La persona che vuole dimostrare che le sue unità immobiliari non fanno parte di un condominio deve chiamare in causa tutti i condòmini e non solamente l'amministratore.
Questa, in somma sintesi, la conclusione cui è giunta la Suprema Corte di Cassazione con l'ordinanza n. 4697 resa dalla Seconda Sezione Civile e pubblicata, mediante deposito in cancelleria, il 21 febbraio 2020.
La decisione della Corte nomofilattica assume particolare interesse in quanto evidenzia, anche sulla scorta di un pronunciamento reso dalle Sezioni Unite (n. 10934 del 18 aprile 2019), una linea di demarcazione fondamentale in relazione ai poteri ed alle prerogative dei condòmini, da una parte, e dell'amministratore e dell'assemblea dall'altra.
Questa linea di demarcazione può essere così visualizzata: un conto sono le questione afferenti alla proprietà delle cose comuni, altro quelli che ineriscono alla sua gestione.
Entriamo nel dettaglio del caso concreto per spiegare il significato di questa affermazione.
Ricorso per accertamento di estraneità al condominio: il caso concreto
Veniva proposto ricorso per Cassazione, dagli originari attori di una causa, rispetto alla sentenza della Corte di Appello di Messina che aveva stabilito il difetto di contraddittorio necessario con riguardo ai singoli condomini del condominio rispetto al quale, con l'azione proposta in primo grado, chiedevano venisse accertata la loro estraneità al condominio medesimo.
In sostanza gli attori chiedevano al tribunale di accertare che loro non dovessero essere considerati condòmini. Nel fare ciò citavano in giudizio il condominio in persona dell'amministratore pro-tempore.
La sentenza di primo grado - nell'ordinanza in esame non è dato desumerne il contenuto - era stata dichiarata nulla in appello perché pronunciata contro il condominio piuttosto che contro tutti i condòmini.
Da qui il ricorso per Cassazione e l'esito sommariamente descritto in principio.
Responsabilità risarcitoria dell'amministratore nei confronti del condòmini
La proprietà condominiale è presupposto della gestione collettiva
L'essere un bene in condominio, in ragione della sua funzione accessoria ovvero del contenuto del titolo costitutivo del condominio medesimo, è presupposto essenziale per la gestione da parte dell'assemblea e dell'amministratore.
L'essere presupposto è elemento in grado di caratterizzare anche la titolarità della posizione giuridica in sede processuale.
Detta diversamente: un conto è litigare sulla proprietà, altro sulla sua gestione.
È questo, nella sostanza, quello che ha affermato la Suprema Corte di Cassazione.
La domanda, come si suol dire, sorge spontanea: perché la lite sulla condominialità di alcuni beni, ovvero, come nel caso di specie sulla estraneità al condominio deve coinvolgere tutti i condòmini.
Al riguardo si legge nell'ordinanza n. 4697, in commento, che «l'azione che ha per oggetto l'accertamento positivo o l'esclusione del diritto di condominio sulle parti comuni,esercitata dal titolare di una determinata proprietà immobiliare, rende indispensabile l'integrità del contraddittorio nei confronti di tutti i condomini, giacché tale accertamento o esclusione si risolve comunque in un minore o maggior diritto proporzionale di condominio in capo a coloro cui appartengono le altre unità immobiliari. La definizione della vertenza postula, dunque, una decisione implicante una statuizione in ordine a titoli di proprietà confliggenti fra loro, suscettibile di assumere valenza solo se, ed in quanto, data nei confronti di tutti i soggetti, asseriti partecipi del preteso condominio in discussione (Cass. Sez. 6-2, 25/06/2018, n. 16679; Cass. Sez. 6-2, 17/10/2017, n. 24431; Cass. Sez. 6-2, 22/06/2017, n. 15550; Cass. Sez. 2, 18/04/2003, n. 6328; Cass. Sez. 2, 01/04/1999, n. 3119)» (Cass. ord. 21 febbraio 2020 n. 4197).
Accertamento della proprietà individuale e legittimazione passiva del condominio
Come dire: se Tizio è condòmino oppure no, non riguarda solamente la convocazione in assemblea ed altri aspetti di comune interesse, ma investe principalmente il presupposto stesso del condominio, la configurazione della partecipazione alla comunione forzosa e dunque la misura del diritto del singolo sui beni comuni.
Fatti, questi, che afferendo alla proprietà e non alla sua gestione necessitano di un coinvolgimento diretto dei condòmini.
Amministratore ed assemblea si limitano a gestire, ergo il condominio non è proprietario di nulla
Un passaggio successivo dell'ordinanza in commento consente di mettere ulteriormente in evidenza, laddove ve ne fosse bisogno, che la Corte di Cassazione non considera il condominio niente di differente da una semplice organizzazione di persone volta alla gestione di beni dei condòmini; insomma il condominio non è titolare di alcun diritto.
In tal senso, si legge in sentenza che il potere rappresentativo riconosciuto dal codice civile all'amministratore di condominio consiste nella facoltà di promuovere liti ovvero di resistete in giudizio esclusivamente per la tutela dei diritti sui beni comuni
Azioni a tutela dei diritti che sono differenti da quelle che «incidono sulla condizione giuridica dei beni stessi, e, cioè, sul relativo diritto di comproprietà, che rientra nella disponibilità esclusiva dei condomini» (Cass. ord. 21 febbraio 2020 n. 4197).
Tale distinzione, specifica la Corte fa sì che venga assicurata anche «la regolare corrispondenza tra le attribuzioni dispositive dell'amministratore e dell'assemblea e la legittimazione a far valere nel processo le rispettive posizioni dominicali» (Cass. ord. 21 febbraio 2020 n. 4197).
Come dire: non sta all'organizzazione condominiale poter litigare in merito alla proprietà dei beni, poiché cioè creerebbe implicitamente un potere dispositivo di un terzo sul diritto di proprietà altrui. Fatto questo che non è consentito dalla legge (salvo il caso d'interventi autoritativi, ad esempio in tema di espropriazioni).
