La costituzione del fondo cassa deliberato a maggioranza è prevista dall'art. 1135, comma 1, n. 4, cod. civ. (novità introdotta dall'art. 13 della legge 220 dell'11 novembre 2012, ed integrato dall'art. 1, comma 9, lett. d), della legge 9 del 21 febbraio 2014, di conversione del D.L. 145 del 23 dicembre 2013) secondo cui rientra nelle attribuzioni dell'assemblea condominiale la delibera che provvede alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni con la costituzione obbligatoria di un fondo speciale che deve essere di importo pari all'ammontare dei lavori, mentre, se i lavori devono essere eseguiti in base ad un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.
Lo scopo del legislatore del 2012 è risultato subito chiarissimo: non paralizzare l'esecuzione di opere edilizie a causa della preventiva costituzione del fondo, consentendo, così, di dilazionare il pagamento della provvista al maturare dei singoli stati di avanzamento. In altre parole, tale soluzione rischiava di bloccare l'inizio dei lavori a fronte della morosità anche di un solo condomino.
Merita di essere sottolineato che secondo la migliore dottrina (A. Scarpa) il fondo graduale, venendo allestito soltanto dopo l'approvazione dei singoli stati d'avanzamento, suppone la già avvenuta esecuzione delle opere contabilizzate e, quindi, a differenza del fondo integrale, pure l'immediata esigibilità del credito dell'appaltatore per la parte di prezzo corrispondente a quello specifico stato di avanzamento.
Viene però da domandarsi quanto segue: il fondo va costituito anche per gli step preliminari al contratto di appalto?
Sulla questione si è espresso il Tribunale di Bergamo nella sentenza n. 1348 del 22 giugno 2023.
il fondo superbonus va costituito anche per gli step preliminari al contratto di appalto? Fatto e decisione
L'assemblea di un condominio con una prima delibera incaricava un geometra di fiducia di prendere contatto con un General Contractor con lo scopo di ottenere un'offerta per "lo sbrigo delle indagini preliminari".
La riunione era stata convocata per esame preventivi e delibera incarico per la stesura del progetto esecutivo e per tutte le pratiche necessarie per l'accesso, da parte del condominio, alle detrazioni fiscali di cui al decreto legge 19 maggio 2020 n. 34 (Superbonus 110 %). Successivamente, in una seconda riunione, l'assemblea deliberava di incaricare il geometra predetto per lo sbrigo delle indagini preliminari e la stesura della diagnosi di fattibilità al costo di circa € 600/700 (oltre cassa ed IVA di legge per ogni unità immobiliare).
Un condomino impugnava entrambe le delibere che riteneva nulle per mancanza di elementi essenziali, nonché per mancata costituzione del fondo speciale obbligatorio. Il Tribunale ha accolto la domanda del condomino.
Secondo lo stesso giudice la prima decisione è viziata perché il general contractor non viene individuato dall'assemblea (la scelta è stata demandata ad un professionista), mentre il riferimento al concetto di "sbrigo delle indagini preliminari" è assolutamente generico e indeterminato.
Per il Tribunale la nullità della seconda delibera è ancora più evidente, atteso che l'assemblea ha deliberato, oltre allo "sbrigo delle indagini preliminari", anche la "stesura della diagnosi di fattibilità", sempre a titolo oneroso.
In ogni caso - come sottolinea il giudice lombardo - entrambe le delibere sono nulle per mancata costituzione del fondo speciale obbligatorio dall'art. 1135 c.c., comma 1, n. 4. Infatti, a parere del Tribunale, detto fondo va costituito anche per gli step preliminari al contratto di appalto, se ed in quanto comportino una spesa, come è nel caso di specie.
Obbligo di costituire il fondo speciale anche per le spese preliminari
L'art. 1135 , comma 1, n. 4 c.c., imponendo l'allestimento anticipato del fondo speciale "di importo pari all'ammontare dei lavori", ovvero la costituzione progressiva del medesimo fondo per i pagamenti man mano dovuti, "in base a un contratto", correlati alla contabilizzazione dell'avanzamento dei lavori, configura un'ulteriore condizione di validità della delibera di approvazione delle opere indicate, la cui sussistenza deve essere verificata dal giudice in sede di impugnazione ex art. 1137 c.c.
In coerenza con quanto sopra i giudici supremi hanno evidenziato che è nulla (e potenzialmente pregiudizievole per ciascuno dei partecipanti) quella delibera dell'assemblea che, nell'approvare opere di straordinaria manutenzione, non preveda la costituzione del fondo o ne modifichi le modalità di costituzione stabilite dalla legge, anche se con il consenso dell'appaltatore (Cass. civ., sez. II, 05/04/2023, n. 9388).
È evidente, quindi, che l'art. 1135, n. 4, c.c., contempli l'obbligo (e non più facoltà) dell'assemblea di costituire il "fondo speciale" ma solo in relazione ad opere di manutenzione straordinaria e le innovazioni (e non per incarichi professionali relativi a probabili opere future).
In altre parole manca un esplicito intervento normativo per poter affermare che detto fondo vada costituito anche per gli step preliminari al contratto di appalto, se ed in quanto comportino una spesa.
