Stop al bed and breakfast se arreca un danno imminente. Per interrompere l'attività occorre la prova concreta di un pregiudizio grave all'intera collettività condominiale.
Per ottenere la cessazione in via cautelare urgente dell'attività di bed & breakfast, il Condominio deve dimostrare l'effettiva e concreta messa in pericolo della tranquillità e sicurezza dei condòmini all'interno degli spazi comuni per via dell'espletamento dell'attività ricettiva.
È questo il principio espresso dal Tribunale di Roma con l'ordinanza del 4-10 febbraio 2016.
Secondo i giudici capitolini, l'avvio dell'attività ricettiva non rappresenta un pregiudizio in re ipsa per gli altri condòmini. Non è decisivo nemmeno il divieto di adibire l'unità immobiliare ad usi diversi da quello abitativo, previsto nel regolamento di condominio.
Ai fini dell'emissione del provvedimento cautelare urgente di interruzione dell'attività di b&b, l'interessato deve dimostrare l'esistenza concreta di un pregiudizio grave ed irreparabile alla tranquillità e sicurezza dei condòmini.
Nel caso preso in esame, il Condominio aveva agito in via cautelare urgente ex art. 700 c.p.c. contro la proprietaria ed il conduttore di un monolocale, al fine di impedire loro l'utilizzo di detto immobile a scopo di bed & breakfast.
Secondo il Condominio, infatti, l'attività intrapresa era contraria al regolamento di condominio e, inoltre, tale da menomare la tranquillità e sicurezza degli altri condòmini, a causa del continuo via vai a tutte le ore del giorno e della notte di soggetti estranei alla compagine condominiale.
Il Giudice di prime cure aveva rigettato il ricorso per carenza di prova in ordine al pregiudizio grave ed imminente, ragione per cui il Condominio riproponeva la domanda davanti al tribunale in funzione collegiale, il quale ha però confermato la decisione di primo grado.
In effetti, si legge nell'ordinanza, l'attività di affittacamere e/o di break & breakfast che la proprietaria ed il conduttore del monolocale hanno avviato si pone in contrasto con quanto stabilito dal regolamento di condominio.
Tuttavia, tale considerazione non è sufficiente ad accogliere la domanda cautelare del Condominio, poiché manca nella fattispecie il requisito del pregiudizio imminente ed irreparabile richiesto dall'art. 700 c.p.c. per la tutela cautelare.
In particolare, il Condominio non ha fornito alcun elemento da cui desumere la effettiva e concreta messa in pericolo della tranquillità e sicurezza dei condòmini all'interno degli spazi comuni a causa dell'espletamento dell'attività di affittacamere e di bed & breakfast.
Alcune recenti sentenze hanno affrontato la questione dei b&b in condominio, soffermandosi soprattutto sulla possibilità di esercitare tale attività ricettiva in presenza di un divieto contenuto nel regolamento di condominio di natura contrattuale.
La Corte di Cassazione, sentenza n. 109 del 7 gennaio 2016, compiendo un ripensamento rispetto al passato, ha assunto una posizione molto rigorosa. Essa considera tutte e tre le attività di affittacamere, alberghi e b&b incompatibili con la destinazione ad uso abitativo dell'immobile, per cui tali attività ricettive non possono essere avviate se il regolamento di condominio vieta genericamente usi diversi da quello abitativo.
Si tratta di un orientamento non condiviso da tutti, tant'è che molti giudici di merito (da ultimo Tribunale di Verona 22 aprile 2015 e Tribunale di Roma 18303 del 17 settembre 2015) assumono una posizione più morbida, affermando che l'attività di bed & breakfast è sempre consentita, a meno che il regolamento non la vieti espressamente.
Secondo l'ordinanza in esame, invece, ai fini della interruzione in via cautelare dell'attività di b&b non è decisivo il divieto contenuto nel regolamento, ma occorre invece la prova di una effettiva e concreta messa in pericolo della tranquillità e sicurezza dei condòmini.
Pregiudizio che manca nel caso in esame, tenuto conto anche delle modeste dimensioni del monolocale all'interno del quale viene svolta l'attività ricettiva, delle modalità operative con cui la stessa è espletata (desunte dal materiale estrapolato dal sito in cui viene pubblicizzato l'immobile), nonché del complessivo stato dei luoghi.
Come aprire un Bed and breakfast in condominio
