deducibilità degli interessi passivi, il limite di deducibilità degli interessi passivi, il limite temporale della deducibilità degli interessi passivi nonché la durata del contratto di locazione.
Sul primo punto, l'Amministrazione, nel ritenere chiara la disposizione di cui all' art. 21, comma 3, del d.l. n. 133 del 2014, conferma che la deduzione del 20% per gli acquisti (o la costruzione) di immobili abitativi destinati alla locazione, è calcolato su l'importo massimo di 300.000€.
Infatti, nel caso in cui il contribuente decida di acquista più abitazioni, nel periodo di vigenza dell'agevolazione, vale a dire dal 1 gennaio 2014 al 31dicembre 2017, ha comunque diritto alla deduzione del 20% su un importo massimo complessivo di spesa di 300.000 euro.
In merito ai fini della deducibilità degli interessi passivi dipendenti da mutui contratti per l'acquisto delle unità immobiliari da destinare alla locazione, rilevano gli importi effettivamente pagati, e non quelli maturati nell'anno d'imposta ed ai fini del riscontro della effettività della spesa occorrono le quietanze di pagamento degli interessi passivi.
Sul limite di deducibilità degli interessi passivi, l'Agenzia delle entrate,considerato il nesso tra il prezzo dell'abitazione e il mutuo contratto per il suo acquisto, ritiene che la deduzione per interessi debba essere limitata alla quota degli stessi che sia proporzionalmente riferibile ad un mutuo non superiore a 300.000 euro.
Dunque, in caso di mutuo stipulato per un importo superiore a 300.000 euro, gli interessi su cui calcolare la deduzione devono essere ridotti proporzionalmente e la stessa Amministrazione, nella circolare, fornisce la formula tesa ad effettuare il calcolo.
Circa, invece, il limite temporale della deducibilità degli interessi passivi, l'Amministrazione considera che la deduzione del 20%, possa essere fruita per l'intera durata del mutuo.
Infine, sulla durata del contratto di locazione, ai fini della deduzione dal reddito complessivo del 20% del prezzo di acquisto dell'immobile, posto che l'art. 21 del D.L. n. 133/2014, prevede, tra le condizioni per l'applicazione dell'agevolazione, la locazione "per almeno otto anni" con carattere continuativo, l'Agenzia ritiene che si incorre nella decadenza dal beneficio nel caso di:
- interruzione anticipata del periodo di locazione per motivi imputabili al locatore:
- o nel caso in cui il contratto si risolva su richiesta del conduttore
e l'unità immobiliare risulti non locata per un periodo superiore ad un anno.
