L'art.1138 c.c. stabilisce che quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione. Inoltre l'art. 68 disp. att. c.c. nella nuova formulazione dopo la c.d. Riforma del condominio precisa che, ove non precisato dal titolo ai sensi dell'articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio (primo comma).
Nell'accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare (art. 68 disp. att. c.c., secondo comma).
Ruolo delle tabelle millesimali nella ripartizione delle spese condominiali
Le tabelle millesimali sono la rappresentazione di un rapporto di valore realizzata a mezzo di parole e numeri, contenuta in un documento cartaceo. In particolare le tabelle millesimali, tecnicamente, sono una rappresentazione numerica e grafica di una situazione di fatto dell'edificio, realizzata con la combinazione di due criteri fondamentali: uno obiettivo (misurazione della superficie dell'immobile) e uno valutativo (coefficienti correttivi assegnati dal tecnico redattore).
La funzione delle tabelle millesimali è non solo quella di stabilire i quorum deliberativi e costitutivi ma anche quella di consentire la ripartizione delle spese.
Se un valore millesimale è errato il condomino penalizzato può quindi avere interesse alla revisione delle tabelle, con il preciso intento di pagare importi inferiori a quelli che derivano dall'applicazione delle tabelle erroneamente formate.
Impatto della destinazione d'uso sul calcolo dei millesimi
La destinazione d'uso dell'immobile influenza certamente il calcolo dei millesimi: si consideri che il coefficiente di destinazione assume rilevanza primaria nell'elenco dei coefficienti menzionati dalla circolare del ministero delle Infrastrutture e dei trasporti 12480/1966, ritenuta di fondamentale importanza per la redazione delle tabelle millesimali.
All'individuazione esatta della categoria catastale dell'immobile seguirà un corrispondente coefficiente ai fini della redazione delle tabelle millesimali.
Rileva, però la destinazione d'uso che deriva dal titolo urbanistico, e non già l'utilizzo effettivo che in concreto ne fa il condomino.
Poiché la determinazione dei valori proporzionali avviene tenendo conto delle caratteristiche proprie degli immobili, e non anche della eventuale possibile destinazione cui sono adibiti in concreto - che è determinata, soprattutto, da valutazioni puramente soggettive, e cioè dalle personali necessità e dalla convenienza economica - consegue che, ove le caratteristiche obiettive dell'immobile, prese in esame nel determinare gli elementi necessari per il calcolo dei valori proporzionali delle singole unità immobiliari, rimangano immutate, e cambi soltanto la situazione esterna, che non comporta dirette conseguenze sulle caratteristiche proprie dell'immobile, ma soltanto sulla sua maggiore o minore valorizzazione economica, non sussistono né gli estremi dell'errore, né delle mutate condizioni dell'edificio per disporre la revisione delle tabelle millesimali.
Quest'ultime sono soggette a modifiche solo in relazione a errori, di fatto e di diritto, che riguardano la determinazione degli elementi necessari al calcolo del valore delle singole unità immobiliari oppure a circostanze sopravvenute relative alla consistenza dell'edificio o delle sue porzioni, che incidano in modo rilevante sull'originaria proporzione dei valori; il mero mutamento della destinazione d'uso perciò non determina la necessità di revisionare i millesimi (Trib. Santa Maria Capua Vetere 29 marzo 2024, n. 1326).
Aderire ad una diversa tesi porterebbe, del resto, all'illogica conseguenza di dover considerare fondata qualsivoglia pretesa di revisione delle tabelle in vigore sulla sola base della libera determinazione di ciascun condomino che, per le più svariate ragioni, dovesse in ipotesi decidere di utilizzare la propria unità, ad uso abitativo o, viceversa, ad uso commerciale. L'irrilevanza di comportamenti soggettivi risulta con tutta evidenza anche dalla norma di cui all'art. 68 c.c. disp. att. secondo cui, nell'accertamento dei valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a quello dell'intero edificio, non si deve tenere conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione; tale norma infatti si giustifica nel fatto che tali elementi non riguardano l'obiettiva conformazione strutturale del piano o della porzione di piano in rapporto all'intero edificio, che invece dipende da altri fattori, dati dall'estensione, dall'altezza, dall'ubicazione e dall'esposizione.
Così è stato ritenuto irrilevante, ai fini della modifica delle tabelle, che gli uffici al piano terra e i sottotetti del caseggiato fosse utilizzati come abitazioni e le cantine come garages, ribadendo che la diversa destinazione non può di per sé sola determinare la necessità di revisione delle tabelle millesimali vigenti (Trib.
Santa Maria Capua Vetere 11 gennaio 2024, n. 1326: nel caso di specie il CTU ha accerto che gli appartamenti ubicati al piano terra possedevano delle pertinenze esclusive che invece avrebbero dovuto essere degli spazi di uso pubblico.
Tuttavia, rispetto a tale ultimo aspetto non è stato risulta dimostrato che ciò avesse notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano).
La destinazione d'uso di un immobile influenza il calcolo dei millesimi?
Modifiche alle tabelle millesimali in seguito a cambiamenti d'uso
Un giudice di merito ha sostenuto che il mutamento della destinazione d'uso di una cantina, anche se non determina mutazioni delle condizioni dell'edificio determinate da sopraelevazioni con conseguente incremento di superficie, rientra nella ipotesi indicata al punto 2 dell'articolo 69 disp. att. cc. (App. Roma 31 maggio 2023, n. 3954).
La "notevole alterazione" del rapporto tra i valori proporzionali non è necessariamente correlata ad una modificazione materiale dello stabile, potendosi anche avere la creazione di un nuovo piano con mantenimento degli originari valori proporzionali (Cass. civ., sez. II, 26 marzo 2010, n. 7300; Cass. civ., sez. II, 22 novembre 2000, n. 15094).
Compete al giudice del merito stabilire, di volta in volta, se il mutamento delle condizioni dei luoghi o le opere realizzate siano tali da implicare la revisione di detti valori e il suo giudizio sul punto, concretandosi in un accertamento di puro fatto sottratto al controllo di legittimità se risulta sorretto da adeguata motivazione.
La Cassazione ha affermato che è legittima la revisione delle tabelle millesimali se il cambio di destinazione di unità immobiliare ha fatto aumentare il numero degli appartamenti.
Nel caso esaminato la revisione era stata disposta perché un condomino aveva trasformato i solai grezzi di sua proprietà in vani abitabili e un altro aveva trasformato il locale sotterraneo di sua proprietà in un appartamento.
Il cambio di destinazione delle due porzioni, con funzioni del tutto diverse da quelle originarie, aveva portato il numero delle unità immobiliari comprese nell'edificio da sei a otto (Cass. civ., sez. II, 17/06/2021, n. 17391).
