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Nomina giudiziale dell'amministratore anche nei piccoli condomini in caso di conflitto

Nei condomini minimi o piccoli, in caso di conflitto o stallo decisionale tra i proprietari, è possibile ottenere la nomina giudiziale di un amministratore per garantire la gestione delle parti comuni.
Giuseppe Bordolli Responsabile scientifico Condominioweb 
28 Giu, 2025

Nel caso in cui un edificio sia suddiviso tra due soli proprietari, si configura quella che viene comunemente definita una forma "minima" di condominio. Tale configurazione nasce dalla presenza di beni e spazi comuni destinati all'uso funzionale delle singole unità abitative, pur in assenza di una pluralità di partecipanti.

Se pertanto nell'edificio almeno due piani o porzioni di piano appartengono in proprietà solitaria a persone diverse, il condominio sussiste sulla base della relazione di accessorietà tra i beni comuni e le proprietà individuali e, di conseguenza, trovano applicazione le norme specificamente previste per il condominio negli edifici, indipendentemente dal numero di partecipanti quali la ripartizione delle spese, suddivisione in millesimi, organizzazione interna (Cass. civ., Sez. Unite, 31/01/2006, n. 2046). È quindi necessario provvedere alla gestione delle parti comuni.

Quando il condominio è composto esclusivamente da due soggetti, anche se con quote differenti, l'adozione di decisioni assembleari che richiedano una maggioranza in termini di teste implica necessariamente la partecipazione di entrambi e l'espressione di un consenso unanime. In tale contesto, infatti, non è possibile applicare il principio maggioritario, poiché la maggioranza non può formarsi in modo autonomo.

Si può quindi affermare che la dimensione minima del condominio, costituito da soli due condomini, non esclude l'applicabilità delle norme suddette e rende, anzi, necessaria l'unanimità delle decisioni, al fine dell'osservanza dei requisiti di maggioranza degli intervenuti di cui all'art.1136 c.c. commi II, III e V, c.c. E' stato recentemente ricordato che la disciplina dettata dal codice civile per il condominio di edifici trova applicazione anche in caso di condominio minimo, cioè di condominio composto da due soli partecipanti, tanto con riguardo alle disposizioni che regolamentano la sua organizzazione interna, non rappresentando un ostacolo l'impossibilità di applicare, in tema di funzionamento dell'assemblea, il principio maggioritario, atteso che nessuna norma vieta che le decisioni vengano assunte con un criterio diverso, nella specie all'unanimità, quanto, "a fortiori", con riferimento alle norme che regolamentano le situazioni soggettive dei partecipanti, tra cui quella che disciplina il diritto al rimborso delle spese fatte per la conservazione delle cose comuni (App. Roma 7 marzo 2025, n. 1504).

Quanto sopra vale a maggior ragione per il piccolo condominio, cioè il caseggiato con un numero di condomini fino ad otto. Prima che i condomini superino il numero di otto la nomina dell'amministratore non è obbligatoria.

Nell'ipotesi di un numero inferiore di condomini, come nel caso del c.d. condominio minimo o piccolo condominio (fino ad otto condomini), la nomina dell'amministratore, pur non essendo obbligatoria, può tuttavia risultare necessaria in caso di conflitto tra i condomini al fine di consentire la manutenzione delle parti comuni e la gestione condominiale.

A tale proposito il Tribunale di Latina (con decreto del 9 maggio 2025) ha esaminato un ricorso presentato da un condomino che chiedeva la nomina giudiziale di un amministratore in un edificio composto da meno di otto proprietari.

La richiesta era finalizzata a sollecitare l'intervento dell'autorità giudiziaria, al fine di assicurare una gestione regolare delle parti comuni, nonostante la presenza di un numero limitato di condomini all'interno dell'edificio.

Vicenda e decisione

Con ricorso ex art. 1129 c.c., un condomino ha adito il Tribunale di Latina chiedendo la nomina giudiziale di un amministratore per il condominio. Il ricorrente ha dichiarato di essere condomino di un caseggiato composto da un numero inferiore agli otto condomini.

A sostegno della domanda, ha fatto presente l'esigenza di garantire una gestione ordinata delle parti comuni, evidenziando l'attuale situazione di conflittualità tra i partecipanti e l'impossibilità di procedere alla nomina dell'amministratore nelle forme ordinarie, a causa dell'inerzia degli altri condomini, risultati assenti alle riunioni assembleari convocate nei giorni 4 e 6 marzo 2025, aventi all'ordine del giorno esclusivamente la nomina dell'amministratore.

Alla luce di tali circostanze, il ricorrente ha chiesto al Tribunale di accertare la sussistenza dei presupposti previsti dall'art. 1129 c.c. e di procedere alla nomina di un amministratore giudiziale, scegliendolo tra i professionisti iscritti negli elenchi tenuti presso lo stesso Tribunale. I condomini intimati, sebbene regolarmente citati, non si sono costituiti in giudizio.

Il Tribunale ha accolto la richiesta del ricorrente, confermando l'esistenza dei presupposti per procedere alla nomina giudiziale di un amministratore, ai sensi dell'art. 1129 c.c.

Del resto, dalla documentazione prodotta dal ricorrente è emerso chiaramente una situazione di tensione tra i condomini, tale da rendere necessaria la designazione di un amministratore terzo e imparziale. L'analisi degli atti ha dimostrato che, nonostante i ripetuti tentativi di sollecitazione, non si è riusciti a raggiungere un accordo condiviso sulla gestione delle parti comuni.

In particolare, il ricorrente ha convocato regolarmente l'assemblea condominiale per i giorni 4 e 6 marzo 2025, in prima e seconda convocazione, con l'unico punto all'ordine del giorno relativo alla nomina dell'amministratore. Tuttavia, l'assenza totale degli altri condomini ha impedito lo svolgimento dell'assemblea e, di conseguenza, l'adozione di qualsiasi decisione.

Secondo il Tribunale gli elementi raccolti in giudizio sono risultati idonei a dimostrare l'esistenza di un conflitto interno e l'impossibilità di formare validamente una volontà assembleare.

Avv. valentina papanice Morosità e piccolo condominio, chi e come deve attivarsi

Riflessioni conclusive

La sentenza in commento conferma che nei condomini minimi (composti da due soli partecipanti) o nei piccoli caseggiati è possibile ricorrere al giudice per la nomina di un amministratore, qualora non si riesca a raggiungere l'unanimità necessaria per deliberare validamente.

Anche in presenza di un numero di condomini inferiore a otto, il Tribunale può procedere alla nomina di un amministratore, avvalendosi dell'art. 1105, ultimo comma, c.c. Tale norma, pur riferita alla gestione della comunione, trova applicazione anche in ambito condominiale per effetto del rinvio operato dall'art. 1139 c.c. Essa prevede che, qualora non vengano adottate le misure necessarie per l'amministrazione dei beni comuni, non si riesca a formare una maggioranza, oppure le decisioni assunte non vengano attuate, ciascun partecipante può rivolgersi all'autorità giudiziaria.

Quest'ultima, con provvedimento emesso in camera di consiglio, può adottare i provvedimenti opportuni, inclusa la nomina di un amministratore. Si ricorda che l'amministratore nominato dal Tribunale in sostituzione dell'assemblea che non vi ha provveduto non riveste la qualità di ausiliario del giudice né muta la propria posizione rispetto ai condomini, con i quali - benché sia stato designato dall'autorità giudiziaria- instaura un ordinario rapporto di mandato: in altre parole deve rendere conto del proprio operato soltanto all'assemblea e la determinazione del suo compenso rimane regolata dall'art. 1709 c.c. (Cass. civ., sez. III, 05/05/2021, n. 11717).

Allegato
Scarica Trib. Latina decreto 9 maggio 2025
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