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Svolgimento dell'Assemblea in tempo di restrizioni sociali
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Svolgimento dell'Assemblea in tempo di restrizioni sociali

Come evitare di cercare per forza la ricetta magica per avere ragione e valutare l'effettivo impatto che la scelta dell'Amministratore può avere sulla sospensione o meno degli incontri?

Paolo Traverso  

L'Assemblea di condominio è uno dei temi più caldi di questo periodo, si è cercato di snocciolare tutta la questione dal punto di vista giuridico ovvero dal punto di vista tecnico, si è affrontata la possibilità di svolgere assemblee con gli strumenti telematici, con tutte le incertezze e i rischi che comporta convocarle in quel modo, piuttosto che effettuarle in maniera tradizionale salvo il rispetto delle disposizioni della normativa.

Chi più chi meno ha dato il suo punto di vista (perché spesso di questo si tratta, viste le lacune della norma in questione), ma ritengo che i due punti di valutazione più importanti non si siano mai presi in considerazione abbastanza, ovvero:

  • Il rapporto costi/benefici per il condominio
  • La sostenibilità per l'amministratore dal punto di vista professionale e personale

Ma vediamoli nello specifico.

=> Come gestire il tempo all'interno dello studio dell'amministratore di condominio

Il rapporto costi/benefici per il condominio

Organizzare un'assemblea in questo momento, significa affrontare una importante sfida.

Ciascun condomino è infatti libero di creare riunioni di amici, parenti o di lavoro, in qualsiasi condizione, anche soprassedendo alle disposizioni di legge, pratica sicuramente poco astuta che in questi giorni stiamo toccando con mano in tutte le città, ma che, di fatto, richiama la responsabilità sui singoli partecipanti… della serie: se ti riunisci con i tuoi e ti ammali, è affar tuo (salvo che poi, magari, contagi me, ma questa è un'altra questione che esula dall'argomento).

Un po' diversa è la questione assemblea di condominio, dove l'eventuale responsabilità del rispetto delle disposizioni di legge è in capo all'amministratore.

Partiamo quindi da un presupposto importante: l'Amministratore è il professionista che gestisce i processi di condominio, quindi non ci possiamo, né dobbiamo aspettare, per dignità professionale, che sia lui a dover mettere giù le sedie, preparare la sala, ed accogliere le persone all'ingresso, e quindi, se generalmente lo dovesse fare, è solo una gentilezza che dovrebbe essere valutata quale migliorativa del servizio offerto.

Allo stesso modo, in questo specifico momento, diviene impensabile ribaltare sull'amministratore, l'onere di preparare i locali secondo le disposizioni dettate dalla norma, resta quindi inteso che l'unico modo per poter svolgere le assemblee in presenza, è appoggiarsi a locali ed a servizi esterni, visto che, mediamente, i locali condominiali non possono garantire il rispetto delle disposizioni (figuriamoci soluzioni alternative tipo locali parrocchiali o gli stessi studi degli amministratori).

Ascolto attivo nei rapporti condominiali

Proviamo quindi a fare due conti…

Anche nei condomini piccoli, quanti sono i condomini da convocare?

Uno degli oneri dell'amministratore è infatti quello di garantire la partecipazione a tutti gli aventi diritto, indipendentemente se questi partecipino o meno, o dal diritto di voto in capo a ciascuno (per fare un rapido esempio: tutti i comproprietari, coniugi compresi, usufruttuari e nudi proprietari, etc. etc.).

Resta quindi inteso che la sala, per accogliere l'assemblea, dovrà riuscire ad ospitarli tutti, nei limiti dello spazio vitale pro-capite, aggiunto di quello utile al movimento adeguatamente distanziato ed alle vie di entrata e di uscita distinte.

Inoltre, la sala va sanificata dopo ogni utilizzo, ed i partecipanti dovranno essere controllati per verificare che entrino solo dotati di guanti e mascherina.

Per questo, secondo il mio parere, servirà una struttura che offra, contestualmente, tutti questi servizi.

Ora la domanda è, salvo trovare la struttura adatta, che aggravio di costi può avere per il condominio?

Sinceramente nel momento che scrivo non ne ho idea, ma è qualcosa che ritengo vada valutato, quando si decide di convocare l'assemblea, oppure quando si richiede di farlo all'amministratore, per evitare di trovarsi poi spese importanti a consuntivo senza che, effettivamente, ve ne sia stato un reale beneficio operativo.

Indubbiamente la legge prevede dei tempi per la convocazione assembleare, tempi che in questo momento sono necessariamente dilatati nell'operatività, ma valutare caso per caso per rilevarne l'effettiva utilità e convenienza e la possibilità di rimandare ulteriormente l'incontro o meno, credo sia l'unica via per non incorrere in inutili spese.

Cantieri post covid-19: andrà tutto bene!

Il tutto senza contare che non si ha l'assoluta certezza che i provvedimenti previsti di distanziamento e protezione in caso di assembramenti, salvaguardino la salute dei partecipanti.

La sostenibilità per l'amministratore dal punto di vista professionale e personale

Il primo ambito di sostenibilità è certamente relativo al benessere dell'amministratore, a cui nessuno fa riferimento.

Se consideriamo uno studio medio, che amministra decine di stabili, quante persone, nel breve periodo incontrerà? E quindi come varierà la percentuale del rischio di contagio per sé stesso e per le persone che incontra?

Per non parlare degli studi strutturati, con collaboratori incaricati di effettuare le assemblee; in tal caso si potrebbe ricadere nella normativa di sicurezza sul lavoro, e dover quindi avere l'obbligo di predisporre i locali considerando tali disposizioni anche più restrittive.

Credo che tutte le persone abbiano l'intelligenza di comprendere come una valutazione fine dell'effettiva necessità di convocare l'assemblea, possa essere una scelta dell'amministratore, attenta e professionale, a salvaguardia di sé e dei propri clienti.

Il secondo ambito di sostenibilità nella vita professionale dell'amministratore è quello economico.

Sebbene il compenso dell'amministratore sia stabilito a priori all'atto della nomina o del rinnovo del mandato, qualsiasi impiego di tempo non previsto diviene un costo, e, pertanto, un mancato guadagno, fatto salvo prevedere un compenso extra, che sarebbe sacrosanto, ma che comporterebbe ulteriore onere per il condominio.

Dare per scontato che la ricerca delle strutture e dei servizi sopra descritti e l'organizzazione delle assemblee secondo quanto disposto faccia parte delle competenze dell'amministratore previste in fase di nomina, sarebbe un'ulteriore leggerezza che potrebbe portare a costi non previsti per il condominio, oppure ad ulteriore onere di lavoro non ricompensato per il professionista.

Solo un appunto sulle assemblee online…

Tralasciando quando si può trovare già scritto sulla validità ed i rischi giuridici che comporterebbero, pur essendo il primo che accoglierebbe di buon grado la possibilità di poterle effettivamente svolgere con questo mezzo in via ufficiale, ancora una volta è stato tralasciato un punto importante, ovvero l'impatto che potrebbero avere sull'amministratore, che non è scontato debba occuparsi della parte tecnica e dell'assistenza ai condomini se non come servizio che esula dai propri doveri.

Ancora una volta si tratterebbe di dedicare tempo (e quindi costi), che si ribalterebbero sul condominio (in caso di servizi esterni), piuttosto che sull'operatività dell'amministratore, In un mondo che è tutt'altro che pronto per accogliere in maniera "organica" (ovvero nella naturalità delle cose), questa innovazione tecnologica.

Insomma, lungi dal sottoscritto dare o meno un indirizzo sul da farsi, anche perché la variabilità è tale da non poterlo fare, l'invito è quello di valutare a 360 gradi la questione, e non reagire a scelte dell'amministratore o richieste del condominio senza prima aver preso in considerazione tutti i fattori coinvolti e rendere ancora più difficoltoso un periodo già particolarmente impegnativo per tutti.

Alla fine, il dialogo e la relazione efficace tra l'Amministratore ed i Condomini portano al benessere di tutti, cercando la soluzione più consona senza trarre inutili conclusioni.

Cantieri in condominio in era Covid - 19

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Lucio
Lucio martedì 26 maggio 2020 alle ore 09:29

Concordo pienamente sulla inopportunità, in questo periodo emergenziale esteso fino al 31.12.2020, di convocare assemblee di Condominio salvo motivi di urgenza (pericolo e/o problemi strutturale che compromettono o possono compromettere la staticità del Condominio), anche perchè i rischi contagio variano da studi settimanali sul fenomeno, pare che il reale distanziamento che dia sicurezza sia di quattro metri, ridotto a uno per consentire la riapertura di tutte le attività economiche, imprenditoriali. Tutte le responsabilità civili e penali sono a carico dell'Amministratore. Speriamo che all'atto della conversione in legge del Decreto Rilancio (07 giugno 2020 credo) siano inserite norme in ambito condominiale che prorogano (almeno di un anno da oggi) i tempi di presentazione dei bilanci, di nomina dell'Amministratore ed autorizzino l'estensione del pagamento delle quote condominiali in base ai precedenti riparti salvo conguagli da fare alla prima assemblea possibile.

Luciano Simone
Luciano Simone martedì 26 maggio 2020 alle ore 17:45

Scusate il protocollo anticontagio deve essere redatto dal Datore di lavoro e in ambito Condominiale dall'Amministratore del Condominio. Se è presente il portiere essendo un dipendente .....è anche datore di lavoro. Detto protocollo va attuato e fatto rispettaresempre dal Datore di Lavoro o dall'Amministratore. Ogni responsabilità penale e cvile è a solo carico dell'Amministratore. Ad esempio l'Amministratore deve prevedere anche una sorta di "buttafuori" attrezzato anti COVID che intervenga prontamente per derimere una eventuale lite tra condomini... non ditemi che non ci sia almeno una lite ad ogni riunione.... se non è prevista tale figura e due o più condomini litigano ovviamente senza mascherine con contatto corpo a corpo et similia, se si ammala qualche Condomino (oltre ai litiganti) presenti poi l'Avv. del malato saprà benissimo come agire contro il povero Amministratore in buona fede che non ha previsto le animate discussioni. Deve prevedere percorsi alternativi tra entrate ed uscite, bagni separati da sanare ad ogni bisogno....

MARCHI MARCELLO
MARCHI MARCELLO martedì 26 maggio 2020 alle ore 19:11

attendo una eventuale risposta a quanto commentato.

Vittorio
Vittorio martedì 26 maggio 2020 alle ore 23:36

ma dovendo farla per un caso urgente, non si può quindi fare al chiuso, se non si sanifica l'ambiente ? Noi pensavamo di farla nel salone di un condòmino perchè siamo pochi e muniti di deleghe. Lo spazio c'è. Mascherine, guanti e gel pure.Ma non abbiamo pensato alla sanificazione dell'ambiente. E' obbligatoria ?

Francesco
Francesco martedì 26 maggio 2020 alle ore 23:54

Il problema di fondo è la carenza normativa in una situazione indubbiamente di tipo straordinario e mai verificatasi prima. Qualcuno sottolinea che la categoria lo farebbe per ottenere importanza, ma scrive questo perché sicuramente non conosce quale siano realmente le responsabilità dell'amministratore anche senza il Covid 19. Viene commentato... Dove sono scritte tutte queste responsabilità dell'amministratore? Scommettereste tutti i vostri averi che se una riunione scatenasse un focolaio nelle persone presenti l'amministratore non verrebbe citato in giudizio per danni?
Il Governo dia delle direttive precise in materia e sicuramente tutto potrà ripartire.

Giacomo
Giacomo mercoledì 27 maggio 2020 alle ore 16:20

Buon pomeriggio volevo un vostro parere circa la possibilità di convocare un assemblea su un terrazzo condominiale di circa 300 metri quadri in un condominio di 39 unità immobiliari. Di solito partecipano circa 15 condomini +le deleghe. Attendo un cortese riscontro. Grazie mille

Armando Ruggeri
Armando Ruggeri giovedì 04 giugno 2020 alle ore 11:19

Non bisogna dimenticare che il governo ha già emanato decreto legge n°33 del 16.5.2020 e quindi bisognaccertare e tale normativa sia compatibile con tutte lemisure di sicurezza previste per la pubblica incolumità:Sussistono poi casi in cui la
nomina dell'amm/re è stata dichiarata nulla per inosservanza della legge e quindi bisogna sentire cosa ne pensa il Ministero della Giustizia che ha un ufficio apposito che sovraintende all'amm/re condominiale.Infine ricorrere alla ricerca di locali idonei risulta molto costosa per i condomini e sempre senza idonee garanzie.In conclusionne mi sembra opportuno attendere che la situazione si evolva dando garanzie di ulteriore normalizzazione. s

Luciano
Luciano giovedì 04 giugno 2020 alle ore 12:21

La FAQ non ha modificato nulla circa quanto già sapevamo. I protocolli e il rispetto degli stessi, nonchè tutte le responsabilità penali e civili sono a solo e totale carico degli Amministratori di Condominio.

Luciano
Luciano giovedì 04 giugno 2020 alle ore 12:23

Quindi tutto sarà rimandato a dopo estate. Non dimentichiamoci che il virus non è stato eradicato, e con noi ed alla luce degli assembramenti e del tutto aperto da ieri, vedremo tra 20-25 giorni i dati...

Armando Ruggeri
Armando Ruggeri giovedì 04 giugno 2020 alle ore 13:31

L'amm/re usa da tempo convocare l assemblee ansichè per posta come previsto dal Regol.di Cond.mediante via e-mail ricevendo stesso mezzo consenso ricevimento steso mezzo.Quindi potrebbe seguitare sino alla scadenza dell'esercizio con lo stesso mezzo purchè accetti le eccezioni da parte di alcuni condomini circa la mancanza di liceità della sua nomina risultata nulla per inosservanza art.1119 c.c.Diversamento non rimane che attendere la normalizzazione della situazione.

Armando Ruggeri
Armando Ruggeri sabato 06 giugno 2020 alle ore 14:53

Amm/re persiste a non inserire all'O.G.condomino che ne ha fatto richiesta volte perché ritiene che nella precedente assemblea l'amm/re sia incorso nella nullità della nomina per inosservanza art.1129 c.c.non avendo specificato analiticamente importo compensi percepiti per l'attività svolta Malgrado la condiizione di abusivo continua ad esercitare figuriamoci se si preoccupa di convocare assemblea(e nessuno interviene perché tutti compiacenti)!

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