Il servizio di guardiania in condominio, in molte circostanze garantito dal portiere dello stabile, può rivelarsi molto utile per i vari proprietari, in quanto strumento di difesa per il patrimonio comune e per le singole proprietà. Esso, infatti, se non assicura, totalmente, il fabbricato dalle indebite intrusioni dei malfattori di turno, almeno ne riduce il rischio.
Invece, nel caso oggetto della recente sentenza della Corte d'Appello di Napoli n. 4601 del 30 ottobre 2023, secondo la tesi di un condomino, il servizio di guardiania era per lui del tutto inutile. Lo stesso, infatti, era espletato all'interno di un fabbricato in cui, pur se contitolare in minima quota delle parti comuni, egli non aveva alcun accesso. Il proprietario de quo ha, pertanto, richiesto di non essere tenuto ad alcun pagamento a riguardo.
Ne è nata la lite in esame, al termine della quale l'ufficio partenopeo è stato chiamato a stabilire, in tema di spese per il servizio di guardiania in condominio, come le stesse vanno attribuite.
Approfondiamo, dunque, il caso concreto.
Spese di guardiania in condominio: chi paga?? Fatto e decisione
In un complesso immobiliare, un signore era proprietario di due immobili riuniti, insistenti per il 90% su un edificio e per il restante 10% su un altro.
Ebbene, in merito a quest'ultimo fabbricato, erano ormai molti anni che il condominio aveva previsto un servizio di guardiania notturna, con tanto di spese a carico di tutti i partecipanti all'edificio de quo, divise in base alla tabella millesimale di riferimento. Tale circostanza non era, però, più tollerata dal predetto proprietario.
Secondo la tesi del dissenziente, nulla era da lui dovuto per tale servizio ai sensi dell'art. 1123 co. 2 cod. civ. Si trattava, infatti, di un edificio al quale non aveva nemmeno accesso e sul quale insisteva soltanto per la superficie di una terrazza. Insomma, il servizio di guardiania non aveva alcuna utilità per il proprietario de quo. Per questo motivo chiedeva che fosse annullata l'ultima delibera che ne aveva disposto la ripartizione del costo anche a suo carico oltre al rimborso di tutte le somme pagate, sino a quel momento, e risalenti agli ultimi cinque anni.
La tesi descritta, sostenuta dinanzi al competente Tribunale di Napoli, non convinceva l'ufficio di merito. Quest'ultimo, pertanto, rigettava la domanda anche, e non solo, perché secondo il regolamento contrattuale del condominio, le spese… relative al servizio di portierato od ai servizi ad essi sussidiari… dovevano essere accollate a tutti i condomini in base alla tabella B.
La vicenda, perciò, si spostava in Corte di Appello dove l'appellante riproponeva le proprie argomentazioni, auspicando un diverso esito della lite. Purtroppo per l'istante ciò non è avvenuto. Per l'ufficio partenopeo non vi erano i presupposti per applicare al caso concreto la regola di cui all'art. 1123 co. 2 c.c.
Nell'applicazione di questa norma, infatti, non bisogna considerare la fruizione effettiva della cosa o del servizio comune da parte del singolo proprietario, bensì il godimento potenziale del medesimo che il condòmino potrebbe ricavare.
Lo sostiene anche la giurisprudenza di legittimità, secondo la quale "il fatto che egli, potendo godere della cosa comune, di fatto non la utilizzi, non lo esonera dall'obbligo di pagamento delle spese suddette (cfr. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 13160 del 06/12/1991)".
Rumori molesti dell'inquilino: risponde anche il proprietario?
Servizio di guardiania in condominio: è utile per tutti i proprietari? Considerazioni conclusive
Il servizio di guardiania è eseguito nell'interesse di tutti i proprietari di un edificio ed ha un'utilità per i medesimi, senza esclusione alcuna, visto che svolge, inevitabilmente, anche la funzione di vigilanza e protezione sulle parti comuni del fabbricato.
Per questo motivo, al pari del caso in cui tale servizio è espletato dal portiere dello stabile, secondo la giurisprudenza, è legittimo che le relative spese siano attribuite a tutti i condòmini in base al normale criterio di ripartizione di cui all'art. 1123 co. 1 c.c. Non fa eccezione a tale regola nemmeno l'ipotesi in cui l'accesso alla proprietà privata da parte di qualche condomino avvenga autonomamente e non attraversando l'edificio condominiale "in tema di condominio negli edifici, l'attività di custodia e di vigilanza è dal portiere svolta anche nell'interesse dei proprietari delle unità immobiliari accessibili direttamente dalla strada mediante autonomo ingresso, e le spese del servizio di portierato vanno ripartite ai sensi dell'art. 1123 cod. civ. in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno dei condomini (cfr. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 12298 del 21/08/2003 e nello stesso senso Cass. n. 5081/1990 e Cass. n. 962/1986)".
Pertanto, alla luce di queste affermazioni, le spese relative al servizio di guardiania in condominio devono essere sopportate da tutti i proprietari e sono divise in base ai millesimi. La possibilità, infatti, che per particolari circostanze, il servizio non possa considerarsi reso nell'interesse di tutti i proprietari appare remota e di concreta e difficile individuabilità.
Invece, una convenzione contraria, cioè sottoscritta da tutti i condòmini, potrebbe giustificare un'attribuzione diversa "le spese di portierato in un edificio condominiale, trattandosi di servizio per sua natura tale da assicurare la custodia-vigilanza dell'intero fabbricato, vanno ripartite tra i condomini alla stregua del criterio dettato dall'art. 1123, primo comma, c.c., la cui applicabilità può essere legittimamente negata solo se risulti una contraria convenzione (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 962 del 18/02/1986)".
