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Superbonus e tabelle millesimali, se mancano meglio dotarsene
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Superbonus e tabelle millesimali, se mancano meglio dotarsene

Perché le tabelle millesimali sono importanti per la fruizione del superbonus?

Redazione Condominioweb  

L'assenza di tabelle millesimali può creare problemi in relazione al superbonus.

Non è un'esagerazione, è un'evenienza non secondaria, almeno secondo quanto possiamo trarre dalle varie circolari dell'Agenzia delle Entrate che si sono succedute nel tempo e che sull'argomento non hanno mai mutato indirizzo.

Com'è noto una circolare non è legge, ma sicuramente rappresenta l'indirizzo operativo dell'ente preposto alle verifiche fiscali, anche per quanto concerne il superbonus.

Ecco, allora, che se il condominio non ha tabelle, allora è bene che se ne doti, oppure che i condòmini pongano un rimedio chiaro, preciso e certo, come stabilito dalla legge.

Tabelle millesimali sempre obbligatorie

Ogni condominio, sia esso minimo, medio o grande deve essere dotato di tabelle millesimali.

Tale conclusione la desumiamo dal complesso di norme che si occupano della misura del diritto e della partecipazione alle spese in condominio (artt. 1118-1123 c.c. e 68-69 disp. att. c.c.), oltre che dalla giurisprudenza che in modo più o meno diretto si è espressa in tal senso (es. Cass. SS.UU. 10 agosto 2010 n. 18477).

Superbonus al 110%, per quali interventi

Se non ci sono tabelle millesimali, financo nel condominio minimo è possibile chiederne la formazione ad un giudice (Trib. Trapani 28 febbraio 2008).

La tabella dà la misura della partecipazione alle spese. Senza di essa, a meno di accordi espressi trai condòmini, entriamo in un campo minato.

Esistono i così detti accordi per facta concludentia, ma, sebbene più di una sentenza di Cassazione ne faccia menzione e si esprima favorevolmente, la solidità dell'istituto di matrice giurisprudenziale non è poi così evidente.

Il superbonus, come noto, altro non è che una detrazione pari al 110% di una spesa: spesa che in ambito condominiale si suddivide tra tutti i condòmini.

Tabelle millesimali, superbonus e circolare dell'Agenzia delle Entrate

Qual è la quota che i condòmini hanno diritto a detrarre in relazione agli interventi che potranno beneficiare del superbonus?

Risposta dell'Agenzia delle Entrate: «il singolo condòmino usufruisce della detrazione per i lavori effettuati sulle parti comuni degli edifici, in ragione dei millesimi di proprietà o dei diversi criteri applicabili ai sensi degli articoli 1123 e seguenti del codice civile» (Circ. n. 24/E del 2020).

Millesimi o diversi criteri applicabili ex art. 1123 c.c. Ergo: anche la diversa convenzione citata dalla predetta norma, ossia un accordo per suddividere la spesa diversamente tra tutti i condòmini. Un esempio: in parti uguali.

Superbonus per le villette a schiera

Già nel 2014 in relazione agli interventi di ristrutturazione delle parti comuni agevolabili al 50% l'Agenzia ebbe modo di affermare che «per la ripartizione delle spese relative alle parti comuni alle unità immobiliari i condomini dovranno concorrere alle stesse in ragione dei millesimi di proprietà o ai diversi criteri applicabili ai sensi del codice civile (cfr. articoli 1123 e seguenti)» (Circ. 11/E del 2014). Orientamento ribadito anche nel 2017 (Circ. n. 7/E 2017).

Quando l'Agenzia ha inteso cambiare opinione, ad esempio in materia di codice fiscale inerente al condominio minimo (inizialmente considerato necessario, oggi non richiesto), lo ha fatto esplicitamente. Non si rintracciano riferimenti a criteri applicabili in assenza di tabelle millesimali, quali i fatti concludenti.

Tabelle millesimali, superbonus e soluzioni

Ribadiamo, l'orientamento dell'Agenzia non è la lettera della legge. Ma in merito alla detrazione, questa potrebbe chiedere ad un condòmino, in sede di verifica: la tua spesa è stata 10.000,00 e quindi hai detratto 11.000,00. Com'è stata calcolata la spesa? Produci le tabelle o il diverso documento attestante l'uso di quel criterio.

Cumulo superbonus e altre detrazioni

Potrebbe bastare il piano di riparto quale documento attestante il criterio utilizzato? Non è detto, un conto è la ripartizione della spesa, altro perché si è proceduto in quel modo. Senza dimenticare che anche in ambito condominiale la ripartizione paritaria o comunque non conforme ai criteri legali o convenzionali può essere oggetto di contestazione.

Ed allora?

Meglio approvare le tabelle, garantiscono la certezza della misura della detrazione o almeno sottoscrivere un accordo tra tutti i condòmini che sancisca il ricorso al criterio poi utilizzato. Accordo valido ex art. 1123 c.c. quale diversa convenzione.

Superbonus, la documentazione necessaria

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