L'Assemblea di condominio è uno dei temi più caldi di questo periodo, si è cercato di snocciolare tutta la questione dal punto di vista giuridico ovvero dal punto di vista tecnico, si è affrontata la possibilità di svolgere assemblee con gli strumenti telematici, con tutte le incertezze e i rischi che comporta convocarle in quel modo, piuttosto che effettuarle in maniera tradizionale salvo il rispetto delle disposizioni della normativa.
Chi più chi meno ha dato il suo punto di vista (perché spesso di questo si tratta, viste le lacune della norma in questione), ma ritengo che i due punti di valutazione più importanti non si siano mai presi in considerazione abbastanza, ovvero:
- Il rapporto costi/benefici per il condominio
- La sostenibilità per l'amministratore dal punto di vista professionale e personale
Ma vediamoli nello specifico.
Il rapporto costi/benefici per il condominio
Organizzare un'assemblea in questo momento, significa affrontare una importante sfida.
Ciascun condomino è infatti libero di creare riunioni di amici, parenti o di lavoro, in qualsiasi condizione, anche soprassedendo alle disposizioni di legge, pratica sicuramente poco astuta che in questi giorni stiamo toccando con mano in tutte le città, ma che, di fatto, richiama la responsabilità sui singoli partecipanti… della serie: se ti riunisci con i tuoi e ti ammali, è affar tuo (salvo che poi, magari, contagi me, ma questa è un'altra questione che esula dall'argomento).
Un po' diversa è la questione assemblea di condominio, dove l'eventuale responsabilità del rispetto delle disposizioni di legge è in capo all'amministratore.
Partiamo quindi da un presupposto importante: l'Amministratore è il professionista che gestisce i processi di condominio, quindi non ci possiamo, né dobbiamo aspettare, per dignità professionale, che sia lui a dover mettere giù le sedie, preparare la sala, ed accogliere le persone all'ingresso, e quindi, se generalmente lo dovesse fare, è solo una gentilezza che dovrebbe essere valutata quale migliorativa del servizio offerto.
Allo stesso modo, in questo specifico momento, diviene impensabile ribaltare sull'amministratore, l'onere di preparare i locali secondo le disposizioni dettate dalla norma, resta quindi inteso che l'unico modo per poter svolgere le assemblee in presenza, è appoggiarsi a locali ed a servizi esterni, visto che, mediamente, i locali condominiali non possono garantire il rispetto delle disposizioni (figuriamoci soluzioni alternative tipo locali parrocchiali o gli stessi studi degli amministratori).
Analisi dei costi per la convocazione dell'assemblea condominiale
Anche nei condomini piccoli, quanti sono i condomini da convocare?
Uno degli oneri dell'amministratore è infatti quello di garantire la partecipazione a tutti gli aventi diritto, indipendentemente se questi partecipino o meno, o dal diritto di voto in capo a ciascuno (per fare un rapido esempio: tutti i comproprietari, coniugi compresi, usufruttuari e nudi proprietari, etc. etc.).
Resta quindi inteso che la sala, per accogliere l'assemblea, dovrà riuscire ad ospitarli tutti, nei limiti dello spazio vitale pro-capite, aggiunto di quello utile al movimento adeguatamente distanziato ed alle vie di entrata e di uscita distinte.
Inoltre, la sala va sanificata dopo ogni utilizzo, ed i partecipanti dovranno essere controllati per verificare che entrino solo dotati di guanti e mascherina.
Per questo, secondo il mio parere, servirà una struttura che offra, contestualmente, tutti questi servizi.
Ora la domanda è, salvo trovare la struttura adatta, che aggravio di costi può avere per il condominio?
Sinceramente nel momento che scrivo non ne ho idea, ma è qualcosa che ritengo vada valutato, quando si decide di convocare l'assemblea, oppure quando si richiede di farlo all'amministratore, per evitare di trovarsi poi spese importanti a consuntivo senza che, effettivamente, ve ne sia stato un reale beneficio operativo.
Indubbiamente la legge prevede dei tempi per la convocazione assembleare, tempi che in questo momento sono necessariamente dilatati nell'operatività, ma valutare caso per caso per rilevarne l'effettiva utilità e convenienza e la possibilità di rimandare ulteriormente l'incontro o meno, credo sia l'unica via per non incorrere in inutili spese.
Il tutto senza contare che non si ha l'assoluta certezza che i provvedimenti previsti di distanziamento e protezione in caso di assembramenti, salvaguardino la salute dei partecipanti.
La sostenibilità per l'amministratore dal punto di vista professionale e personale Il primo ambito di sostenibilità è certamente relativo al benessere dell'amministratore, a cui nessuno fa riferimento.
Se consideriamo uno studio medio, che amministra decine di stabili, quante persone, nel breve periodo incontrerà? E quindi come varierà la percentuale del rischio di contagio per sé stesso e per le persone che incontra?
Per non parlare degli studi strutturati, con collaboratori incaricati di effettuare le assemblee; in tal caso si potrebbe ricadere nella normativa di sicurezza sul lavoro, e dover quindi avere l'obbligo di predisporre i locali considerando tali disposizioni anche più restrittive.
Credo che tutte le persone abbiano l'intelligenza di comprendere come una valutazione fine dell'effettiva necessità di convocare l'assemblea, possa essere una scelta dell'amministratore, attenta e professionale, a salvaguardia di sé e dei propri clienti.
Il secondo ambito di sostenibilità nella vita professionale dell'amministratore è quello economico.
Sebbene il compenso dell'amministratore sia stabilito a priori all'atto della nomina o del rinnovo del mandato, qualsiasi impiego di tempo non previsto diviene un costo, e, pertanto, un mancato guadagno, fatto salvo prevedere un compenso extra, che sarebbe sacrosanto, ma che comporterebbe ulteriore onere per il condominio.
Dare per scontato che la ricerca delle strutture e dei servizi sopra descritti e l'organizzazione delle assemblee secondo quanto disposto faccia parte delle competenze dell'amministratore previste in fase di nomina, sarebbe un'ulteriore leggerezza che potrebbe portare a costi non previsti per il condominio, oppure ad ulteriore onere di lavoro non ricompensato per il professionista.
Solo un appunto sulle assemblee online…
Tralasciando quando si può trovare già scritto sulla validità ed i rischi giuridici che comporterebbero, pur essendo il primo che accoglierebbe di buon grado la possibilità di poterle effettivamente svolgere con questo mezzo in via ufficiale, ancora una volta è stato tralasciato un punto importante, ovvero l'impatto che potrebbero avere sull'amministratore, che non è scontato debba occuparsi della parte tecnica e dell'assistenza ai condomini se non come servizio che esula dai propri doveri.
Ancora una volta si tratterebbe di dedicare tempo (e quindi costi), che si ribalterebbero sul condominio (in caso di servizi esterni), piuttosto che sull'operatività dell'amministratore, In un mondo che è tutt'altro che pronto per accogliere in maniera "organica" (ovvero nella naturalità delle cose), questa innovazione tecnologica.
Insomma, lungi dal sottoscritto dare o meno un indirizzo sul da farsi, anche perché la variabilità è tale da non poterlo fare, l'invito è quello di valutare a 360 gradi la questione, e non reagire a scelte dell'amministratore o richieste del condominio senza prima aver preso in considerazione tutti i fattori coinvolti e rendere ancora più difficoltoso un periodo già particolarmente impegnativo per tutti.
Alla fine, il dialogo e la relazione efficace tra l'Amministratore ed i Condomini portano al benessere di tutti, cercando la soluzione più consona senza trarre inutili conclusioni.