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Superbonus e multiproprietà

La situazione dei multiproprietari nei confronti dei bonus edilizi
Dott. Giuseppe Bordolli Giuseppe Bordolli - Responsabile scientifico Condominioweb 

Come noto il contratto di multiproprietà è quello di durata superiore a un anno tramite il quale un consumatore acquisisce a titolo oneroso il diritto di godimento su uno o più alloggi per il pernottamento per più di un periodo di occupazione. La caratteristica della multiproprietà, dunque, è nel godimento turnario ed esclusivo del bene che ne è oggetto.

La l. n. 220/2012 di riforma della normativa in materia di condominio ha integrato la precedente formulazione dell'art. 1117 c.c. sulle parti comuni, estendendone l'applicabilità anche alla multiproprietà e alla proprietà turnaria in genere, mediante un implicito richiamo (così formulato: "Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico").

L'inserimento nel nuovo art. 1117 c.c. del riferimento alla multiproprietà è in linea con la tendenza dell'attuale Legislatore a recepire gli insegnamenti della giurisprudenza.

In ogni caso il discorso riguarda la multiproprietà immobiliare caratterizzata dalla titolarità da parte di un soggetto di un diritto di natura reale, pieno ed esclusivo (in quanto la fruizione non richiede la collaborazione di alcuno), trascrivibile ed opponibile erga omnes, perpetuo, ma a godimento turnario, trasmissibile agli eredi e cedibile a terzi.

In particolare, in ambito condominiale, il multiproprietario acquista una quota indivisa di comproprietà dell'intero complesso condominiale, unitamente ai servizi comuni in proporzione ai millesimi e con il diritto di godere specificamente di una determinata porzione di un'unità immobiliare esattamente individuata.

Condominio e multiproprietà: la posizione della giurisprudenza

La giurisprudenza meno recente ha sottolineato che quando l'immobile in multiproprietà è compreso in un condominio, il multiproprietario è condomino diretto a tutti gli effetti ed è titolare dei diritti e degli obblighi che gli fanno capo, in quanto condomino.

Si è affermato, infatti, che la multiproprietà di singole unità immobiliari nell'ambito di un caseggiato non importa alcuna deroga all'applicazione della disciplina sul condominio per quanto riguarda le parti e i servizi comuni di utilità generale all'intero edificio, circa le quali si osserva pertanto, ad esempi, la normativa imperativa prevista per la nomina dell'amministratore (Trib. Bolzano 9 agosto 1993).

È stato così evidenziato, alla luce dei diversi schemi negoziali attraverso cui la multiproprietà viene disciplinata nella prassi, un riferimento costante alla comunione (per i rapporti interni tra multiproprietari) e, limitatamente alle parti ed ai servizi in comune a tutti i multiproprietari, al condominio (Cass. civ., sez. II, 19/03/2018 n. 6750).

In base alla giurisprudenza e alle indicazioni introdotte dalla riforma del condominio sopra menzionata emerge, quindi, la tendenza ad applicare alla multiproprietà la disciplina della comunione, salvo che per le parti comuni, rispetto alle quali si applicano le norme sul condominio.

Multiproprietari e rapporto con il condominio

Secondo l'articolo 67 disp. att. c.c. qualora un'unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell'assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell'articolo 1106 c.c.; tale norma, pur riferendosi al condominio negli edifici, costituisce espressione di un principio generale in forza del quale se ad una comunione partecipano per una quota più proprietari pro indiviso, costoro devono nominare un rappresentante che esprima un voto ed una volontà unica.

Alla luce delle considerazioni precedenti si può affermare che, ai fini della partecipazione all'assemblea deve trovare applicazione la disposizione contenuta nell'art. 67 dis.att.c.c., versandosi in ipotesi di comproprietà indivisa, con la conseguenza che i comproprietari di ogni singola unità abitativa, facente parte della multiproprietà, avranno diritto ad un solo rappresentante nell'assemblea (Trib. Bolzano, 14 febbraio 2000).

Inoltre i multiproprietari di un'unità immobiliare sono tenuti in solido, nei confronti del condominio, al pagamento degli oneri condominiali sia perché detto obbligo di contribuzione grava sull'unità immobiliare intesa come cosa unica e i multiproprietari stessi rappresentano un insieme, sia in virtù del principio generale dettato dall'art. 1294 cc secondo cui nel caso di pluralità di debitori, la solidarietà si presume.

Questo vuol dire il condominio può esigere da ciascuno dei multiproprietari l'intero ammontare del debito, anche se il multiproprietario che ha pagato per tutti può recuperare nei confronti degli altri condebitori (contitolari della stessa unità immobiliare in multiproprietà) la loro quota di spesa non pagata.

I multiproprietari, però, non sono solidalmente responsabili per il debito del condominio verso terzi (imprese di costruzioni, general contractor), senza che in senso contrario rilevi l'usuale presenza di un ente di gestione della multiproprietà che opera come mandatario dei multiproprietari.

Superbonus e multiproprietà

La stipula del contratto di acquisto di multiproprietà permette di acquisire una quota di un appartamento facente parte di un complesso immobiliare a cui consegue il diritto di usufruire dello stesso.

Oltre ad acquisire il diritto di usufruire dell'appartamento in determinati periodi dell'anno, il contraente acquisterà anche una quota corrispondente alle parti comuni del complesso che saranno gestite secondo quanto stabilito dal relativo regolamento allegato al contratto.

Questo significa che i multiproprietari possono fruire della detrazione fiscale per tutti gli interventi trainanti, ossia quelli di efficientamento energetico sulle parti comuni.

Non solo, l'esecuzione di almeno un intervento trainante consente ai multiproprietari di effettuare sulla singola unità immobiliare in multiproprietà i c.d. interventi trainati, compresa la possibilità di installare impianti fotovoltaici, sistemi di accumulo e colonnine per la ricarica dei veicoli elettrici, sia sulle parti comuni che sulle singole unità immobiliari.

Le spese di gestione della multiproprietà sono riconducibili alla comunione ed al condominio?

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