Come è noto dal 1° gennaio 2024 il Superbonus si abbassato al 70% (nel 2025 scenderà al 65%). Tenendo conto di questo abbassamento della aliquota (oggi al 70%) si è cercato di tutelare i cittadini con i redditi più bassi e di consentire la conclusione dei cantieri Superbonus: la soluzione adottata è stata la previsione di un fondo povertà, istituito per i cittadini con un basso Isee (15mila euro) che hanno realizzato entro il 2023 lavori pari almeno al 60%, da utilizzare per le spese sostenute dal 1° gennaio al 31 ottobre 2024 (queste novità sono contenute nel Dl n. 212/2023, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 302 del 29 dicembre 2023).
Altre novità sono contenute nella Legge di Bilancio 2024, provvedimento n.213/2023 nella Gazzetta Ufficiale n. 303 del 30 dicembre 2023. In particolare la Legge di Bilancio affronta il problema della tassazione della plusvalenza (la differenza positiva tra il prezzo di acquisto e quello di vendita) di case ristrutturate con Superbonus.
Plusavalenza immobiliare: casi di esclusione della tassazione
Si ricorda che sono soggette a tassazione le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, escluse le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.
In caso di cessione a titolo oneroso di immobili ricevuti per donazione, il predetto periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante (art. 67 del TUIR) Si può quindi affermare che non sono tassate le plusvalenze in tutti i casi in cui la cessione dell'immobile avvenga in un arco temporale più lungo dei cinque anni o se l'immobile è stato ereditato o, come sopra detto, se per la maggior parte del tempo intercorso tra l'acquisto/costruzione e la vendita è stato utilizzato come abitazione principale dal proprietario o dai suoi familiari).
Lo scopo dell'art. 67 del TUIR è tassare una ricchezza prodotta; proprio per questo, il legislatore considera in questa norma le cessioni infraquinquennali di immobili, perché si presume in tali operazioni un intento speculativo, consistendo in operazioni in cui un soggetto realizza o acquista la proprietà di un immobile e nel giro di 5 anni lo rivende, evidenziando così un fine speculativo dell'operazione.
Al contrario, la stessa norma ignora gli acquisti per successione o le abitazioni principali, proprio perché in questo caso il titolo in base al quale si è divenuti proprietari esclude, per sua natura, un intento speculativo all'origine.
Immobile ereditato da più persone: meglio la vendita o la divisione?
Plusavalenza immobiliare: calcolo e tassazione
Al di fuori dei limitati casi di esclusione sopra espressi, in caso di cessione dell'immobile la plusavalenza è tassata. La plusvalenza è data dalla differenza tra quanto una persona ottiene dalla vendita di un immobile e quanto ha speso per l'acquisto (qui una guida completa a tasse e agevolazioni quando si acquista casa).
Tuttavia, la tassazione è applicata sulla plusvalenza calcolata al netto delle spese: in altre parole, dal risultato della differenza che abbiamo visto, si devono sottrarre, le spese notarili, di mediazione, imposte di registro, ipotecarie e catastali, le spese sostenute per liberare l'immobile da oneri, servitù ed altri vincoli, oppure le spese che abbiano determinato un aumento della consistenza economica del bene.
In ogni caso si evidenzia che al momento del rogito alla plusvalenza da cessione di immobili può essere applicata un'imposta sostitutiva (dell'IRPEF) del 26% (art. 1 co. 496 della Legge n. 266/2005 o (dopo il rogito) la tassazione ordinaria, cioè le aliquote Irpef (naturalmente i nuovi scaglioni Irpef per il 2024).
Superbonus, plusvalenza immobiliare e manovra 2024: le novità peggiorative
Come abbiamo visto la plusvalenza tassabile è data dalla differenza tra quanto una persona ottiene dalla vendita di un immobile e quanto ha speso per l'acquisto, valore da cui devono essere scomputate le spese (notaio, tasse ecc.).
Si ricorda che l'Agenzia delle Entrate si è occupato del quesito di un proprietario di un'unità immobiliare facente parte di un condominio che aveva deliberato lavori di riduzione del rischio sismico ed efficientamento energetico rientranti nel Superbonus (intervento "trainante") e, dall'altro, intendeva sostituire i serramenti della propria abitazione, come intervento "trainato".
L'istante (che voleva vendere l'immobile prima dei cinque anni dall'acquisto) chiedeva all'Amministrazione Finanziaria se, ai fini della determinazione della plusvalenza tassabile, fosse legittimato a dedurre dalla differenza del prezzo di acquisto e quello di vendita le spese relative ai descritti interventi edilizi (per i quali, visto lo sconto in fattura, non avrebbe di fatto sostenuto alcun esborso).
Nella risposta all'interpello n. 204/2021, l'Agenzia ha affermato che il condomino avrebbe potuto scomputare, nel calcolo della plusvalenza da cessione infraquinquennale dell'immobile, i costi sostenuti per gli interventi realizzati sul bene, a prescindere che l'importo del bonus avesse fruito della detrazione, della cessione del credito o sconto in fattura. La legge di Bilancio sembra andare in senso contrario rispetto alla risposta a interpello n. 204/2021.
A partire dal 1° gennaio 2024, qualora l'immobile sia stato ristrutturato con il Superbonus al 110% e si sia optato per la cessione del credito o lo sconto in fattura, le spese di ristrutturazione, ai fini del calcolo della plusvalenza vengono considerate nel seguente modo:
A) per gli interventi realizzati tra i 5 e i 10 anni precedenti la vendita dell'immobile si considera solo il 50% del valore della ristrutturazione. Il prezzo di costruzione o di acquisto però deve essere rivalutato in base alla variazione dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati;
B) per gli interventi realizzati entro i 5 anni precedenti la vendita non si considera il valore della ristrutturazione.
In ogni caso, si conferma che la plusvalenza non è tassabile se l'immobile è stato ereditato o adibito ad abitazione principale del cedente (o dei familiari) per la maggior parte del periodo di possesso (o, comunque, per la maggior parte del decennio anteriore alla cessione)
Nel caso di seconda casa ristrutturata con il Superbonus al 110% tramite sconto in fattura perciò la plusvalenza di cessione eventualmente generata deve essere assoggettata a tassazione (imposta sostitutiva del 26% o IRPEF per scaglioni).
