Ai sensi del comma 14 dell'art. 1129 c.c. all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo l'amministratore deve specificare analiticamente a pena di nullità della nomina stessa l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività da svolgere.
Come ha chiarito recentemente la Cassazione l'obbligo di specificare analiticamente l'importo dovuto a titolo di compenso di cui all'articolo 1129 c.c., comma 14, non impedisce alle parti del contratto di amministrazione condominiale di determinare la remunerazione non prestazione per prestazione, ma secondo un sistema globale riferito però solo a tutte le attribuzioni stabilite dall'articolo 1130 c.c. in relazione alla durata annuale dell'incarico (Cass. civ., sez. II, 29/05/2025, n. 14428).
Devono però essere analiticamente specificate le voci di spesa per attività extra non connesse con le attribuzioni sopra dette.
La giurisprudenza conferma che un amministratore di condominio può ricevere compensi extra solo se questi sono stati previsti nel preventivo analitico approvato al momento della nomina.
In particolare è stato affermato che l'amministratore non può pretendere compensi straordinari non pattuiti inizialmente, a meno che non siano stati espressamente previsti in una delibera assembleare (Trib. Milano 11 gennaio 2023 n. 159). L'amministratore può quantificare in misura fissa il proprio compenso extra oppure determinarlo in una percentuale aggiuntiva parametrata all'intero importo delle opere straordinarie.
A tale proposito merita di essere segnalata una pronuncia del Tribunale di Modena che esamina un aspetto fondamentale del diritto condominiale: la validità della richiesta di compenso straordinario da parte dell'amministratore in relazione ai lavori di ristrutturazione, specialmente nell'ambito del Superbonus 110% (Trib. Modena 22 maggio 2025, n. 643).
Vicenda e decisione
L'ex amministratore di un caseggiato chiedeva ed otteneva un decreto ingiuntivo che imponeva al condominio il pagamento di un compenso straordinario di € 40.000,00, deliberato in occasione di lavori di efficientamento energetico (Superbonus 110 %). L'opponente ha sollevato diverse criticità, sostenendo che la delibera condominiale non aveva raggiunto la maggioranza necessaria e che, successivamente, l'assemblea aveva deciso di abbandonare i lavori.
Inoltre, il condominio ha evidenziato che l'amministratore si era dimesso dopo soli 34 giorni, senza svolgere attività che giustificassero il compenso richiesto.
L'ex amministratore ha difeso la validità della delibera, sottolineando che era stata approvata con le maggioranze richieste e mai impugnata nei termini di legge. Ha inoltre argomentato che la delibera rappresentava un riconoscimento di debito ai sensi dell'art. 1988 c.c. e che l'attività relativa al Superbonus era stata effettivamente svolta. Il Tribunale ha dato ragione al condominio.
Come ha notato il giudice modenese la detta delibera non può essere considerata un riconoscimento di debito, né comporta un'inversione dell'onere probatorio.
Infatti, la decisione assembleare si è limitata a predeterminare un compenso per un'attività che l'amministratore avrebbe dovuto svolgere, subordinandone implicitamente l'esigibilità all'effettiva esecuzione delle prestazioni.
Come emerge dalla documentazione, i lavori deliberati non sono mai iniziati e sono stati definitivamente abbandonati con una successiva delibera del 15 febbraio 2022. Inoltre, l'amministratore ha rassegnato le dimissioni il 16 dicembre 2021, appena 34 giorni dopo l'approvazione del compenso.
Il Tribunale ha evidenziato che, in mancanza dell'esecuzione dei lavori, è venuto meno il presupposto stesso del compenso straordinario, non potendosi riconoscere una remunerazione per attività che non sono state (né avrebbero potuto essere) effettivamente svolte.
A parere dello stesso giudice le dimissioni rassegnate dall'amministratore prima dell'inizio dei lavori confermano ulteriormente l'assenza di un'effettiva attività straordinaria, rappresentando anzi un unilaterale recesso dall'impegno assunto.
Attività fiscale dell'amministratore di condominio e richiesta di compensi extra
Considerazioni conclusive
È stato affermato che la spesa per il compenso straordinario dell'amministratore non può essere considerata fra quelle ammesse al Superbonus. Secondo l'Agenzia delle Entrate tale contributo extra non è caratterizzato da un'immediata correlazione con gli interventi che danno diritto alla detrazione, in quanto gli adempimenti amministrativi effettuati dall'amministratore del condominio rientrano tra gli ordinari obblighi posti a suo carico da imputare alle spese generali di condominio (circolare n. 30/E del 2020). Quando un condominio decide di avviare opere di straordinaria manutenzione o interventi di riqualificazione energetica, l'amministratore assume un ruolo centrale nella gestione del progetto.
Deve occuparsi di coordinare i tecnici e le imprese, garantire il rispetto delle normative, interfacciarsi con il fisco per la gestione delle detrazioni e seguire l'iter burocratico necessario per ottenere i benefici fiscali. Questo impegno, che va ben oltre la normale amministrazione condominiale, giustifica la richiesta di un compenso straordinario.
Quest'ultimo è inscindibilmente connesso all'esecuzione degli interventi di straordinaria manutenzione, in quanto volto a remunerare le attività che l'amministratore dovrebbe svolgere nella gestione del cantiere, nel coordinamento tra tecnici e impresa, nei rapporti con i condomini, nella gestione delle aree comuni, nell'ottenimento delle autorizzazioni amministrative, nella verifica degli stati di avanzamento lavori e in tutte le ulteriori incombenze correlate alla realizzazione delle opere.
Affinché l'ex amministratore possa vantare il diritto al compenso straordinario riconosciutogli dal condominio, è indispensabile che i lavori previsti siano stati effettivamente realizzati.
Nel caso in esame, tuttavia, tali interventi non sono mai stati eseguiti, rendendo quindi non maturato il diritto al pagamento della somma richiesta con decreto ingiuntivo (si veda anche Trib. Catania 16 giugno 2020, n. 2067).
