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Tabelle millesimali e modifica per facta concludentia: operazione ancora possibile?

Un'altra decisione della Corte di Appello di Roma che affronta il tema della modifica delle tabelle millesimali senza forma scritta
Dott. Giuseppe Bordolli Giuseppe Bordolli Responsabile scientifico Condominioweb 

Anche in tempi recenti si è affermato che l'orientamento prioritario della giurisprudenza di legittimità" continuerebbe ad affermare che la partecipazione con il voto favorevole alle reiterate delibere adottate dall'assemblea dei condomini di un edificio per ripartire le spese secondo un valore delle quote dei singoli condomini diverso da quello espresso nelle tabelle millesimali, o l'acquiescenza rappresentata dalla concreta disapplicazione delle stesse tabelle per più anni può assumere il valore di univoco comportamento rivelatore della volontà di parziale modifica dei criteri di ripartizione da parte dei condomini che hanno partecipato alle votazioni o che hanno aderito o accettato la differente suddivisione; per questa tesi quindi tale comportamento può dare luogo ad una convenzione modificatrice della relativa disciplina, che, avendo natura contrattuale e non incidendo su diritti reali, non richiede la forma scritta, ma solo il consenso anche tacito o per facta concludentia, purché inequivoco, dell'assemblea dei condomini (App. Roma 16 luglio 2021 n. 5290).

La tesi sopra detta è stata già sostenuta da una decisione della Cassazione meno recente; in particolare i giudici supremi hanno sostenuto che la formazione delle tabelle millesimali e la loro modifica (tranne il caso di tabelle millesimali allegate ad un regolamento contrattuale) non necessita di forma scritta ad substantiam ed è desumibile anche da facta concludentia, quali il costante pagamento per più anni delle quote millesimali secondo criteri prestabiliti, in vece della formale approvazione, fatta salva la possibilità del singolo condomino di impugnare la ripartizione delle spese quando questa non rispetti i criteri dettati dalla legge, per essere divergenti il valore della quota considerato ai fini della spesa e quello reale del bene in proprietà esclusiva (Cass. civ., sez. II, 10/02/2009, n. 3245).

Questa opinione è stata nuovamente sostenuta da una recente decisione della Corte di Appello di Roma (sentenza n. 5666 del 16 settembre 2022).

Tabelle millesimali e modifiche per facta concludentia: vicenda e decisione

Due condomini impugnavano la delibera con cui l'assemblea condominiale aveva approvato il consuntivo ed il preventivo, attribuendo ai loro appartamenti una caratura millesimale notevolmente superiore a quella stabilita dal regolamento condominiale, senza che mai fosse intervenuta una legittima variazione della tabella millesimale condominiale.

Il Tribunale dava torto ai condomini. Uno dei due attori sottoponeva la questione alla Corte di Appello.

I giudici di secondo grado però hanno confermato la piena validità delle tabelle millesimali utilizzate. In particolare hanno notato come la tabella millesimale in concreto applicata, sebbene diversa da quella allegata al regolamento condominiale, sia stata utilizzata da lungo tempo, senza mai incontrare contestazione alcuna da parte dei condomini, ivi compreso l'appellante; di conseguenza per la stessa Corte i valori millesimali modificati sono stati tacitamente accettati dai condomini stessi, inclusi gli originari attori.

Tale rilievo - per la Corte - troverebbe giustificazione in un consolidato indirizzo dottrinale e giurisprudenziale che, facendo leva sulla non necessità della forma scritta per la conclusione dell'accordo fra i condomini inteso alla formazione o alla modificazione della tabella millesimale, reputa sufficiente il raggiungimento di tale accordo per facta concludentia, ossia con la concreta osservanza della tabella, consapevolmente seguita da tutti i condomini per un notevole lasso di tempo, senza opposizione o contestazione da parte di alcuno. Infatti, il consenso in ordine alla formazione delle tabelle millesimali, non richiederebbe la forma scritta ad substantiam, ben potendo manifestarsi con la concreta applicazione delle stesse tabelle per più anni. Lo stesso discorso, dovrebbe valere per la modifica.

Tabelle millesimali e facta concludentia: una decisione discutibile

Tabelle millesimali e modifiche per facta concludentia: la tesi prevalente

Come è stato recentemente osservato dalla Cassazione le tabelle millesimali possono esistere (o non esistere) indipendentemente dal regolamento condominiale (la loro allegazione rappresentando un fatto meramente formale che non muta la natura di entrambi gli atti).

In ogni caso, in base al combinato disposto degli artt. 68 disp. att. c.c. e 1138 c.c., l'atto di revisione (o di approvazione) delle medesime tabelle, avendo veste di deliberazione assembleare, deve rivestire la forma scritta ad substantiam (cioè deve avere la forma scritta per essere valida), dovendosi, conseguentemente, escludere approvazioni per facta concludentia (Cass. civ., sez. II, 15/10/2019 n. 26042; nello stesso senso Tribunale di Torre Annunziata, 21/09/2020 n. 1330). Dovrebbe quindi essere chiaro che il ricorso ai facta concludentia per sostenere la modifica (tacita) delle tabelle non rappresenta più una soluzione giuridicamente sostenibile.

Sentenza
Scarica App. Roma 16 settembre 2022 n. 5666

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