Con l'ordinanza emessa il 21 febbraio 2025, il Tribunale di Savona ha deciso in merito all'azione di reintegrazione nel possesso intentata dai comproprietari di un immobile per riottenere la disponibilità di un posto auto occupato da un'altra condomina senza il loro consenso.
L'ordinanza emessa dal Tribunale consente una riflessione in merito ai presupposti dell'azione di reintegrazione con particolare riguardo al requisito oggettivo del possesso inteso come manifestazione oggettiva di una attività espressiva di una signoria.
Disputa su parcheggio condominiale: analisi dei requisiti legali e decisione giudiziaria
I proprietari di un immobile ubicato in un complesso condominiale di pregio esercitavano, nei confronti di una condomina, l'azione di spoglio a difesa del possesso del loro posto auto, nonché, in via subordinata, chiedevano al Tribunale di far cessare ogni molestia o turbativa apertamente posta in essere dalla resistente.
In particolare, i ricorrenti rappresentavano che il complesso condominiale era caratterizzato da una confinante ara pubblica, scoperta e asfaltata, non censita e di fatto adibita mediante segnaletica a parcheggio condominiale, comprensiva di 6 posti per auto e moto (contrassegnati da linea bianca sull'asfalto) e 8 posti auto a spina di pesce (contrassegnati da un tratto giallo sull'asfalto).
Rappresentavano di aver sempre parcheggiato la propria autovettura nel posto indicato con il n. 7) già in uso ai loro dante causa fino a quando la resistente aveva iniziato a posteggiare la propria auto nel predetto posto senza il consenso dei ricorrenti.
Si costituiva la resistente contestando la sussistenza dei presupposti oggettivi e soggettivi idonei a legittimare l'azione di controparte. In particolare, sotto il primo profilo, la resistente riteneva che non potesse esserci un valido possesso del posto auto in quanto di proprietà demaniale, nonché eccepiva l'insussistenza dell'animus spoliandi/turbandi.
Sul piano oggettivo, la resistente riteneva che non si fosse configurato alcuno spossessamento dell'area in quanto sostanzialmente libera, in assenza di sbarramenti, catene, cancelli o altre opere visibili idonee ad esprimere una appropriazione ed un impedimento stabile all'uso dei terzi, nonché in assenza di un atto che potesse confermare la proprietà esclusiva dei ricorrenti.
Il Tribunale rigettava la domanda per difetto del requisito oggettivo in quanto l'uso del posto auto da parte dei ricorrenti non risultava accompagnato da opere, visibili e permanenti, idonee ad escludere l'utilizzo altrui, anche solo meramente occasionale.
Tutela del possesso in condominio: attenzione all'esercizio arbitrario delle proprie ragioni
Requisiti del possesso e limiti legali nei parcheggi condominiali
Un soggetto può essere considerato possessore solo quando abbia in concreto la possibilità di disporre materialmente della cosa, senza rimanere esposto alla eventualità che altri soggetti abbiano, di fatto o di diritto, il potere di escluderlo (cfr. Cass. civ. 20.08.1999, 8799; Cass. civ. 13.03.1975, n. 960).
Ne deriva la necessità che l'uso pacifico ed indisturbato della cosa abbia i caratteri esteriori, percepibili verso l'esterno, dell'esercizio di un diritto reale (cfr. Cass. civ., sez. II, 15/06/1991, n. 6772; nello stesso senso, cfr. Cass. civ., sez. II, 24/06/2009, n. 14791; Cass. civile, sez. II, sent. 25/02/2014, n. 4498; Cass. civile, sez. II, 01/08/2007, n.16974), ciò a prescindere dalle convinzioni soggettive proprie o degli stessi terzi.
Ed infatti, sebbene sia sufficiente provare una situazione di fatto, protrattasi per un periodo di tempo apprezzabile con la conseguenza che basta un possesso qualsiasi, anche se illegittimo ed abusivo, è necessario che l'uso della cosa abbia i caratteri esteriori di un diritto reale (Cass. 1 agosto 2007 n. 16974; Cass. 7 ottobre 1991 n. 10470).
In altri termini, è necessaria la manifestazione oggettiva di una attività espressiva di una signoria, il che esclude che possano costituire possesso condotte che - sia pur compatibili con il diritto di proprietà, come il mero utilizzo della cosa - non si sostanzino in attività materiali tangibili e percepibili verso l'esterno (cfr. Trib. Bari ord. 26.03.2018), le quali, come si desume dagli artt. 1141 e 1144 c.c., devono essere compiute chiaramente e univocamente in conflitto con il possesso altrui (cfr. Trib. L'Aquila, ord. 26.06.2015).
La necessità che l'uso della cosa si sostanzi in attività materiali tangibili e percepibili verso l'esterno ( sbarramenti, cancelli, dissuasori) deve a maggior ragione nelle controversie fra condomini, in cui, in assenza di una delibera di assegnazione dei singoli posti auto, astrattamente tutti i condomini hanno pari diritto di posteggiare liberamente sull'area di uso condominiale, motivo per cui il possesso esclusivo non può che esprimersi nell'esercizio del c.d. ius exludendi alios, ovvero l'esclusione stabile degli altri condomini da qualsiasi relazione di godimento con il bene (cfr. Cass. civ. ord. n. 1796/2022), anche senza necessità che siffatta materiale appropriazione affondi le radici nel tempo, come per il possesso ad usucapionem, essendo sufficiente un lasso di tempo apprezzabile e temporalmente vicino ai fatti di causa (cfr. Cass. civ., Sez. II, n. 2367 del 17/02/2012; in senso conforme cfr. Cass. civ. n. 24026 del 27/12/2004).
Nel caso in esame, il posto auto oggetto dell'azione possessoria, risultava esclusivamente delimitato fin dall'origine da una semplice striscia indistintamente dipinta sull'asfalto, priva di qualsiasi sbarramento o dissuasore o di specifica segnaletica.
Il Tribunale ha, pertanto, ritenuto la domanda di "spoglio" - meglio inquadrata nel concetto di "molestia", non essendo stata posta in essere una materiale privazione, stabile e duratura - non meritevole di accoglimento atteso che i ricorrenti non avevano posto in essere attività materiali volte a sottrarre stabilmente il bene all'utilizzo, anche solo occasionale, di altri condomini.
