In caso di compravendita di un appartamento è possibile indicare nel rogito il prezzo reale pattuito e pagare le imposte sul valore dell'immobile in base alla rendita catastale.
Per ottenere il valore catastale dell'immobile acquistato con l'agevolazione del c.d. "prezzo-valore" è necessario moltiplicare la rendita catastale (rivalutata del 5%), per determinati coefficienti in base alla tipologia catastale dell'immobile.
La norma sul prezzo-valore consente, in definitiva, la tassazione del trasferimento degli immobili sulla base del loro valore catastale e, al contempo, l'emersione dei valori reali delle compravendite.
L'applicazione del c.d. "prezzo-valore" deve essere obbligatoriamente invocata dal soggetto acquirente al momento dell'atto di trasferimento.
Con riferimento a tale adempimento, l'Agenzia delle Entrate ha assunto una posizione rigida.
Una recente decisione della Cassazione ha ricordato che la normativa prevede che la richiesta in questione sia esplicitata e risulti dalla cessione: si tratta d'altronde di un'opzione di volontà, in quanto atto negoziale incidente sulla determinazione dell'imponibile e sull'entità del tributo da versare, scaturente da una scelta del contribuente che dev'essere verificabile (Cass. civ., sez. V, 18/07/2024, n. 19878 allegata).
Si deve considerare che il comma 497 dell'art. 1 della legge 23 dicembre 2005, n. 266 stabilisce che, in deroga alla disciplina di cui all'articolo 43 del testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, e fatta salva l'applicazione dell'articolo 39, primo comma, lettera d), ultimo periodo, del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 600, per le sole cessioni nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, all'atto della cessione e su richiesta della parte acquirente resa al notaio, la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali è costituita dal valore dell'immobile determinato ai sensi dell'articolo 52, commi 4 e 5, del citato testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986, indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato nell'atto. Le parti hanno comunque l'obbligo di indicare nell'atto il corrispettivo pattuito. Gli onorari notarili sono ridotti del 30 per cento.
La norma si applica a fronte di una precisa richiesta che la parte acquirente deve rendere al notaio: sebbene la norma sembri lasciare libertà sulla forma e le modalità di manifestazione di tale richiesta, è necessario che la stessa risulti nel corpo dell'atto di acquisto.
Nel caso esaminato dalla Cassazione, l'Agenzia delle entrate aveva ingiunto il pagamento dell'imposta di registro pari al 9% del valore degli immobili acquistati, avendo la stessa ritenuto che il contribuente non possedesse il requisito soggettivo necessario per poter accedere all'applicazione del prezzo-valore, in quanto l'operazione era da ritenersi riconducibile ad attività imprenditoriale.
Si ricorda che il meccanismo del prezzo valore riguarda solo cessioni soggette a imposta di Registro (escluse quindi le cessioni soggette a IVA) nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali.
Il contribuente sosteneva che gli immobili erano stati acquistati al fine di effettuare un investimento destinato alla locazione.
I giudici tributari di primo e secondo grado avevano dato torto al ricorrente che, con operazione tipicamente imprenditoriale, aveva deciso di rivendere, anche solo in parte, le unità immobiliari acquistate e poi frazionate, a fronte di interventi di ristrutturazione occorrenti, eccessivamente onerosi e antieconomici per la gestione di immobili in locazione.
Al riguardo, la Corte ha dichiarato il motivo di ricorso inammissibile, in quanto contrastante con un motivato accertamento di fatto da parte del giudice di appello, il cui sindacato risulta precluso alla Corte di Cassazione.
