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Eccezioni alla parziarietà delle obbligazioni condominiali.
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Eccezioni alla parziarietà delle obbligazioni condominiali.

Sulla natura solidale o parziaria delle obbligazioni condominiali

Avv. Dario Balsamo  

Sulla natura solidale o parziaria delle obbligazioni condominiali sono stati spesi fiumi di inchiostro. Anche il web pullula di articoli su questo tema che ha creato non pochi grattacapi a chiunque si sia affacciato alle problematiche condominiali.

Infatti, molti ricorderanno che inizialmente, in materia di obbligazioni contratte dall'amministratore nei confronti dei terzi (purchè nell'interesse della compagine condominiale), il principio applicato era quello della solidarietà delle obbligazioni, con conseguente possibilità per i creditori di far valere le proprie ragioni nei confronti anche del singolo condomino, legittimando quindi la richiesta di corresponsione dell'intera cifra loro spettante, salva la possibilità del condomino escusso di ottenere dagli altri condebitori il rimborso di quanto pagato in eccedenza rispetto alla propria quota parte.

Il predetto indirizzo giurisprudenziale ha però successivamente subito un vero e proprio ribaltone a seguito della storica sentenza n.9148/2008 delle Sezioni Unite della Cassazione (Presidente Dott.

Raffaele Corona). Trattavasi di una pronuncia rivoluzionaria che, contrapponendosi nettamente all'orientamento sino ad allora esistente, sanciva in maniera definitiva la fine del precedente e l'introduzione del principio della parziarietà delle obbligazioni condominiali, cui deriva la responsabilità pro quota del singolo condomino per i debiti maturati dal Condominio verso i terzi.

=> Eredità e debiti condominiali

A tal proposito si ricordino i passi più significativi della sentenza delle Sezioni Unite "In riferimento alle obbligazioni assunte dall'amministratore, o comunque, nell'interesse del condominio, nei confronti dei terzi - in difetto di un'espressa previsione normativa che stabilisca il principio della solidarietà, trattandosi di un'obbligazione avente ad oggetto una somma di danaro, e perciò divisibile, la responsabilità dei condomini è retta dal criterio della parziarietà, per cui le obbligazioni assunte nell'interesse del condominio si imputano ai singoli componenti soltanto in proporzione delle rispettive quote, secondo criteri simili a quelli dettati dagli artt. 752 e 1295 c.c. per le obbligazioni ereditarie".

Ciò che non deve ingannare però è che la predetta pronuncia è vero che ha sradicato il principio della solidarietà a vantaggio della parziarietà, ma non in maniera assoluta, bensì solo limitatamente alle obbligazioni contrattuali.

A voler fare un esempio significativo ed eloquente, se si dovesse staccare un pezzo di intonaco da una facciata e si danneggiasse un'automobile, il proprietario del mezzo dovrebbe richiedere il risarcimento ai condomini pro quota? La risposta è NO.

Allora è lecito domandarsi in quali ambiti opera la parziarietà..?

=> Condominio e solidarietà: è necessario intervenire quanto prima

Infatti, sul punto, occorre tuttavia rilevare che le successive pronunce della Cassazione, ossia la sent. n.1674/2015,nonché la sent. n. 22856/2017, hanno entrambe chiarito e ribadito che il suddetto criterio della parziarietà non è suscettibile di estensione alle obbligazioni derivanti da fatto illecito.

Al contrario, per questa tipologia di obbligazioni, il principio della solidarietà quindi non è mai venuto meno, come risulta dalle parole della Corte "in materia di responsabilità per fatto illecito l'espressa previsione della solidarietà passiva è contenuta nell'art. 2055 c.c., comma 1, in base al quale se il fatto dannoso è imputabile a più persone, tutte sono obbligate in solido al risarcimento del danno". Le ragioni alla base dell'applicazione del disposto normativo di cui all'art. 2055 c.c. vanno pertanto ricercate nella responsabilità per danni da cose in custodia ex art. 2051 c.c. gravante sui condomini, i quali, proprio in quanto comproprietari delle parti comuni, vanno considerati responsabili per i danni cagionati dall'omessa custodia o manutenzione delle stesse.

Alla luce di quanto detto ben si può evincere un'equiparazione tra la posizione del condomino danneggiato e quella del "terso rispetto allo stesso condominio cui è ascrivibile il danno stesso", con la conseguenza che "il risarcimento del danno da cosa in custodia di proprietà condominiale non si deve sottrarre alla regola della responsabilità solidale ex art. 2055, 1 comma c.c., individuati nei singoli condomini i soggetti solidalmente responsabili".

=> I diversi orientamenti in materia, ante e post riforma del condominio.

I principi affermati dalla sentenza n. 1674/2015 sono stati condivisi e confermati anche dalla recente ordinanza del 12.03.2018 emessa dal Tribunale di Taranto. Infatti, il giudice è stato chiamato a pronunciarsi su un'opposizione all'esecuzione proposta da due condomini nei confronti dei quali era stata avviata la procedura esecutiva da parte di un altro condomino, in forza di una precedente sentenza di accoglimento della richiesta risarcitoria avanzata da quest'ultimo nei confronti dell'intera compagine condominiale, per i danni subiti alla propria unità immobiliare a seguito dei fenomeni infiltrativi provenienti dalla colonna montante.

Orbene, nel caso sottoposto all'attenzione del Tribunale i condomini escussi respingevano la domanda dell'attore, finalizzata al conseguimento dell'intera somma a lui riconosciuta nel precedente giudizio, invocando a propria difesa il principio della parziarietà sopra descritto.

L'opposizione all'esecuzione tuttavia non è stata accolta in quanto, precisa il giudice tarantino, "Come chiarito dalla Suprema Corte, la parziarietà sussiste per le sole obbligazioni di natura contrattuale assunte dall'amministratore, ovvero laddove la solidarietà è espressamente prevista dalla legge (Cass. S.U. n.9148/2008). Ricorrendo, invece, una responsabilità per fatto illecito, ben può trovare applicazione il principio della solidarietà passiva di cui all'art. 2055 c.c., con conseguente obbligo risarcitorio in capo a tutte le persone alle quali possa imputarsi il fatto dal quale è derivato il danno.

Pertanto, nel caso in questione,"sussiste la responsabilità solidale di tutti i condomini ex artt. 2051 e 2055 c.c., posto che dei beni comuni essi condomini, investiti del governo della cosa comune, in base ad una disponibilità di fatto derivante dalla loro proprietà piena sui medesimi beni comuni, ne assumono la custodia, con relativo obbligo di adeguata manutenzione". Ne consegue, agli occhi del giudice jonico, la piena legittimità dell'azione esecutiva intrapresa dall'attore per ottenere dal singolo condomino la corresponsione dell'intera cifra a lui riconosciuta in forza di un valido titolo esecutivo.

Riepilogando, quindi, stando alle pronunce sopra riportate, in materia condominiale il principio della parziarietà può applicarsi soltanto alle obbligazioni di natura contrattuale assunte dall'amministratore verso i terzi nell'interesse dell'intera compagine condominiale. Con riferimento, invece, alle obbligazioni derivanti da fatto illecito, il principio della parziarietà lascia il posto a quello della solidarietà, posto che sotto il profilo giuridico la posizione dei condomini contitolari delle parti comuni è equiparabile a quella del custode ex art. 2051 c.c., motivo per cui viene loro imposto l'obbligo di dare esecuzione alle opere di manutenzione necessarie al fine di evitare danni a terzi.

Ciò premesso, personalmente le pronunce richiamate (di legittimità prima e di merito dopo) non appaiono convincenti ed aderenti alle attuali disposizioni normative, in quanto il principio della parziarietà delle obbligazioni è stato recepito a livello legislativo ai sensi dell'art. 63 disp.att.c.c. che recita infatti: "I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini".

Il che significa che, se si vuole dare importanza alla portata della norma, non è affatto specificato se il principio della parziarietà sia applicabile soltanto con riferimento alle obbligazioni di natura contrattuale, ovvero anche a quelle derivanti da fatto illecito, il che lascerebbe presupporre che l'intento del Legislatore sia stato quello di non voler fare alcuna distinzione tra una specie e l'altra di obbligazioni, quindi esprimendo una evidente tutela in favore dei condomini, ma senza danneggiare i creditori condominiali ponendo un solo limite, quello del beneficio excussionis ovvero riconoscere a questi ultimi il diritto di intervenire nei confronti dei singoli condomini(virtuosi) anche oltre il limite della propria quota millesimale di proprietà , purchè venga esperita preliminarmente una azione esecutiva nei confronti del "moroso".

=> Le obbligazioni condominiali sono sorrette dal criterio della parziarietà.

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