Molti fabbricati non sono costituiti, semplicemente, da appartamenti. In alcuni casi possiamo trovare dei negozi al pian terreno oppure degli immobili destinati ad ufficio o ad altre attività, ubicati nei diversi piani dell'edificio.
Ebbene, per alcune di queste attività potrebbe essere necessario o quanto meno opportuno pubblicizzare la presenza nel condominio. Ad esempio, tale scopo potrebbe essere realizzato mediante la semplice apposizione di una targa sulla parete condominiale. Ebbene, è possibile farlo senza richiedere alcuna autorizzazione all'amministratore o all'assemblea del fabbricato?
Ha trattato il presente argomento la recente sentenza del Tribunale di Milano del 28 maggio 2025. Lo ha fatto a conclusione di una lite sorta per una targa che la proprietaria di un immobile intendeva apporre sulla parete condominiale al fine di pubblicizzare il proprio negozio di abbigliamento ed accessori.
Un'iniziativa alla quale, con apposita assemblea del novembre del 2022, l'assemblea del condominio aveva espresso diniego, sostenendo, tra l'altro, che la targa violava il regolamento condominiale contrattuale.
Pertanto, chi ha avuto ragione in questa controversia? Non ci resta che scoprire come il Tribunale di Milano ha risolto la lite.
Apposizione di una targa sulla parete condominiale: si tratta di un uso della cosa comune
L'utilizzo di un bene comune nel fabbricato, ad esempio una parete e/o la facciata del medesimo, può avvenire per svariate ragioni. Si pensi al tipico caso del montaggio del motore di un condizionatore oppure all'ipotesi dell'installazione di una canna fumaria a servizio di un appartamento e/o di un esercizio commerciale.
Nel caso specifico, si è trattato di una targa pubblicitaria di piccole dimensioni. Essa, per caratteristiche, non era in grado di alterare la destinazione della parete su cui era montata e tanto meno poteva impedire che il bene comune potesse essere parimenti utilizzato dagli altri proprietari «Per quanto riguarda poi la disciplina dell'articolo 1102 c.c. va osservato che tale norma è rivolta ad assicurare al singolo partecipante le maggiori possibilità di godimento della cosa comune condominiale e dunque lo legittima, - nel rispetto dei due limiti del divieto di mutarne la destinazione e di non impedire il pari godimento agli altri condomini secondo il loro diritto -, a servirsi di essa anche per fini esclusivamente propri, traendone ogni possibile utilità (Cfr.: Cassazione, sentenza 25790 del 13 novembre 2020)».
Insomma, come concluso dal Tribunale di Milano, l'apposizione di un targa pubblicitaria come quella in esame, cioè un piccolo pannello in cui è raffigurato un cane, non può certo trasformare, illegittimamente, la parete, né ostacolare l'utilizzo della medesima ad opera degli altri e tanto meno ledere la stabilità e la sicurezza dell'edificio «non vi è prova che abbia modificato la destinazione della parte comune condominiale o impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto, né che determini una lesione della stabilità o sicurezza del fabbricato».
Perciò, sul punto, così come è stato concluso dall'ufficio meneghino, la delibera con la quale era stato negato il diritto del condòmino di apporre la targa è stata dichiarata nulla per la violazione dell'art. 1102 cod. civ.
Apposizione di una targa sulla parete condominiale: può essere vietata dal regolamento?
Come ricordato dal Tribunale di Milano, un regolamento condominiale contrattuale, cioè quello predisposto dal costruttore o quello approvato dall'unanimità dei partecipanti all'edificio, può imporre dei limiti all'uso della cosa comune «Ciò posto va innanzitutto osservato che l'interpretazione consolidata della Corte di Cassazione ritiene che il regolamento di condominio possa validamente derogare alle disposizioni dell'art. 1102 c.c. ed imporre limiti maggiori di quelli previsti da tale norma al godimento delle cose comuni da parte dei singoli condomini (Cass. Sez. 2, 09/11/1998, n.11268 e cfr. di recente tra le altre Cass. Civ. sez. VI n°29924/2019)».
Ebbene, tra i limiti in questione, potrebbe essere previsto quello di impedire l'apposizione di una targa pubblicitaria sulla parete condominiale.
Sull'argomento, però, l'ufficio meneghino ha ricordato che, per opporre il regolamento ai successivi acquirenti degli immobili nel condominio, occorre che lo stesso sia stato trascritto nei registri immobiliari o che, quanto meno, sia stata accettata nell'atto la singola clausola dal neo proprietario «occorre che il regolamento sia trascritto nei pubblici registri oppure che lo stesso sia accettato espressamente nei successivi atti d'acquisto o perlomeno che sia accettata espressamente la singola clausola in esame - Per essa non era necessaria la trascrizione con "apposita nota distinta da quella dell'atto di acquisto", occorrente invece solo per quelle che impongono limitazioni dell'uso e del godimento delle proprietà individuali dei condomini "in modo da incidere non sull'estensione ma sull'esercizio del diritto di ciascun condomino (cfr. sul punto: Cass. civ. Sez. II Sent., 19/03/2018, n. 6769; Cass. Sez. 2, 18/10/2016, n. 21024; Cass. Sez. 2, 31/07/2014, n. 17493)».
Nel caso in commento, invece, non vi era stata prova dell'avvenuta trascrizione del regolamento e tanto meno dell'accettazione della clausola in cui, a specifiche condizioni, era vietata l'apposizione di una targa pubblicitaria all'esterno dell'edificio.
Per questi motivi, anche sotto questo aspetto, è stata dichiarata l'illegittimità del deliberato assembleare con cui era stata negata la facoltà qui in esame.
