Nel supercondominio, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136 c.c., quinto comma (con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio) il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore.

Si può perciò affermare che nell'ipotesi di supercondominio con meno di sessanta partecipanti, all'assemblea del supercondominio partecipano sempre tutti i condomini; viceversa, nelle ipotesi in cui il supercondominio consti di più di sessanta condomini, alle assemblee straordinarie, continuano a partecipare sempre tutti i partecipanti al condominio, mentre alle assemblee ordinarie, partecipano solo i rappresentanti dei singoli condominii, designati, con la maggioranza di cui all'articolo 1136 c.c., quinto comma, da ciascuna assemblea di ciascun condominio.

Le maggioranze per la costituzione del collegio e per la validità delle deliberazioni, le quali sono immediatamente obbligatorie per gli stessi condomini, si calcolano in relazione al numero degli aventi diritto ed al valore dell'intero complesso di unità immobiliari del complesso, avendo riguardo, sotto il profilo dell'elemento personale, al numero dei contitolari (da convocare personalmente o tramite il rappresentante designato) e, sotto il profilo reale, al valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare (ove si tratti di assemblea dei proprietari) o al valore proporzionale di ciascun condominio, nel caso si tratti di assemblea dei rappresentanti.

A tale proposito occorre osservare che la disciplina dettata dalla norma, per la nomina del rappresentante dei singoli condominii è decisamente scarna, per cui molti sono i dubbi in merito a tale argomento.

Così non è certo se la nomina del rappresentante sia valida per una riunione o per tutte le successive fino a revoca.

Sulla questione si è recentemente espresso il Tribunale di Napoli nella sentenza 9 luglio 2024 n. 6942

Supercondominio con più di 60 partecipanti e nomina del rappresentante del singolo condominio. Fatto e decisione

La vicenda prendeva l'avvio quando un condomino di un supercondominio impugnava diverse delibere del complesso edilizio.

L'attore sosteneva di essere venuto a conoscenza per la prima volta dell'esistenza di alcune riunioni condominiali e delle relative delibere assembleari solo a seguito della notifica di un decreto ingiuntivo per spese non corrisposte.

In riferimento ad alcune decisioni assunte dai rappresentanti del condominio l'attore sosteneva che fosse delibere viziate per mancanza di un rappresentante del caseggiato validamente nominato. Il Tribunale ha dato torto all'attore.

Infatti la censura relativa all'esistenza al momento della delibera di un rappresentante validamente nominato è stata considerata dal giudice partenopeo infondata oltre che genericamente formulata.

Il giudicante ha notato che dagli atti prodotti dal convenuto è emerso come il condominio abbia proceduto a nominare un rappresentate per la gestione ordinaria delle parti comuni e per la nomina dell'amministratore ex artt. 1117 bis c.c. 67 disp att. c.c., con un mandato non limitato alla specifica singola delibera e, quindi, nominato fino alla revoca che, però, non è mai intervenuta.

Del resto il Tribunale ha sottolineato che le profonde differenze esistenti tra l'incarico, i poteri ed il ruolo del rappresentante del condominio partecipante ad un supercondominio rispetto alla figura dell'amministratore depongano per l'inapplicabilità della disciplina sulla durata dell'incarico di quest'ultimo al rappresentante previsto e disciplinato dall'art. 67 disp att. c.c.

Nomina del rappresentante nel supercondominio: validità e durata dell'incarico

Secondo una tesi la nomina del rappresentante conferisce al mandatario il solo potere di partecipare alla prima assemblea del supercondominio successiva, ma non lo legittima alla partecipazione alle successive.

Tale tesi si basa sia sul dato letterale dell'art. 67, comma terzo, disp. att. c.c., ossia l'utilizzo del termine "assemblea" (e non "assemblee"), sia sulla ratio della norma, ossia quella di conferire il mandato ad un solo soggetto per evitare la partecipazione di un numero elevato di persone, ma nel rispetto del diritto di ciascun condomino di essere informato della gestione del supercondominio in modo da poter esprimere - seppure tramite il rappresentante comune - un diritto di voto consapevole; secondo la stessa opinione l'obiettivo sopra detto necessariamente presuppone una previa discussione assembleare di ciascun condominio, con il successivo conferimento della delega al soggetto che si reputa maggiormente idoneo allo svolgimento del mandato.

La sola circostanza che tale norma non indichi un "termine finale o di durata" non pare sufficiente per ritenere che sia un incarico a tempo indeterminato poiché ciò risulta implicitamente dall'oggetto della delega, ossia la partecipazione alla sola assemblea "per la gestione ordinaria delle parti comuni e per la nomina dell'amministratore (Trib. Torino 23 aprile 2024 n. 2509).

La sentenza in esame sembra sostenere la diversa opinione secondo la quale la nomina del rappresentante condominiale vale a tempo indeterminato, per cui non si deve procedere a tale nomina con riferimento ad ogni assemblea.

La soluzione proposta dalla decisione in commento sembra superare il problema della necessità di un elevato quorum deliberativo previsto per la nomina del rappresentante di condominio, con concreto rischio per un condominio di non riuscire a nominare, in tempo per l'assemblea del supercondominio, tale delegatosupercondomino