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Superbonus 110% nei condomini: lista dei documenti essenziali da conservare in caso di controllo

Se manca uno dei documenti si incorre in violazioni "rilevanti ai fini dell'erogazione degli incentivi" e scatta la decadenza dal beneficio fiscale
Ing. Cristian Angeli Ing. Cristian Angeli 

Varcata la soglia del 30 settembre, dead line entro la quale era necessario aver realizzato il 30% dei lavori negli edifici unifamiliari, d'ora in avanti il Superbonus riguarderà unicamente i condomini, che hanno tempo fino al 31 dicembre 2023 per completare i lavori con la percentuale massima di detrazione fiscale, pari al 110%. Successivamente a tale data il Superbonus continuerà la sua corsa, ma con percentuali di detrazione "a scalare": 70% per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2024 e 65% per le spese sostenute nel 2025.

Per chi decide di avventurarsi la raccomandazione è sempre la solita, ovvero bisogna operare con serietà, con ordine e nel pieno rispetto delle linee guida fornite dall'Agenzia delle Entrate.

Nonostante tutte le attenzioni però non si può escludere di essere coinvolti, nel prossimo futuro, in un controllo.

Nulla di preoccupante se si sono fatte le cose per bene, ma occorre considerare che i controlli potranno avvenire tra molti anni, si dice tra 5 e 8, perché queste sono le tempistiche dell'Amministrazione Finanziaria. Quindi è importante conservare con cura i documenti, in particolare quelli ritenuti essenziali per consentire la verifica di regolarità della pratica di Superbonus, perché a distanza di anni la memoria può ingannare.

Nei condomini più grandi la tenuta di questi documenti spetta ovviamente all'amministratore, ma in quelli più piccoli, quelli nei quali il Superbonus viene "autogestito" da uno dei condomini, è possibile che qualcosa, col passare degli anni, possa sfuggire.

I documenti essenziali da conservare per i controlli

I documenti essenziali, quelli che dovranno essere sicuramente esibiti in caso di controllo e che quindi sono da conservare con cura fin dalla fase di inizio lavori, sono i seguenti:

  • Documentazione attestante la proprietà o il possesso dell'immobile alla data di inizio dei lavori (o dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà)
  • Delibera assembleare di approvazione dei lavori, con descrizione degli stessi e tabella millesimale di ripartizione delle spese
  • Visure catastali
  • Dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà che attesti il possesso di redditi imponibili in Italia
  • Dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà che attesti che l'immobile non è un bene strumentale, merce o patrimoniale
  • Dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà che attesti, nel caso di interventi di efficientamento energetico, che il Superbonus è richiesto per un massimo di due unità immobiliari
  • Dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà attestante l'assenza di altri contributi riferiti agli stessi lavori
  • Dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà attestante che gli interventi non consistono nella mera prosecuzione di interventi analoghi effettuati in anni precedenti
  • Dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà attestante il rispetto dei limiti massimi di spesa
  • Bonifici bancari o postali (completi di tutti i dati necessari ovvero la causale del versamento, la data e il numero della fattura, il codice fiscale del soggetto beneficiario, etc)
  • Fatture o ricevute da cui risulti la contabilizzazione delle spese sostenute relativamente ai vari interventi svolti
  • Progetto degli interventi, completi del titolo di rilascio, degli elaborati grafici e delle relazioni allegate
  • Asseverazione dei requisiti tecnici con attestazione della congruità della spesa sostenuta, sia in fase progettuale (mod. B nel caso del Sismabonus), sia al termine dei lavori e per ogni SAL
  • Copia della polizza RC del tecnico (o dei tecnici) asseveratori, con massimale adeguato al tipo di intervento oggetto dell'asseverazione
  • Documentazione di regolarità contributiva dell'impresa che ha eseguito i lavori
  • Ricevuta di trasmissione all'ENEA (nel caso dell'Ecobonus)
  • Attestato di prestazione energetica sia prima dei lavori (APE ante) sia dopo i lavori (APE post).

Quanto sopra riportato rappresenta un elenco sicuramente parziale, che di solito viene curato dal professionista che appone il visto di conformità fiscale, che ha l'onere di "chiudere il cerchio" dal punto di vista documentale.

Superbonus, la documentazione necessaria

Violazioni "rilevanti ai fini dell'erogazione degli incentivi"

In caso di controllo è possibile che i funzionari addetti alla verifica rilevino irregolarità o violazioni.

Se le violazioni sono "meramente formali", ovvero se non arrecano pregiudizio all'esercizio delle azioni di controllo, non c'è di che preoccuparsi, poiché tutto si risolve con sanzioni di modesta entità che non determinano la decadenza dalle agevolazioni fiscali.

Il problema si pone invece se si incorre in violazioni ritenute "rilevanti ai fini dell'erogazione degli incentivi", come potrebbe essere l'inesistenza di uno dei documenti sopra elencati.

In tal caso scatta la decadenza dal beneficio fiscale, ovvero viene chiesto al contribuente di ridare indietro l'importo corrispondente alla detrazione non spettante, maggiorato degli interessi e della sanzione in misura pari al 30% dell'importo, per omesso o tardivo versamento.

Quindi se Tizio ha eseguito lavori sul proprio immobile per 100.000 euro, maturando un credito di imposta di 110.000 euro (100.000+10%), qualora venisse accertata la mancata sussistenza, anche solo parziale, dei requisiti che danno diritto al Superbonus, rischia di dover restituire un importo pari a circa 150.000 euro così determinati:

  • Importo lavori comprensivo di credito d'imposta 110.000;
  • Sanzione +30%;
  • Interessi calcolati fino alla data dell'accertamento (5-8 anni).

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