L' articolo 1124 c.c. disciplina la ripartizione delle spese per la manutenzione e la sostituzione delle scale e degli ascensori nei condomini. Secondo tale norma la suddivisione avviene in due parti: la prima metà della spesa viene ripartita in base ai millesimi di proprietà di ciascun condomino; la seconda metà è invece calcolata in proporzione all'altezza di ciascun piano dal suolo.
La tabella scale -ascensore è messa in discussione quando si verificano errori di calcolo nelle tabelle millesimali o quando alcuni condomini vengono esclusi ingiustamente dalla ripartizione delle spese.
A tale proposito si segnala una recente decisione del Tribunale di Monza (sentenza 16 aprile 2025 n. 789).
Vicenda e decisione
I proprietari di un appartamento e di due box si rivolgono al Tribunale sostenendo che i valori millesimali della tabella ascensore erano stati calcolati tenendo conto esclusivamente sull'altezza dei piani dal suolo, senza prendere in considerazione le superfici reali delle singole unità.
Inoltre, alcune unità immobiliari erano state escluse dalla tabella e i millesimi delle cantine erano state impropriamente accorpati a quelli degli appartamenti, influenzando il calcolo delle quote millesimali.
Nonostante avessero sollevato il problema più volte, gli stessi condomini erano riusciti solo a ottenere un generico riconoscimento da parte dell'assemblea delle disparità lamentate, con conseguente decisione di reperire un esperto per ricalcolare la tabella.
Tuttavia, la revisione concreta non è mai stata effettuata. A fronte di questa situazione hanno chiesto al Tribunale la revisione della tabella, con la correzione delle incongruenze riscontrate.
Il condominio ha sostenuto la natura contrattuale e, quindi, vincolante per i condomini, delle tabelle ascensore, eccependo la mancanza dei presupposti di legge per la revisione e facendo riferimento all'art. 1123 c.c., che consente ai condomini di stabilire criteri di ripartizione diversi da quelli generali tramite accordo convenzionale.
Comunque, in caso di accoglimento della revisione delle tabelle millesimali dell'ascensore, il condominio sostiene che, nel ricalcolo, debba essere considerato il valore della superficie condominiale ad uso esclusivo dell'immobile al quarto piano di proprietà degli attori.
Il Tribunale ha notato che gli attori hanno denunciato errori consistenti nella mancata valorizzazione delle superfici reali delle singole unità immobiliari nella ripartizione delle spese ascensore, basate solo sul criterio proporzionale dell'altezza di ciascun piano dal suolo e hanno allegato a sostegno una relazione tecnica di parte. Il CTU, incaricato di esaminare la situazione, ha rilevato un errore di impostazione generale nella determinazione delle quote millesimali dell'ascensore.
Analizzando la tabella ascensore il tecnico ha confermato che le superfici delle cantine sono state accorpate, senza alcuna distinzione, alle rispettive parti residenziali.
Questa impostazione ha generato un aggravio ingiustificato per i piani più alti, poiché le quote millesimali delle cantine sono state assorbite nel calcolo complessivo, alterando la proporzionalità della suddivisione delle spese.
Inoltre, il CTU ha sottolineato che la quota millesimale delle singole cantine non è deducibile direttamente dalla tabella ascensore, né dalla tabella generale, proprio a causa dell'errata impostazione del calcolo.
Secondo lo stesso esperto la situazione sopra descritta rende necessario un intervento per ricalcolare correttamente le quote, separando le unità residenziali dalle cantine e applicando coefficienti più coerenti con la reale fruizione degli spazi.
Il CTU ha evidenziato un altro errore significativo nella tabella millesimale dell'ascensore: l'esclusione ingiustificata delle unità immobiliari situate al piano rialzato.
A parere del CTU, queste unità, pur avendo accesso all'ascensore, non partecipano alle spese di manutenzione e servizio, creando una disparità rispetto agli altri condomini. Sono emerse pure sproporzioni nei coefficienti piano, con alcune unità che risultano penalizzate da una valutazione errata. Alla luce di quanto sopra il CTU ha proceduto, redigendo le nuove tabelle.
Il Tribunale ha evidenziato che tali nuove tabelle millesimali si presentano correttamente elaborate e complete di ogni documentazione tecnica accessoria. Di conseguenza, ha disposto la loro adozione in sostituzione di quelle precedentemente in uso. Con questa decisione, il Tribunale ha di fatto confermato la necessità della revisione, accogliendo la richiesta di modifica delle tabelle per garantire una ripartizione più equa delle spese condominiali.
Considerazioni conclusive
Il diritto di un singolo condomino di chiedere la revisione delle tabelle millesimali dipende dalla presenza di un errore o di una alterazione significativa del rapporto originario tra i valori delle unità immobiliari (art. 69 disp. att. c.c.).
L'errore in questione deve consistere in una discrepanza obiettiva tra il valore reale delle unità immobiliari e quello indicato nelle tabelle millesimali. La parte che chiede la revisione di queste ultime non ha, peraltro, l'onere di provare la reale divergenza tra i valori effettivi e quelli accertati in tabella, potendo limitarsi a fornire la prova anche implicita di una divergenza.
Il giudice, a sua volta, deve verificare i valori di tutte le porzioni, tenendo conto di tutti gli elementi oggettivi incidenti sul valore effettivo di esse e, quindi, adeguarvi le tabelle, eliminando gli errori riscontrati (Cass. civ., sez. VI, 25/01/2018, n. 1848).
La revisione giudiziale della tabella ascensore ha efficacia ex nunc, cioè è applicabile solo dal momento della decisione del giudice (Trib. Cagliari 3 maggio 2022, n. 1164).
