Brutte notizie per i condomini morosi. Si sa che i mal pagatori, soprattutto se rappresentanti d'una quota millesimale molta alta, fanno di tutto per far naufragare assemblee e quindi pagare di meno o non pagare proprio le spese condominiali. Senza uno staccio di rendiconto approvato, infatti, l'amministratore non può far altro che intraprendere un lungo e tortuoso percorso per il recupero del credito.
Un esempio chiarirà le idee. S'ipotizzi che il mandatario dei condomini abbia sostenuto, in ragione dei propri poteri, una spesa di carattere ordinario. Si pensi, per dare concretezza a questo assunto, alla sostituzione delle lampadine fulminate del vano scale.
Magari, per velocizzare i tempi, pur con la cassa vuota, l'amministratore ha anticipato i soldi necessari a pagare l'intervento dell'elettricista e li ha poi chiesti ai condomini.
In questo contesto, pur nell'esiguità della spesa, l'amministratore volendo recuperare quanto in suo diritto dovrebbe:
a) citare in giudizio il condomino con un'ordinaria citazione (trattandosi di materia sottoposta a conciliazione, prima dell'azione giudiziale sarebbe necessario intraprendere il così detto tentativo di mediazione). In questi casi, infatti, il diritto è liquido ed esigibile ma non certo. Proprio la certezza è l'oggetto della causa;
b) nel corso del giudizio l'amministratore dovrebbe dimostrare che l'intervento disposto rientra nel novero dei suoi poteri (art. 1130-1135 c.c.);
c) ottenuta la condanna intraprendere, eventualmente, l'azione esecutiva.
Ipotizzando tempi più rapidi (es procedimento davanti al giudice di pace), il mandatario della compagine dovrebbe mettere in conto almeno un anno di tempo, dalla notifica della citazione, per ottenere la sentenza.
Completamente diverso il discorso in caso di spesa deliberata e ripartita dall'assemblea di condominio. Infatti, ai sensi del primo comma dell'art. 63 disp. att. c.c.:
" Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore può ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione".
Ci si è domandati: che cosa accade se l'assemblea approva la spesa sostenuta o da sostenere ma non il relativo piano di riparto?
Si potrebbe dire che il credito, a quel punto, è certo in quanto riconosciuto dagli interessati (l'assemblea), esigibile, in quanto maturato ma non liquido poiché la mancata approvazione del piano di riparto non lo rende determinato nel suo ammontare. Un discorso che fila e che, applicato proditoriamente, potrebbe portare ad inceppare il funzionamento della compagine.
A dire il vero, stando a quanto affermato dalla Corte d'appello di Napoli, il rallentamento sarebbe lieve ma non eccessivo. In una sentenza resa sul finire del mese di gennaio 2012 i giudici partenopei hanno chiarito che " il verbale di un'assemblea condominiale contenente l'indicazione delle spese occorrenti per la conservazione o l'uso delle parti comuni costituisce prova scritta idonea per ottenere decreto ingiuntivo pur in mancanza dello stato di ripartizione delle medesime, necessario per l'ulteriore fine di ottenere anche la clausola di provvisoria esecuzione del provvedimento, ai sensi dell'art. 63 disp. att. cod. civ." (Corte App. Napoli 25 gennaio 2012).
Una buona notizia per amministratori e condomini alla prese con vicini furfanti.
Tutto sui decreti ingiuntivi in condominio
