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Supercondominio e mansioni del portiere, una sentenza interessante

Sia in un semplice fabbricato che in un supercondominio, le mansioni del portiere possono essere legittimamente affidate a terzi.
Avv. Marco Borriello Avv. Marco Borriello - Foro di Nola 

Nei complessi immobiliari di rilevanti dimensioni, l'approvazione e il conseguente accollo degli oneri di gestione dei beni comuni è spesso motivo di dissidi.

Alle volte, i contrasti sorgono anche per delle scelte dell'assemblea, di natura discrezionale, ritenute, quanto meno inopportune dal condòmino di turno. Può accadere, infatti, che il consesso decida di affrontare una certa spesa, ma che questa venga considerata superflua dalla minoranza.

In ragione di ciò, potrebbero nascere dei veri e propri contenziosi.

È, ad esempio, ciò che è successo nella vicenda che ha caratterizzato la sentenza della Corte di Appello di Catanzaro n. 1274 del 30 settembre 2021.

Portiere in condominio, le sentenze in materia

Infatti, in questo supercondominio calabrese è stato impugnato un verbale di assemblea in cui erano stati approvati dei bilanci contenenti alcune spese valutate prive di legittimo fondamento. Per risolvere il contrasto, non è stato, però, sufficiente un solo grado di giudizio.

Non mi resta che descrivere, in sintesi, ciò che ha determinato la lite in commento.

Supercondominio e mansioni del portiere, una sentenza interessante: il caso concreto

Il proprietario condòmino di un villaggio - supercondominio aveva impugnato una delibera condominiale dell'agosto del 2010, prospettando, per vari motivi, l'illegittimità della votazione del bilancio preventivo e di quello consuntivo.

Uno di questi era rappresentato dal fatto che nelle spese di gestione erano stati contemplati i costi affrontati per la pulizia ed il taglio dell'erba degli spazi verdi comuni. Secondo la tesi del ricorrente, queste incombenze erano di competenza del portiere.

Quindi, era stato insensato e del tutto illegittimo affidare ad un soggetto terzo la manutenzione dei giardini, per poi addossare questi oneri sui vari singoli proprietari.

Il giudizio di primo grado si concludeva con la sentenza del Tribunale di Catanzaro n. 1954/2016, il quale confermava la validità del deliberato, anche sul punto in discussione.

Non contento di tale decisione, il condòmino de quo proponeva appello. All'interno dell'atto introduttivo potevano leggersi le medesime eccezioni. L'appellante, dunque, insisteva nell'illegittimità della votazione assembleare nella parte in cui aveva approvato dei costi del tutto superflui, viste le naturali competenze del portiere del villaggio - supercondominio.

La soppressione del servizio di portierato ed il licenziamento del portiere.

La Corte di Appello di Catanzaro ha, però, confermato, integralmente le conclusioni del pronunciamento precedente. Pertanto, anche in tale occasione, la presunta illegittimità dell'assemblea in contestazione è stata respinta.

Discrezionalità assemblea condominiale: non può essere sindacata

Nella vicenda in commento assurge ad un ruolo fondamentale la discrezionalità dell'assemblea. A questo riguardo, a proposito della gestione dei beni comuni e delle spese da affrontare, molti ritengono che una scelta poco opportuna, in termini di costi, votata dal consesso, sia motivo di illegittimità di un deliberato.

In realtà, come specificato più volte dalla giurisprudenza della Cassazione, non è così. Il Giudice, infatti, non può sindacare la vantaggiosità di una votazione sulle spese per governare beni e servizi comuni.

. sulle delibere delle assemblee di condominio degli edifici il sindacato dell'autorità giudiziaria non può estendersi alla valutazione del merito ed al controllo della discrezionalità di cui dispone l'assemblea quale organo sovrano della volontà dei condomini, ma deve limitarsi al riscontro della legittimità che, oltre ad avere riguardo alle norme di legge o del regolamento condominiale, può abbracciare anche l'eccesso di potere, ma solo quando la causa della deliberazione risulti - sulla base di apprezzamento di fatto del contenuto di essa che spetta ai giudici del merito - falsamente deviata dal suo modo di essere, in quanto anche in tal caso lo strumento di cui all'art. 1137 c.c. non è finalizzato a controllare l'opportunità o convenienza della soluzione adottata dall'impugnata delibera, ma solo a stabilire se la decisione collegiale sia, o meno, il risultato del legittimo esercizio del potere dell'assemblea (Cass. Civ. ord. n. 20135/2017)».

E ancora «Esulano, quindi, dall'ambito del sindacato giudiziale sulle deliberazioni condominiali le censure inerenti la vantaggiosità della scelta operata dall'assemblea sui costi da sostenere nella gestione delle spese relative alle cose ed ai servizi comuni (Cass. Sez. 2, 20/06/2012, n. 10199; Cass. Sez. 2, 20/04/2001, n. 5889; Cass. Sez. 2, 26/04/1994, n. 3938; Cass. Sez. 2, 09/07/1971, n. 2217)».

Portiere e ricezione delle raccomandate

Volendo, quindi, fare degli esempi, la misura del compenso dell'amministratore o la stipula del contratto di assicurazione rientrano nel potere discrezionale dell'assemblea e non possono essere sindacati da un giudice: è così anche per le spese relative ai servizi affidati a terzi, normalmente, di responsabilità del portiere?

Supercondominio e mansioni portiere: possono essere affidate a terzi

Che sia un semplice fabbricato o un complesso di edifici con parti comuni (supercondominio), nell'esercizio del proprio potere discrezionale, l'assemblea ha il diritto di deliberare senza temere che questo possa essere valutato, negativamente, da un magistrato.

Ciò vale, ovviamente, anche per il caso in cui si tratti di affidare a terzi la gestione di un bene comune, normalmente, rientrante nelle mansioni coperte dal portiere.

Lo conferma la Corte di Appello in commento, allorquando precisa che «nessuna ragione impedisce all'organo assembleare di decidere che il Condominio si avvalga di soggetti terzi in aggiunta al portiere per lo svolgimento di attività relative alla gestione e manutenzione degli spazi condominiali, rientrando ciò nell'ambito della discrezionalità assembleare immune dal sindacato giurisdizionale (Cass. 5254/2011)».

Locazione ex alloggio portiere da parte dell'amministratore: è possibile senza consenso dei proprietari?

Sentenza
Scarica App.Catanzaro 30 settembre 2021 n. 1274

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