È noto che l'art. 69 disp. att. c.c. consenta di modificare a maggioranza le tabelle millesimali in due occasioni: 1. quando risulta che sono conseguenza di un errore; 2. quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. Al ricorrere di una di queste circostanze, chi paga il tecnico incaricato della revisione?
Sul punto il sopracitato art. 69 disp. att. c.c. si limita ad affermare che, quando la revisione delle tabelle millesimali è giustificata dalle mutate condizioni di una parte dell'edificio, il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione, cioè dal condomino che ha provocato l'alterazione. Nulla viene detto, invece, per ciò che concerne le altre ipotesi.
Il quesito («chi paga il tecnico incaricato della revisione delle tabelle millesimali?») è ancora più interessante se si considera che, in presenza delle condizioni di cui all'art. 69 disp. att. c.c., anche un solo condomino è legittimato a chiedere la rettifica dei valori per adeguarli a quelli reali, con la conseguenza che, qualora il tecnico non dovesse rinvenire alcuna alterazione sostanziale, il mandato sarebbe stato conferito invano.
In un'ipotesi del genere, chi pagherebbe l'onorario? L'assemblea potrebbe legittimamente imputarlo al soggetto che ha reso necessario - peraltro inutilmente - incaricare un tecnico?
Chi paga il tecnico incaricato della revisione delle tabelle millesimali?
La spesa per retribuire il tecnico nominato dall'assemblea di condominio al fine di verificare la presenza, nelle tabelle millesimali vigenti, degli errori denunciati anche da un solo condomino, è ripartita tra tutti i condòmini, secondo il consueto criterio di cui all'art. 1123, primo comma, c.c., indipendentemente dal contenuto del parere che sarà reso.
Dunque, anche se il tecnico incaricato della revisione ritiene che non ci siano errori né altre condizioni per procedere alla modifica delle tabelle, l'onorario andrà ripartito pro quota tra tutti i proprietari; d'altronde, il professionista ha ricevuto incarico dall'amministratore, il quale rappresenta l'intero condominio.
Alle stesse conclusioni si giunge nell'ipotesi in cui il tecnico - rilevati errori o mutamenti che giustificano una rettifica - rediga una nuova tabella millesimale da sottoporre all'approvazione dell'assemblea.
Insomma: il tecnico incaricato di verificare la regolarità delle tabelle vigenti va sempre pagato da tutti i condòmini, anche se la variazione è stata richiesta da un solo proprietario; l'unica eccezione riguarda le mutate condizioni di una parte dell'edificio i cui costi di revisione, per espressa previsione normativa (art. 69, comma primo, nr. 2, disp. att. c.c.), sono posti a carico del condomino che ha causato l'alterazione.
Qualora il tecnico, rilevato l'errore, abbia proceduto a rivedere le tabelle, la modifica andrà approvata con la stessa maggioranza richiesta per l'approvazione delle tabelle millesimali: maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio (Cass., Sez. Un., 9 agosto 2010, n. 18477).
Chi paga le spese legali per la revisione delle tabelle millesimali?
Qualora l'assemblea non voglia procedere con la revisione e approvazione di nuove tabelle, ovvero qualora il tecnico incaricato - e pagato dall'intera compagine - ritenga che non sussistano le condizioni di cui all'art. 69 disp. att. c.c., ciascun condomino - previa mediazione obbligatoria - può adire l'autorità giudiziaria affinché sia nominato un consulente tecnico d'ufficio che proceda alla verifica delle ragioni che giustificano una revisione (Trib. Milano, 31 gennaio 2024, n. 1166).
In questa ipotesi, le spese legali e processuali devono essere sostenute dal condomino che ha deciso di fare ricorso all'autorità giudiziaria; ugualmente, il condominio convenuto dovrà sostenere le proprie spese legali, da ripartire tra tutti i condòmini pro quota (con esclusione del proprietario che è parte avversa).
Al termine del procedimento, se il giudice deciderà di accogliere la domanda attorea e, quindi, di condannare il condominio all'applicazione di nuove tabelle millesimali, il condomino ricorrente potrà rivalersi sulla compagine per recuperare le spese anticipate, nella misura stabilita dal giudice in sentenza.
Se invece le spese verranno compensate, ciascuna parte processuale dovrà pagare i costi sostenuti rispettivamente per promuovere e resistere in giudizio.
Quindi:
- se il giudice condanna il condominio, riconoscendo la necessità della revisione delle tabelle, può addossargli anche le spese legali e processuali sostenute dal condomino ricorrente, oltre al costo del consulente tecnico d'ufficio nominato durante la procedura;
- se il giudice compensa le spese, ciascuna parte provvederà per sé;
se il giudice
rigetta la richiesta di revisione in quanto il consulente tecnico d'ufficio ritiene non sussistenti le condizioni di cui all'art. 69, comma primo, nr. 2, disp. att. c.c., potrebbe condannare il ricorrente a pagare non solo le proprie spese legali ma anche quelli della compagine.
di revisione in quanto il consulente tecnico d'ufficio ritiene non sussistenti le condizioni di cui all'art. 69, comma primo, nr. 2, disp. att. c.c., potrebbe condannare il ricorrente a pagare non solo le proprie spese legali ma anche quelli della compagine.
