Può accadere che un condomino si accolli per intero spese che andrebbero ripartite tra tutti i condòmini e che successivamente ne chieda il rimborso.
In tal caso, occorre stabilire se e quando il condomino abbia diritto al rimborso delle spese anticipate per conto del condominio.
La regola generale, come previsto dall'art. 1134 c.c., è che il condomino può ottenere il rimborso delle spese anticipate per conto del condominio solo quando siano state preventivamente autorizzate dall'assemblea condominiale o dall'amministratore o l'intervento sia stato successivamente ratificato dagli stessi organi oppure si sia trattato di spese urgenti.
In caso di spesa urgente, infatti, il condomino ha diritto al rimborso anche in mancanza di preventiva autorizzazione o di successiva ratifica dell'assemblea o dell'amministratore.
Quando può qualificarsi "urgente" una spesa? Su chi incombe la prova dell'"urgenza" della spesa? Come dimostrarne l'indifferibilità?
A tali quesiti ha risposto di recente la Corte d'Appello di Roma con la sentenza n. 5749 del 16 settembre 2024, richiamando il costante orientamento giurisprudenziale in materia.
Rimborso spese urgenti nel condominio: analisi del caso e esito
Una condomina, proprietaria di alcune unità immobiliari di un complesso condominiale, proponeva opposizione al decreto ingiuntivo emesso in favore del condominio a causa del mancato pagamento di oneri condominiali a carico della predetta.
L'opponente eccepiva l'esistenza di un controcredito nei confronti del condominio opposto relativo a spese di gestione sostenute nella qualità di condomina, essendo proprietaria di alcune unità immobiliari del complesso condominiale.
In virtù della sussistenza di debiti e crediti reciproci, l'opponente chiedeva la compensazione tra il proprio credito e quello vantato dal condominio, con condanna di quest'ultimo a pagare la somma residua.
Si costituiva in giudizio il condominio eccependo, preliminarmente, l'improcedibilità dell'opposizione per difetto del tentativo obbligatorio di mediazione. Nel merito, chiedeva il rigetto delle istanze di controparte contestando, in particolare, che la condomina avesse sostenuto spese urgenti per conto del condominio, mai informato di tali necessità.
Rigettata l'istanza di sospensione del decreto ingiuntivo, il Tribunale di Roma onerava le parti di incardinare il procedimento di mediazione obbligatorio, che si concludeva con esito negativo.
All'esito dell'istruttoria (di natura documentale), il Tribunale revocava il decreto ingiuntivo opposto, avendo la condomina opponente pagato integralmente il debito vantato dal condominio nelle more del giudizio.
Nel merito, rigettava la domanda riconvenzionale della stessa per difetto di prova sulla sussistenza degli elementi legittimanti la richiesta di rimborso per spese urgenti, anche considerata l'assenza di riscontro sugli effettivi esborsi.
La condomina proponeva appello contestando le conclusioni cui era addivenuto il Giudice di primo grado, in particolare, per non aver ritenuto provato il requisito dell'urgenza delle spese condominiali sostenute dalla stessa.
L'appellante evidenziava di avere allegato plurime circostanze a dimostrazione delle spese sostenute per conto del condominio precisando di essere stata l'originaria proprietaria delle unità immobiliari dello stabile, di averle poi iniziato a cederle a terzi e di aver continuato a sostenere le spese per i servizi essenziali, nel mentre il condominio si dotava di una propria autonomia gestionale, per scongiurare una paralisi gestionale.
Chiedeva, pertanto, in riforma della sentenza appellata, di condannare il condominio al pagamento della somma dovuta a titolo di spese urgenti dalla stessa sostenute per conto del condominio medesimo.
Si costituiva in giudizio il condominio eccependo, in particolare, di non aver mai ricevuto notizia dell'esistenza di crediti da parte della condomina, mai sottoposti all'assemblea condominiale ed in ogni caso, trattandosi di presunti crediti maturati prima della costituzione del condominio, la richiesta non avrebbe dovuto riguardare debiti condominiali ma debiti dei singoli proprietari delle unità immobiliari.
La Corte ha rigettato l'appello ritenendo le spese, sostenute dalla condomina per conto del condominio, non urgenti ma anzi differibili quanto meno per poter interpellare preventivamente il condominio ed in ogni caso non documentate adeguatamente essendo necessaria, ai fini della fondatezza della domanda restitutoria, la prova degli esborsi sostenuti dal condomino per conto del condominio.
Quali sono i criteri per il rimborso di una spese urgente realizzata dai condomini?
Riflessioni finali sulle spese urgenti e il diritto al rimborso nel condominio
Ai sensi dell'art. 1134 c.c. "il condominio che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente".
La norma dispone che non sono rimborsabili le spese anticipate dal singolo condomino se queste non sono state autorizzate dall'amministratore o dall'assemblea salvo che si tratti di spese urgenti.
Secondo il costante orientamento della Corte di Cassazione, sono qualificabili come urgenti le spese che non possono essere rinviate senza che da ciò ne derivi un nocumento a sé, a terzi o alla cosa comune e senza che vi sia la possibilità di avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condomini (ex multis Cass., Sez. II, ord. n. 29336/2023; Cass., Sez. II, sent. n. 7223/2023; Cass., Sez. VI-2, ord. n. 5465/2022; Cass., Sez. II, ord. n. 27106/2021; Cass., Sez. II, sent. n. 9280/2018; Cass., Sez. II, ord. n. 4684/2018; Cass., Sez. VI-2, ord. n. 27235/2017; Cass., Sez. VI-2, ord. n. 14326/2017; Cass., Sez. II, sent. n. 18759/2016; Cass., SS.UU., sent. n. 2046/2006).
La prova dell'"urgenza" ossia dell'indifferibilità della spesa incombe sul condomino che chiede il rimborso il quale deve dimostrare "la sussistenza delle condizioni che imponevano di provvedere senza ritardo e che impedivano di avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condomini" (da ultimo Cass., Sez. II, ord. n. 19864 del 20.06.2022; ex multis Cass., Sez. II, ord. n. 4684/2018; Cass., Sez. VI-2, ord. n. 27235/2017; Cass., Sez. VI-2, ord. n. 14326/2017).
In ogni caso, per poter valutare la fondatezza della domanda restitutoria, vanno documentati adeguatamente gli esborsi effettivamente sostenuti dal condomino atteso come, come sostenuto dai Giudici di legittimità "sia la «necessità» della spesa, quale parametro del rimborso ex art. 1110 c.c., sia l'«urgenza» della spesa, quale parametro del rimborso ex art. 1134 c.c., presuppongono che una spesa vi sia stata, che ne sussista la prova, e che l'esborso sia riferibile a uno specifico intervento, in difetto venendo a mancare il sostrato oggettivo del giudizio di rimborsabilità" (Cass. sent. n. 33158 del 16.12.2019).
