La perdita di chance rappresenta un danno che si concretizza nella privazione di una possibilità reale e tangibile di ottenere un vantaggio (economico o non) o di evitare un danno. È diverso dal danno diretto o immediato, poiché riguarda la perdita della possibilità stessa di raggiungere un risultato favorevole.
In altre parole, non si tratta di risarcire il risultato finale che sarebbe stato conseguito, ma il valore patrimoniale di quella possibilità concreta. La "chance" è quindi considerata un'entità autonoma, che può essere misurata economicamente e valutata giuridicamente.
Questo danno deve essere dimostrato: la possibilità della chance deve essere reale e non puramente ipotetica.
A tale proposito si segnala una recente decisione del Tribunale di Genova (sentenza 21 marzo 2025 n. 795) che si è occupata della richiesta di un condominio che ha lamentato un danno patrimoniale da perdita di chance come conseguenza dell'inadempimento dell'appaltatore e di un general contractor.
Condominio e appaltatore: controversia su ritardi e risarcimenti
Un condominio citava in giudizio la società appaltatrice per il ritardo di 90 giorni nell'esecuzione delle obbligazioni contrattuali, chiedendo il pagamento della somma di 90.000 € come penale prevista dal contratto.
Chiedeva inoltre la risoluzione di diritto del contratto per inadempimento avvalendosi della clausola risolutiva espressa e, in alternativa, la risoluzione giudiziale del contratto per inadempimento totale.
L'attore citava anche un General Contractor chiedendo di accertare l'inadempimento e ottenere la risoluzione di diritto del contratto, o in alternativa la risoluzione giudiziale. Inoltre ha richiesto la restituzione della somma di 300€ anticipata per le spese.
Il condominio domandava, nei confronti di entrambe le convenute in solido, in via principale, la condanna ai sensi dell'art. 1218 c.c. al pagamento della somma di 920.700,22 euro (costo lavori di ristrutturazione), con eventuale riduzione pari all'importo già liquidato come penale per il ritardo, a titolo di risarcimento del danno derivante dalla perdita della possibilità di usufruire del Superbonus.
In via subordinata, ha chiesto la condanna delle convenute in solido, sempre ai sensi dell'art. 1218 c.c., al pagamento della somma di 368.280,00 euro, corrispondente al 40% dell'importo complessivo dei lavori stimati nel contratto d'appalto, quale differenza tra l'aliquota di detrazione fiscale applicabile in caso di adempimento dell'appaltatrice (110%) e quella meno favorevole prevista al momento della domanda giudiziale (70%), oltre al riconoscimento del pagamento della penale per il ritardo. Il Tribunale ha notato che le convenute sono rimaste totalmente inerti fino alla data stabilita per la conclusione dei lavori, ma anche successivamente, determinando quindi la definitiva perdita del beneficio fiscale al cui godimento il contratto era, evidentemente, finalizzato.
L'inadempimento delle convenute (cioè dell'appaltatore che non ha eseguito alcuna lavorazione entro il termine convenuto e del general contractor, che è rimasto inerte, venendo meno all'obbligo di sorveglianza, supervisione e controllo) è stato ritenuto grave dal giudice ligure che ha dichiarato il contratto di appalto risolto ex art. 1453 c.c. Il Tribunale ha dichiarato il diritto del condominio alla restituzione ex art. 2033 c.c. del detto importo di 300,00 € da parte della general contractor. Accolta anche la domanda di pagamento della penale da ritardo avanzata dal condominio nei confronti dell'appaltatrice convenuta.
Respinta invece la domanda di risarcimento del danno da perdita di chance nella misura pari al costo dei lavori di ristrutturazione.
Secondo il Tribunale il danno subito dal condominio non corrisponde al costo totale dei lavori che sarebbe stato necessario corrispondere a un'altra impresa per completare l'intervento.
A parere del giudice genovese, infatti, si tratterebbe di un danno ipotetico, poiché il condominio non ha dimostrato di aver dato incarico a un'altra ditta o di avere intenzione di farlo.
Il condominio non avrebbe mai pagato direttamente l'importo dei lavori, poiché la spesa sarebbe stata coperta dal meccanismo dello sconto in fattura previsto dal Superbonus. Quindi, l'importo totale dei lavori non rappresenta il danno subito dai condomini.
La responsabilità dell'amministratore per danno da perdita del Superbonus
Considerazioni conclusive: il danno subito dal condominio
Nella sentenza si chiarisce che il danno subito dalla collettività condominiale non è rappresentato dal costo delle opere appaltate (somma che sarebbe stata corrisposta all'impresa non dal committente, ma dallo "Stato" per il tramite del meccanismo dello sconto in fattura).
Il prezzo dell'appalto, inoltre, includerebbe non solo le spese per i lavori ma anche il profitto delle imprese coinvolte, come l'appaltatrice e il general contractor.
Tale margine non è pertinente per quantificare il danno effettivamente subito che - come evidenziato dal Tribunale ligure - va invece determinato sulla base di parametri diversi, come l'incremento di valore dell'immobile ed il risparmio energetico che i lavori avrebbero garantito.
In quest'ottica il condominio avrebbe dovuto fornire elementi concreti per quantificare il danno, come la classe energetica attuale dell'immobile e quella raggiungibile dopo i lavori, i costi energetici attuali e quelli previsti dopo l'efficientamento, una perizia tecnica preliminare per supportare queste stime. Non avendo fornito tali elementi, la domanda risarcitoria del condominio non è stata accolta.
