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Per la modifica delle tabelle millesimali non si possono usare due diversi parametri

Se un condomino aumenta la propria unità abitativa (oltre i termini di legge, dopo la Riforma), devono essere riviste le tabelle millesimali del condominio? Se si, quali sono i parametri o criteri a cui attenersi sul piano tecnico per il ricalcolo?
Avv. Anna Nicola Avv. Anna Nicola 

Art. 69 disp. att. c.c.: a quando le modifiche

La prima parte dell'art. 69 disp. att. c.c. dispone che i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità.

Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:

  1. quando risulta che sono conseguenza di un errore;
  2. quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

Prima della Riforma del condominio non vi era l'indicazione di un limite di aumento/diminuzione del valore millesimale del singolo alloggio.

Il tema è ripreso dalla Cassazione con la decisione n. 1059 del 14 gennaio 2022 per una fattispecie ante Riforma.

Breve sunto della fattispecie

Nel caso di specie la condomina che aveva unito il proprio alloggio al sottotetto rendendolo abitabile impugna la delibera assembleare con cui le sono stati attribuiti maggiori millesimi e quindi approvate nuove tabelle a maggioranza dei presenti.

Nelle fasi del giudizio di merito, sia in sede di tribunale, sia in sede di appello, la condomina vede il rigetto delle sue doglianze.

Non arrendendosi, porta la fattispecie al vaglio della Corte di Cassazione.

Tabelle millesimali: revisione, presupposti e deliberazione

Modica delle tabelle: criterio unanime e uniforme

Il motivo cardine della difesa della condomina si basa sulla osservazione che la modifica delle tabelle di cui alla delibera impugnata si era limitata a incidere sulla sola proprietà della medesima, senza considerare le altre e rapportando i mq. catastali della stessa unità immobiliare a quella di altre le cui schede non riportavano il dato della loro estensione in mq, ma soltanto il numero dei vani. Da ciò, a detta della ricorrente, i parametri di valutazione erano non omogenei.

Nel momento in cui il Condominio utilizzava per alcune unità immobiliari l'unità di misura della consistenza rapportandola al vano, introduceva un duplice criterio di ripartizione diverso da quello originario, utilizzato per le tabelle allegate al regolamento, cioè la superficie reale.

Inoltre, essendo errata l'estensione delle singole unità immobiliari, la proporzionalità tra il valore dei piani è stata eliminata e non semplicemente modificata: così facendo il Condominio ha dato vita a quella "diversa convenzione" necessitante l'unanimità dei consensi.

D'altronde la delibera impugnata, anziché valutare la consistenza di tutte le unità immobiliari con una medesima unità di misura, ha utilizzato due diversi parametri (vano catastale/superficie catastale).

Nel momento in cui il condominio ha ritenuto di ricavare il rapporto millesimale utilizzando per alcune unità immobiliari, ma non per tutte, l'unità di misura della consistenza rapportandola al vano, in quel momento ha introdotto un duplice criterio di ripartizione diverso da quello originale utilizzato per le tabelle allegate al regolamento.

Il mancato esame da parte della Corte di appello sulla richiesta pronuncia di nullità della delibera per avere questa mutato i criteri di ripartizione delle spese (sia con l'utilizzo di diversi criteri di misurazione tra le singole unità immobiliari che con la modifica del criterio riportato nelle tabelle allegate nel regolamento di computo della superficie in metri quadri) costituisce violazione del precetto dell'art. 112 c.p.c. dell'obbligo per il giudicante di pronunciarsi su tutta la domanda.

Assemblea e spese, quando non serve il riparto?

La conclusione in termini di delibera impugnata

Venendo alla sostanza, la Corte di Cassazione osserva che si è di fronte ad una non contestabile illegittima modifica di un criterio essenziale per computare correttamente la misura di contribuzione agli oneri comuni a carico del singolo condomino.

Vi era già stata una precedente conferma in questo senso dettata dalle Sezioni Unite con le sentenze Cass. sez. un. 9839 del 2021 e Cass., sez. un., n. 4806 del 2005 sulla cui base si è rilevato che le delibere in materia di ripartizione delle spese condominiali sono nulle per "impossibilità giuridica" dell'oggetto ove l'assemblea, esulando dalle proprie attribuzioni, modifichi i criteri di ripartizione delle spese, stabiliti dalla legge o in via convenzionale da tutti i condomini, da valere - oltre che per il caso oggetto della delibera - anche per il futuro.

Sul versante opposto, sono da ritenersi semplicemente annullabili le delibere che prevedano che questi criteri siano soltanto violati o disattesi nel singolo caso deliberato.

A comprova di queste osservazioni, occorre porre a mente che le attribuzioni dell'assemblea in tema di ripartizione delle spese condominiali sono circoscritte, dall'art. 1135, nn. 2 e 3, c.c., alla verifica ed all'applicazione in concreto dei criteri stabiliti dalla legge.

La norma in esame non prevede in capo all'assiste condominiale il potere di introdurre modifiche ai criteri legali di riparto delle spese, che l'art. 1123 c.c. consente solo mediante apposita convenzione tra tutti i partecipanti al condominio.

La conclusione è che l'assemblea che deliberi a maggioranza di modificare, in astratto e per il futuro, i criteri previsti dalla legge o quelli convenzionalmente stabiliti (delibere c.d. normative) si troverebbe ad operare in "difetto assoluto di attribuzioni" sempreché non sia stata assunta all'unanimità nei termini di andare a variare il contenuto delle clausole regolamentari in punto riparto spese.

Revisione giudiziale delle tabelle millesimali

Sentenza
Scarica Cass. 14 gennaio 2022 n.1059

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