In un fabbricato, può accadere che le tabelle millesimali in vigore siano errate e che, pertanto, rappresentino un valore dei singoli immobili non corrispondente a quello reale. Per tale motivo, qualche proprietario sarebbe, inevitabilmente, chiamato a versare degli oneri comuni in misura maggiore rispetto a quelli dovuti mentre qualche altro condòmino sarebbe, di conseguenza, favorito da questi errori.
Ebbene, se ciò dovesse accadere, il proprietario danneggiato potrebbe rivolgersi a quello che ha pagato di meno per ottenere il giusto ristoro?
Ha affrontato l'argomento questa recente sentenza del Tribunale di Genova n. 379 del 11 gennaio 2025. In particolare, l'ufficio ligure è stato chiamato a valutare la vicenda in seconda istanza, quale giudice di appello.
Più precisamente, in primo grado, il Giudice di pace di Genova aveva accolto la domanda di rimborso di due proprietari di un immobile commerciale rivolta ad un altro proprietario dell'edificio. Secondo la tesi degli attori, essi avevano pagato degli oneri condominiali maggiori, rispetto a quanto dovuto, mentre il convenuto aveva versato di meno, poiché erano state in vigore delle tabelle millesimali errate.
Per questo motivo si era verificato un ingiusto arricchimento, in ragione del quale avevano chiesto ed ottenuto l'indennizzo. Chiaramente, la parte soccombente, in disaccordo col verdetto, aveva proposto appello.
È opportuno, dunque, approfondire la vicenda.
Modifica tabelle millesimali: come avviene?
Secondo la legge, le tabelle millesimali di un condominio possono essere modificate all'unanimità oppure a maggioranza.
In quest'ultimo caso, però, occorre che sussistano determinati presupposti, cioè che le tabelle siano affette da errore oppure che, per il mutato stato di fatto dell'edificio, sia stato alterato, di almeno un quinto, il valore anche di un singolo immobile "I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità.
Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:1) quando risulta che sono conseguenza di un errore; 2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione (art. 67 disp. Att. Cod. civ.)".
Nel caso oggetto della sentenza in commento, i proprietari dell'edificio, resisi conto dell'errata valorizzazione dei vari immobili nel condominio, avevano deciso all'unanimità di correggere le tabelle millesimali.
Nel verbale, riportato nella sentenza in commento, si legge chiaramente che tale decisione, a cui aderivano anche i soggetti protagonisti della lite, era presa anche per evitare spiacevoli azioni di rivalsa tra i vari condòmini.
Rettifica tabelle millesimali errate: può procedere il singolo condomino?
Azione d'ingiustificato arricchimento per tabelle millesimali errate: è ammissibile?
L'azione d'ingiustificato arricchimento, prevista dal Codice civile, consente di rimediare alla perdita patrimoniale subita senza legittimo motivo ed a vantaggio di una terza persona.
A questi è, quindi, rivolta la domanda di rimborso "Chi, senza una giusta causa, si è arricchito a danno di un'altra persona è tenuto, nei limiti dell'arricchimento, a indennizzare quest'ultima della correlativa diminuzione patrimoniale (art. 2041 cod. civ.)".
Ebbene, questo particolare rimedio giudiziale è pacificamente ritenuto di natura sussidiaria, poiché può essere proposto solo quando per la circostanza in questione non è previsto uno specifico titolo idoneo a far valere il proprio diritto di credito (ex multis. Cass. Sent. N. 29672/2021).
Fatta questa premessa, secondo la giurisprudenza di legittimità, l'azione d'ingiustificato arricchimento può essere avanzata per recuperare le quote condominiali versate in eccesso, quale conseguenza delle tabelle errate e del pedissequo riparto alterato "la Cassazione ritiene che, laddove le tabelle millesimali non corrispondano al reale valore del piano o della porzione di piano dei condomini, con una conseguente alterazione del riparto dell'obbligo di contribuzione gravante su tutti i condomini, i condomini pregiudicati dalle tabelle "errate" possono chiedere il ristoro di quanto versato in eccedenza non già in forza della deliberazione di revisione delle tabelle o della sentenza di loro revisione o di modifica poiché atti aventi natura costitutiva ma in base al rimedio generale di cui all'art. 2041 c.c. (cfr. Cass. civ., Sez. II, Sent., 24/02/2017, n. 4844; Cass. civ., Sez. III, Sent., 10/03/2011, n. 5690)".
Proprio ciò che è avvenuto nel caso in esame, dove la sentenza di primo grado e il successivo provvedimento del Tribunale di Genova hanno avallato ed accolto la domanda di rimborso degli attori condòmini. Essi, infatti, avevano, ingiustificatamente, pagato più del dovuto a vantaggio del proprietario convenuto che, invece e in ragione delle tabelle errate, aveva pagato di meno.
