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Spetta all'inquilino pitturare gli infissi con vernice impregnante?

I chiarimenti della Corte di Appello di Lecce in una recente sentenza
Dott. Giuseppe Bordolli Giuseppe Bordolli Responsabile scientifico Condominioweb 

Il criterio generale di imputazione delle spese, che possono rivelarsi necessarie, per interventi sul bene locato, durante lo svolgimento del contratto di locazione, è individuato dall'art. 1576, comma 1, c.c., che attribuisce al conduttore solo gli interventi di piccola manutenzione, attribuendo al locatore l'onere di effettuare ogni altra opera.

Secondo l'art. 1609, comma 1, c.c., le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell'art. 1576 c.c. devono essere eseguite dall'inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito.

Le riparazioni di piccola manutenzione, ai sensi del comma 2 della stessa disposizione, in mancanza di patto, sono determinate dagli usi locali.

Alla luce di questo quadro normativo, si può affermare che le piccole riparazioni sono allora quelle che debbono reputarsi conseguenza del modo in cui il conduttore ha usato la cosa locata ed il cui criterio discretivo deve essere tratto da un concetto d'insieme di tenuità del valore economico, di destinazione, di uso, di necessario affidamento in custodia della cosa stessa.

Per stabilire, quindi, se ricorre una piccola riparazione, occorre considerare: a) l'elemento quantitativo, che si riassume nella modestia della spesa in proporzione al canone, alla durata del contratto, al tipo d'alloggio e a quant'altro; b) l'elemento causale, ossia il nesso eziologico tra l'uso della cosa e l'insorgenza della necessità delle riparazioni di piccola manutenzione.

Il conduttore, quindi, è unicamente tenuto a provvedere alle piccole riparazioni in modo da evitare un peggioramento delle condizioni dell'immobile, da riconsegnare, ai sensi dell'art. 1590 c.c., nello stesso stato in cui è stato consegnato, in conformità alla descrizione fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo derivante dall'uso della cosa in conformità del contratto (App. Roma 13 dicembre 2013).

Nell'uso, si ritengono a carico dell'inquilino le riparazioni che comportano spese di modesta entità, che sono, in genere, conseguenza diretta dell'uso che ne fa il conduttore stesso (rubinetterie, scarichi, interruttori, maniglie, vetri, rivestimenti, ecc.) e, molto spesso, del cattivo uso.

Si può perciò affermare che anche la pitturazione interna ed esterna di tutti i serramenti con vernice impregnante del tipo flatting trasparente rientra nelle riparazioni a carico dell'inquilino? Una risposta è contenuta nella sentenza della Corte di Appello di Lecce n. 1221 del 26 novembre 2021.

=> => Responsabilità conduttore in caso di danni alla cosa locata

La vicenda

Il proprietario di un appartamento citava in giudizio le conduttrici che avevano liberato l'immobile prima della scadenza senza pagare le due mensilità precedenti alla data dell'abbandono.

L'attore richiedeva al Tribunale la condanna, in solido tra loro, delle conduttrici al pagamento in proprio favore delle mensilità relative ai mesi di novembre e dicembre, nonché di quelle relative ai mesi intercorrenti sino alla scadenza del contratto, al pagamento degli oneri condominiali, al risarcimento dei danni all'immobile quantificati, oltre alle competenze professionali del CTU nominato nell'Accertamento tecnico preventivo (oltre agli interessi legali e della rivalutazione monetaria).

Le conduttrici sostenevano di essere state costrette a lasciare l'unità abitativa poiché la permanenza in essa si presentava pericolosa a causa di distacchi di intonaco accertati anche dai Vigili del Fuoco intervenuti sul posto, a cui il locatore non aveva inteso porre rimedio; in ogni caso, si rifiutavano di dover versare le spese condominiali correlate a servizi non fruiti; infine chiedevano la condanna proprietario al risarcimento dei danni derivanti dalla necessità di reperire altra abitazione ad un canone più alto, al ristoro delle spese di trasloco ed al risarcimento del danno biologico provocato dall'aver vissuto in un ambiente insalubre e pericoloso.

Il Tribunale riconosceva il risarcimento dei danni (nella misura quantificata dal CTU) per i lavori da eseguirsi sugli infissi esterni (per la pitturazione interna ed esterna di tutti i serramenti con vernice impregnante del tipo flatting trasparente), sulle tapparelle e sui serramenti (la sostituzione di tutte le cremonesi degli infissi, compresa la rettifica delle manovelle di porte-finestre e di finestre, la sostituzione dei cavetti in acciaio rotti e/o difettosi, compresa la messa a punto delle carrucole di avvolgimento, la fornitura dei fermi delle serrande in PVC), nonché per forniture varie (acquisto di nuovi chiavi per porte interne e per la serratura della cassetta postale, ripristino di alcuni componenti dell'impianto elettrico e idrico del bagno, compresa la sostituzione di due vetri rotti e della tenda in plastica per il bagno, il trasporto del tavolo e delle panchine, la sostituzione del sotto lavabo del cucinotto, la pulizia finale di tutto l'appartamento); del resto il CTU ha evidenziato la scarsa manutenzione ordinaria dell'appartamento da parte delle inquiline (sono stati esclusi, però, i costi per la tinteggiatura dell'appartamento trattandosi di spesa di ordinaria manutenzione che la legge pone a carico del locatore). Le inquiline si rivolgevano alla Corte di Appello.

Diritti del conduttore in caso di riparazioni

La decisione della Corte di Appello

I giudici di secondo grado non hanno aderito pienamente all'opinione espressa dal Tribunale. In particolare non hanno ritenuto giusta l'inclusione, tra i danni risarcibili dei costi necessari per la pitturazione interna ed esterna di tutti i serramenti con vernice impregnante del tipo flatting trasparente, previa perfetta pulizia dai vecchi strati di vernice compresa la stuccatura di eventuali parti in legno deteriorate, poiché trattasi di spesa non riconducibile ad una diretta azione dannosa delle inquiline e non sono neppure qualificabili in termini di piccola riparazione, né da un punto di vista quantitativo, considerata la sua entità, né da un punto di vista qualitativo, in quanto non volta a riparare le conseguenze dell'uso della cosa.

In ogni caso anche secondo Corte le spese che il proprietario intenda comunque sostenere per ritinteggiare l'appartamento non possono essere addebitate all'inquilino (si tratta, infatti, di manutenzione ordinaria, affidata dalla legge al locatore).

Proprietario, conduttore, danni a terzi e responsabilità

Sentenza
Scarica CORTE D'APPELLO DI LECCE N 1221 DEL 26/11/2021

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